房子漏水，房東又遲遲不修該怎麼辦？專業律師傳授：與「惡房東」的教戰守則

與「惡房東」的教戰守則

在現今社會中，租屋是相當常見的事，但是有些房東會在簽約時假裝大方、不在意，讓房客覺得方便，回過頭來，卻又藉故找麻煩沒收押金、要求賠償或違約金，甚至還因此告上法院，讓房客不勝其擾。

房價高漲的時代，我們都可能成為房客，因此更有必要學習保護自己，雖然不是人人都是惡房東，但預防勝於治療！以下我們就來談談如何在租屋時保護自己。

租屋前，該如何檢視房屋或契約？

建議將契約帶回家仔細地閱讀內容，看屋時也盡可能選擇白天，或是白天、黑夜各看一次房子，才可以仔細觀察屋況及周遭環境。看屋時應注意天花板、牆壁是否會漏水或是有無水痕出現，觀察牆縫上的油漆、粉刷、地磚是否變色或異樣；另外，也要注意馬桶是否通暢（例如沖水時順不順等）、排水管是否流暢等；若有床墊，也可以翻開檢查是否有污漬或是其他破損。

看屋時一定要仔細確認房東所提供的家具，如電視機、衣櫥、床等，除了檢查家具是否有破損或髒污外，也要確定功能是否正常，如果可以則要拍照存證，日後可作為證據使用。另外，房東在網路上張貼的屋況照片也算契約內容，房客也可以截圖或儲存當作證據，若與實際狀況落差太大，可以主張解除契約。

俗話說得好，「千金難買好厝邊」，想要住得舒服，同住的室友當然也是考量的重點。如果想要了解附近環境日夜的狀況，可以選擇在不同的時段看房子，尤其是初到租屋地的外地房客，對於當地環境不熟悉時，更需要多次看屋。觀察租屋周邊環境有以下建議參考的指標：交通便利性、是否鄰近馬路或是有其他噪音干擾安寧、觀察巷道是否保持清潔，或是公寓的樓梯間保持暢通、照明佳、公用設施維護狀況佳等。

簽約及點交時應該要注意什麼？

簽約時，最重要的就是要確定租賃的範圍，除了房屋的大小、坪數等，也要仔細問清楚是否附有其他的家具或電器。建議參考行政院提供的「房屋租賃契約書範本」中所附的「房屋租賃標的現況確認書」，逐項打勾確認後，請房東與房客都簽名，一式兩份房東與房客各持一份，保護自己也保護別人。

在點交房屋時，最好也要拍照或錄影房屋現況存證。另外，與房東洽談時，對於租金之外的額外費用最好事先詢問，如：管理費、水電費、網路費等，避免事後發現須承擔額外費用，造成不必要的紛爭。房客也應該要主動詢問房東是否有特殊的限制，例如能否養寵物等，以了解自己有哪些權利及是否可以配合，也同時作為篩選房東的依據。

房客必須仔細看清楚契約書內容，並針對有問題的部分提出異議，進一步與房東討論、調整，以保障雙方權益。如果可以的話，盡量使用官方的「房屋租賃契約書範本」，而在最新通過的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，規定房東押金不得收超過兩個月、簽約時也須明確訂出水電費每度收多少，防止房東不當超收等細節，值得參考。

簽約前，可要求房東出示房屋權狀及身分證以確定是屋主本人，房東若不肯提供相關證明文件，可將承租地址抄錄下來，至地政事務所查詢該屋址之屋主資料，以確認簽約人是否為屋主，盡可能不要承租房東是二次出租的房屋，避免日後徒增紛擾。

為了避免房東或房客單方面抽換或更改契約，租賃契約如果有兩頁以上應該要蓋騎縫章；契約也要一式兩份，由房東及房客各持有一份，若有任何新增或修改內容，另一方即可以手上的那份契約書作為證明，主張解除契約或無效條款。

若有需要其他家人簽名時，要先確定簽名欄是「緊急聯絡人」還是「連帶保證人」，注意是否為假簽緊急聯絡人真簽連帶保證人。如果是房東要求簽連帶保證人，就要讓連帶保證人本人知情，堅持讓本人簽名或蓋章，即使是家人或親戚，也千萬不要代簽，否則除了會使人無故背負連帶責任，還有可能會使自己背上刑法的偽造文書等罪。

租屋期間該注意什麼事呢？

租屋期間一定要注意房東是否有自行進入房間，除了財物外，更要注意是否有偷拍錄影，這關係到房客本身的隱私及財物保護問題，在租屋期間不可不慎。

在合約存續中，若有修繕之必要，應由房東負擔者，房客得定相當期限，催告房東修繕；如果房東在期限之內都沒有修繕的話，房客可以終止契約、自行修繕後請求房東償還其費用或從租金中扣除。因此，自行修繕後應該要將修繕前後之情況拍照，並保存支出收據，作為日後求償或是抗辯的證據。

如果簽訂的是「定期租約」，房客遇到特殊事由發生時，即使租約還沒到期，若想提前終止租約，依照雙方的租約約定是可以的，房東不可以拒絕。

此外，房客如果想要提前終止租約，一般應提前一個月通知房東，而依照最新版的「房屋租賃契約書範本」，如果房客已提前一個月通知房東，是不需要繳納違約金的。然而有時候房客因為實在多住一天都受不了，要求隔天就要搬家，這時候因為房客沒有提前一個月通知房東，房東依約可以請求房客給付最多不超過一個月租金之違約金。

另外，如果雙方租約沒有約定「房客得提前終止」時，房客還是有依法有權提前終止租約之事由，常見的有下列幾種情形：承租的房屋有瑕疵，危及房客（含同住家人）的安全、健康；依法律及租賃契約，房東有修繕的義務，經房客催告而仍不修繕時；承租的房屋有一部分減失，存餘部分不能達租賃使用目的；因第三人主張權利，致不能使用、收益；房客死亡，其繼承人得通知房東終止租約。應特別注意的是，房客如依以上五個理由終止租約時，是依法律規定行使其權利，房東不得要求抵扣（沒收）押金或賠償。

租期結束後還會有什麼麻煩事嗎？

為了避免房東於退租時搞失蹤，藉此逃避退還押金的責任，簽約時一定要確認房東身分及聯絡方式；如果真的找不到房東，房客可能要備妥相關資料報警處理。退租時，一定要要求房東作點交，點交時建議可以搭配簽約時所附「房屋租賃標的現況確認書」，一一確認是否有與簽約時的狀況符合，確認後最好也請雙方簽名，做最後的保障。

要注意的是，即使已退租，前面的確認表單也要好好保存，如果以後發生爭議，可以提出作為證據。若房東拒絕點交，房客可以寄存證信函給房東要求其限期點交，如果逾期即視同完成點交，並同時要求返還押金，隨信同時附上前面所提的表單以及房屋或家具之照片。

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實租屋時要保護自己並不難，最重要的是：不要貪小便宜，當你發現這間房子被房東說得天花亂墜，卻只要周邊出租房屋租金的一半，就要特別小心，畢竟房東租屋是為了賺錢，而不是做慈善事業。

除此之外，租屋時多比較，千萬不要怕麻煩，簽約時該做紀錄或拍照存證的，也都不可以省，與其發生問題時四處找人求救，不如一開始就做好萬全準備。若對租屋有疑問，可以上網查詢，參考「行政院房屋租賃契約書範本」、「行政院房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、「崔媽媽基金會」等資訊。最後，祝福大家在外租屋遇到好房子好房東，生活愉快！

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