走過通貨緊縮長達15年的日本,在首相安倍晉三上台後,為了重振經濟,射出寬鬆貨幣政策、動用財政、以及鼓勵民間投資的成長戰略等三支箭後,促使日本經濟呈現溫和復甦景象。

這股經濟成長趨力也帶動日本房地產行情升溫,根據日本共同通訊社的報導,日本國土交通省(簡稱國交省)公佈的2014年1月1日最新公示地價顯示,東京、大阪、名古屋三大都市圈的住宅用地和商業用地平均價格,出現6年來首次回升,且地價回升跡象已蔓延至地方城市。據日本國交省分析,房市上揚主要是受安倍政府經濟刺激政策和低利率影響,房地產需求旺盛所致。

經濟復甦、奧運加持 日本房市升溫

而將在2020年舉辦的東京奧運,則被視為「安倍經濟學」的第四支箭,各界紛紛寄以厚望,期盼東京奧運能成為日本經濟起爆劑。據東京都政府估算,至2020年,舉辦奧運能為日本經濟直接帶來約3兆日圓(約新台幣9000億元)的效益,約創造15萬個就業機會。

為了因應東京奧運之需,現已籌畫進行國立競技場的改建、地鐵有樂町線等多項交通動線整頓工作,而在其周邊區域,也已規劃各項開發計畫,東京都內各處積極進行重建事業,在鄰近車站的建地上,陸續興建許多商業設施或住辦兼備的高樓大廈,已蛻變重生成為魅力十足的國際都市。

未來奧運題材效應將逐漸發酵,不僅提升景氣,亦將帶動房地產資產價值成長,使得東京房地產長期上漲潛力可期。

房價低、租金高 日本購屋出租正夯

日本是全球第三大經濟體,房地產投資市場更是世界第二大市場,佔全世界10%,市場規模僅次於美國房市。擁有1億3千萬人口、超過5兆8000億美元的GDP是世界3大經濟大國。(臺灣人口約2300萬人,GDP為4800億美元(Global Finance調查))東京都會區的人口超過3400萬人,GDP為1兆5千億美元的世界第一大都會區,人口為加拿大、馬來西亞的全國人口,GDP更超過澳洲、南韓的全國總值。(大臺北都會區人口約680萬人,GDP約2600億美元(China Economic News Service調查))

日本的人口雖然傾向日趨減少,相較於各地人口減少,東京及其他大都市卻不減反增。預測到2025年東京仍持續維持壓倒性之世界第一人口數及GDP。 東京為世界上最多大公司集中的都市。Fortune Global 500企業裡,就有48間的企業在東京設有辦公室。此數字超越北京(44間)、巴黎(19間)、紐約(18間)等其他都市為世界第一。日本總戶籍數的約18%都居住在租賃住宅裡。此數字從1980年代起增加了約2.6倍。由於日本大部分的民眾以租代買,自有住宅比例偏低,以東京為例,自有住宅比例大約5成,尤其東京圈地區人口超過4000萬人,擁有龐大的租屋需求市場。

但以2013年日本不動產鑑定協會《世界地價等調查結果》,所揭露的全球房地產行情來看,日本的公寓價格相對便宜,東京公寓遠低於紐約、巴黎、舊金山、倫敦等歐美大城,及新加坡及香港等亞洲地區,然而以公寓租金行情來看,東京租金卻相對較高,則僅小幅落後紐約、倫敦、新加坡和香港等地,顯見日本房市深具投資潛力。

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