雪茄館內,一身典雅士紳裝扮的H董,請教我如何在新買的日本手機安裝LINE即時通。年逾六旬的H是生技公司的常董,早年曾經與日本製藥公司合作,對於日本人做事的一絲不苟相當讚揚,從此家裡都買MADE IN JAPAN的產品。這幾年他在天母買了幾戶豪宅,建商也都是標榜日系營造施工,完工品質令他相當滿意。連最近他在宜蘭鄉下的退休別墅新建工程,都採用日本注重地環保健康綠建築預鑄工程,笑著說完工後要招待大家去住幾天。

「既然這麼喜歡MADE IN JAPAN,何不考慮到東京置產買套公寓,現在正是時機喔!」我說。

亞太地區租金收益情形

H董以往很喜歡跟我聊房地產投資,但隨著台灣已經走十年的房市多頭,美國QE退場證實房貸利率即將逐步走揚,同時伴隨實價課稅、奢侈稅等打房政策,對於國內房地產投資市場而言,目前正處於多空交戰的混亂局面。在北台灣的大都會區內,租金長期不變,房價節節高昇的結果,造成租金收益率偏低的現象。依照國際房地產研究組織Global Property Guide的研究顯示(顯示資料來源提供),台灣的租金收益率(Rental Yield)平均為 1.57%,可謂全世界之末。因此,H董最近早已不再看豪宅,閒暇之餘專心監造他的宜蘭退休別墅工程。

我向他分析,根據國際房地產研究組織Global Property Guide的統計,亞太地區主要國家城市的租金收益率,日本為5.53%,馬來西亞為4.57%,澳洲為4.55%,香港是3.00%,新加坡是2.41%。因此,在日本投資收益型房地產,對於美國QE退場所造成的全世界利率上揚,將是資產配置相對良好的避風港。特別是東京有2020主辦奧運的議題,依據以往各個主辦奧運國家的城市房地產經驗,房價在奧運舉辦前的五年內都會有一波成長蜜月期。

海外投資者需要完善配套

最能讓房東放心的是 - 日本值得信賴的物業管理。從一塵不染的清潔作業、認真負責的保全工作、加上細膩且妥善的收租招租服務,比起一些開發中國家,即使收益高但可能有「收不到錢」的風險,日本是相對成熟的房地產投資市場。同時,日本對於「蓋房子」這件事的認真,不管是建築結構上的耐震要求、工法上的創新、程序標準的嚴格要求等等,都能好好保障建築物的耐用價值。值得一提的是,日本房地產集團化的前衛發展,讓綜合型發展商在營建、銷售、裝修、保險、物業管理等提供完善的一條龍式服務,對於海外投資人更有保障。

融資方面,隨著台灣許多銀行進入日本市場設立分行,台灣人的「信用」在日本也可以搭配房貸使用,對金字塔頂端的高階人士,可謂利多訊息,以優良信用在東京,買下一戶原汁原味的MADE IN JAPAN好宅。

其實,海外投資想要穩健,關鍵就是在先進的國家掌握優質的城市區位、找到具優良信譽的建商、透過好配合的銀行分行取得最好的利率、再搭配認真負責的在地物管收租服務,這樣的房地產投資就顯然相當穩當了。

「看來現在去日本投資房地產似乎是趨勢,有好的建案也通知我一起去看看吧!」H董說,在新安裝LINE軟體上向我發了一個「讚」。

作者簡介_ 紅色子房

紅色子房,商周專欄部落格《幣圖誌 Bituzi》駐站作家

商周專欄部落格《幣圖誌 Bituzi》駐站作家,CCIM美國國際認證不動產投資師,現任外商房地產投資顧問,公益私募基金董事,台北科技大學兼任講師。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場空間規劃專案等職,產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析,以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。