「新建案」重鎮由北轉移至南...一個關鍵數字打壞建商的如意算盤！高雄房市恐步上崩盤之路

最近注意到網路上兩則跟南台灣有關的新聞，一則重點是興富發等重要建商，將在今年「928」檔期主打中南部建案；另一則新聞則指出，高雄有名的美術館特區大坪數豪宅，已經出現23樓高樓層大坪數豪宅法拍價22.3萬的超低價，這兩則新聞反應房地產市場哪些近況？

首先，過去幾年建商想要在高雄複製北部地區大坪數豪宅商業模式看來岌岌可危，從建商的角度，或許認為高雄的低價，可以吸引高薪人士南下置產或投資，惟一來遇到房地產價格漲勢暫歇，想吸引北部頂級收入客群南向投資機會不高；二來高雄近年因環保等因素，頻頻希望石化等高污染源製造業遷離，並想以觀光服務業取代，但依財政部8月最新薪資統計資料指出，休閒服務、住宿、餐飲等業別薪資，均低於月均薪資中位數；至於電力燃氣業別薪資，則遠高於月均薪資中位數。

換句話說，高雄近年來的產業變化，是從高薪業別移轉至低薪業別，當高薪工作機會減少，並轉換成低薪工作機會，不但對高雄豪宅市場產生衝擊，也會造成青壯人口外移至它縣市，以尋求更好的工作機會，我想這也是高雄的人口數會被台中超車，落到全台第三的關鍵因素。

其次，雖然高雄豪宅市場法拍爆量及餘屋增加，不一定能代表南台灣整體房地產市場狀況，但就如前文所述，若高雄產業趨勢正朝向較為低薪的觀光服務業轉變，代表未來自住剛性需求購屋者，手中可用於購屋的平均預算可能持續減少，且高雄青壯人口持續外移，從人口年齡統計來看，這批人可是剛性自住購屋的主力。

建商選擇在需求端數量及口袋深度持續降低的現在，宣布將未來推案重點南移，我想除了有替自己手上已興建待售案件增加曝光度外，或許也反映出，建商已注意到北台灣房地產市場供給數量過多去化不易，以及房價不易守在過去高點，潛在獲利將不如預期等趨勢。

最後，無論是建商南向推案，還是高雄豪宅法拍及餘屋數量驟增，最直接的原因都是購屋消費端可以負擔或想要用於買房的預算持續下修，且這樣的趨勢，在台灣經濟明顯改善，以及薪資穩定增加前，恐怕很難有所改變。

基於此，建商推案前應保守評估當地自住需求可接受的購屋總價，以免新建案又成為尾大不掉的沈重庫存壓力；自住消費者則可先設定好家庭可接受的房屋物件總價，在此範圍內精挑細選最符合自身居住條件的物件，另亦須做好面對未來房價可能下修的心理準備，不要讓情緒波動，破壞了原先買房的初衷。