月退俸大減，得靠買房存養老金...公務員沒料到的現況：房產不但不保值，還會倒賠本金

隨著年金改革相關法案三讀通過，身邊許多朋友跟工作同事都覺得，連政府都可以帶頭毀約，錢放銀行萬一倒了怎麼辦？未來的養老金到底該怎麼存？甚至買房等於強迫儲蓄的議題，再度成為午餐的熱點話題。持正面觀點者，不脫買房以後的房貸可以約束自己愛花錢的習慣、房地產一棟在那邊，看得見摸得到，也不會被銀行倒帳，以及老了以後至少還有地方住等思維。

什麼是儲蓄？維基百科的定義是「從收入中不用於消費或將其延遲消費而結餘出的一部分資金，存放於在銀行開設的個人帳戶內，經過一段時間後可獲得利息的個人理財方式。」更精簡的說，儲蓄有兩個要點：

第一是收入扣除支出的餘額，
第二則是以現金的方式保值。

為什麼要特別強調儲蓄是以現金的方式保值？因為只有現金，才具備立即交換商品及服務的能力，反觀房子被稱為不動產，除了不能移動以外，另一層的意思就是變現性不佳。所以當我們不幸遇到天有不測風雲時，現金遠比房地產好用來解「一文錢逼死英雄好漢」的窘境。

此外，除非本錢雄厚到有千萬以上新台幣身價，不然若想把房地產當成保值的工具，一般都需要向銀行貸款，貸款的白話其實就是借錢，也就是藉由槓桿化放大投資可能的漲跌幅。是的，我沒說錯你也沒聽錯，只要有用到房貸買房，房地產價格的起伏就會被放大。

舉例來說，一棟1000萬的房子，8成銀行貸款，本金200萬，若一年後房價上漲20%至1200萬，本金的報酬率不是20%，而是200/200 = 100%，再減去這段時間的貸款利率，以及必須繳付的房地合一稅（順道一提，如果屬非自用住宅，稅率15%起跳，是股票交易成本25倍）。但反過來說，同樣的案例房屋總價下跌20%，等於就把自己所有的本金通通賠光光，房地產這種放大漲跌幅的工具，真的是未來退休保值的好選擇？

再者，房地產的銀行貸款，可不會跟著房價下跌而跟著下修，最壞的狀況就是本金已經賠光光，卻還必須照原購買價繼續把房貸付清，就算是投資股票這種一般人認為高風險的行為，只要不融資，最大的損失就是投入的本金，但房地產可是有機會會讓人虧得比本金更多，這絕對不會是好保值工具該有的特性。

回到主題，在少子化趨勢不變的情形下，自己的退休金最好自己準備，但無論有多高超的投資能力，沒有存到第一桶金也是枉然，養成強迫自己儲蓄的習慣，才是未雨綢繆的第一步；也請記住，房子是拿來住的，不是拿來投資或保值的，特別在房地產市場價格已露疲態，以及臺灣人口紅利即將結束的當下，更別以為房子摸得到，看得到，就代表它是不會跌價的保值好物！