日本實施貨幣寬鬆政策後,外資快速進入日本活絡了房地產,在國內房價不斷高漲之際,讓向來秉持「有土斯有財」概念的台灣人有了購屋的新標的。

不過,在日本置產看似投報率高,但除了主要都會區以外,偏遠的郊區及大坪數的物件,空屋率普遍較高,容易乏人問津。因此,若想要擁抱日本房市,慎選區域(location)及坪數絕對是重要關鍵。

2013年,各方看好日本房市,除了日圓貶值及經濟復甦等原因之外,還有一大原因來自於日本將從2014年4月開始,將消費稅率從5%調升至8%,並預測將進一步於2015年提升至10%,因此日本的房價預期會持續走漲,加上日本經濟環境穩定,以及日本國民享有自用住宅低利貸款的優勢,使得2013年日本房市交易轉向活絡,進而吸引許多外資的注意。

利多挹注  日本房市預期走漲

根據東日本不動產訊息網的統計,2013年8 月份大東京地區的二手房屋成交量較去年同期成長16%,平均價格也較去年8月份上升3.5%,至於今年8月份東京市全新房屋成交量雖小幅下滑3.8%,但平均價格卻逆勢成長4.3%。

以上數據顯示沈寂已久的日本房市在2013年明顯開始呈現復甦態勢,儘管如此,東京房地產價格仍維持在相對低點,投資報酬率也較台灣房地產高,近來更吸引越來越多台灣買家赴東京看房,尋找適合的投資標的。

近年來,日本總人口雖有減少趨勢,但東京都心人口卻預測會有逐漸成長趨勢,不僅帶動東京高級公寓及獨棟住宅的銷售增加,而即將於2020年舉辦的東京奧運,也進一步刺激房市銷售。

精選地段加乘公共設施  創造雙重價值

擁抱日本房市  不容錯過的時機點-2成立於2009年的Cityindex,為一針對單身族群居住,專門販售位於東京都心的Compact Mansion(小坪數住宅/套房)的不動產公司,成立時間雖不長,卻已躋身日本主流不動產公司,成為專門銷售Compact Mansion的Top 1。Cityindex營業部部長香取亮指出,日本房地產的價值常因鄰近車站、公園,或是地名加持而更具有保值性,同時超高層Tower型物件也較一般住宅大樓更能保值,「以新宿區為例,它不僅位於東京市中心精華地段,其中,相較於北、東、南新宿的發展,以東京都廳府所在的西新宿最受矚目,它也是日本規模龐大的摩天大樓集中區域之一。」換句話說,即便沒有東京奧運、消費稅等利多加持,倚靠著東京都廳的都市更新開發計劃,西新宿這個區塊本身便具備了保值的價值。

目前CityIndex推出的眾多建案中,以”Concieria西新宿Tower’s West”為最具投資潛力的物件。「Concieria為新宿區目前最高的住宅大樓,共有44層樓,新宿中央公園、新宿車站、大型商業辦公大樓,及各種購物中心皆在徒步可達範圍,附近並有許多醫療院所。由於在日本買房,只計算室內使用實際坪數,不含公設坪數,因此,在東京附有高級公共設施的小套房是極為罕見的。而Concieria與眾不同的地方即在於,大樓內有各種的公共設施,包含健身房、室內游泳池、茶道和室、或是比照飯店設備的客房(guest house)等,滿足不同生活型態所需,「此外,在都心區內提供天然溫泉池,更是獨一無二的」,香取亮補充說明。

Compact Mansion附加價值高   資產運用相對靈活

所謂的Compact Mansion(小坪數住宅/套房)面積約為30-50平方公尺,而目前日本市面上販售的住宅,則以約20平方公尺的個人型態及60平方公尺以上的家庭型態為主,之所以推出Compact Mansion這類住宅,香取亮表示,除了因應東京都日益增多的單身生活型態外,最主要是為了提供白領菁英們生活便利、投資收益性高,與市面上個人小套房不同的優質住宅。

「Compact Mansion通常位於很好的商業地點,房價不易跌落,由於坪數小總價低,因此買賣也相對容易,不管自住、租賃投資,甚或當成second house(渡假小套房)使用皆相當適宜。以Concieria西新宿Tower’s West來說,目前約70%持有者做為投資收租、20%自住、10%做為second house使用,對於持有者來說,資產運用上相對靈活,且附有公設的住宅大樓稀少,因此附加價值高,附近亦無相同類型的高樓住宅,以投資目的來說相當理想。」香取亮分析。

擁抱日本房市  不容錯過的時機點

地點好易出租  一條龍服務坐擁房產非難事

對海外購買者來說,除了可做為兒女赴日唸書的居住場所;地點好可輕易出租,也減少閒置成本,「Concieria的租賃房客,多為國際知名企業承租給高級主管居住的白領菁英,或是醫生、律師等高收入族群」,香取亮說。住客素質高,使得租金收入穩定,同時Concieria地點交通十分便利,從羽田或成田機場坐limousine bus(利木津巴士)至Tokyo Hilton Hotel(東京希爾頓飯店),再步行數分鐘即可抵達。另外,Concieria週邊有政府規劃的大規模再開發案,分為三階段進行,其中有一棟樓高60層,共960戶的超高層住宅,預計於3年後完工,屆時可望進一步帶動附近區域開發及房價上漲。

至於外國人購買日本房地產是否有所限制?香取亮解釋,在日本擁有、購買或出售地產並不需要當地居留權,台灣購買者可透過台系銀行日本分行申請貸款,目前共有五家台系銀行可以辦理。「貸款成數最高可達7成,貸款利率則因個人信用狀況而異,通常介於2.5%至3%。CityIndex除了提供當地看房的專人中英文服務外,最近亦看好台灣市場,於台北設立辦事處,直接在台宣傳及銷售物件,提供台灣客戶完整諮詢服務,由於為業主自售,所以不收取任何仲介費用。至於後續管理及租賃、買賣問題,亦有專門的物業管理公司提供協助。」

想要在國際城市生活水平的東京,擁有自己的不動產,以目前的時機點而言,絕對是一個不容錯過的機會點。

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