二、直接講好容積獎勵趴數

根據規定依老屋重建條例提出重建計畫者,容積獎勵最高可達建築基地基準容積的1.3倍或原建築容積的1.15倍,且3年內申請重建計畫者,可再加碼基準容積10%的獎勵,明確的獎勵數字比起都市更新審議制度,大幅提高投資者的評估意願。舉例來說,以前提案申請都市更新容積獎勵就像參加電視歌唱大賽,有的評審委員很喜歡你的歌聲,有的評審委員討厭你的詮釋方式,苦練一個月能不能晉級還是未知數。現在有老屋重建條例的容積獎勵,就像百貨週年慶講好「滿千送百」,達到標準就給分,有效提升參與者的信心。

好吧,如果老屋重建條例這麼好,預期發生的效益會如何呢?

其實新北市從102年8月起,就提出類似「簡易都更」的方案。若基地面積達500平方公尺,取得所有權人100%同意,符合相關條件,即可獲得15%至20%不等容積獎勵,但上路至今僅核准五案,成效有限。歸咎原因仍來自政府與學者專家的完美夢想:希望讓居住民眾與弱勢團體自主更新,這樣的更新商機不用給建商賺,所以沒有保留足夠分給實施者獲利的容積。然而,少了實施者的協助整合,有多少案子是能由民眾自主整合完成呢?大家想像平常去參加社區的區分所有權人大會,100%全員到齊的機率為何?更何況是100%全體同意?

所以,最後會發生什麼事呢?

實務上全台獨棟單一產權持有人的老舊危樓變得奇貨可居,辦理結構安全性能評估機構或人員,可兼任中人賺外快,只要簽證發現「這裏有危樓」,直接通報熟識的建商出價整棟買下。至於住在老舊危樓裡的弱勢團體,建商想的不會是幫他算分回權利與坪數,而是高價向他買產權請他出場。

於是,住在這些危險建物與老舊建物的民眾與弱勢族群,因為一紙結構簽證,讓他們得以用高於市價的行情脫困賣出房子,應該是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」最大的貢獻了