外資來了，台灣房地產有望復甦？別傻了！台灣房地產已是沒人收的「世界爛攤」

去年年底，行政院院長林全公開宣示，政府將暫緩特定地區及名下擁有一戶以上房屋的房貸成數控管等「打房」措施，但同時也表示不考慮調降房屋的交易及持有成本，加上近來川普批評日、中、德等國放任貨幣貶值，導致美元匯率趨貶，熱錢開始回流亞太地區，已有專家將上述兩因子結合，認為臺灣房地產有機會迎來復甦的曙光。

關於熱錢的問題，我個人持保留看法，因為目前公布的川普財經政策，減稅、擴張基礎建設及國防支出、吸引資金回流美國等，長期而言均將導致美國通膨上升、繼而拉升美元匯率，再加上葉倫若真如最近在國會中的發言，欲提早開啟貨幣政策的升息循環，就等於美國財政及貨幣政策均促美元匯率持續強勢。也因為川普多次以列名匯率操控，威脅對美貿易逆差國家，致使中央銀行過去那隻掌控尾盤的手，在4月美財政部公布貿易夥伴報告前，應該也不會有太大的動作。綜上所述，美元目前的走貶，很有可能只是短暫漲多，以及其他各國放手不干預匯率的短期現象。

再者，以熱錢的角度來看，房地產市場的變現時間太長，絕非適合暫時停駐的標的，更難保這些隨著匯率起伏四處流竄的熱錢，不會隨著美元走強趨勢再度出現後流出台灣，流進來的錢不是重點，能把多少錢留在臺灣才是關鍵，但我真的懷疑，這些熱錢會願意停留在價格已經世界貴的臺灣房地產上嗎？

政府政策對房地產市場的影響力大小，端視該政策有無直接影響房地產的成本，所以像房地合一、地價稅及房屋稅等稅制變革，因為會對房地產交易或持有成本產生直接影響，然而林全院長口中暫停的打房政策，多半是限制特定區域貸款成數及購屋戶數等，對於交易及持有成本的影響有限，各位讀者只要想想，當央行在房市最熱時祭出這些管制措施，真的有成功壓低房價嗎？既然這些打房的措施在推出時就沒什麼效用，又怎麼能期待停止這些政策，能帶給房地產市場怎樣的激勵效果？

105年臺灣房屋移轉棟數再創新低，反映買賣雙方在價格上仍存極大歧見，以目前人口減少、空屋過多、跌價預期心理成形的種種客觀條件來看，賣方往買方價格靠攏的機會較高，這些條件都不是政府一句「我不打房」就能解決，若再加上美元未來可能的長期強勢，全球資金往美國集中的態勢明顯，供給端與其寄望藉由宣傳等方式拉抬買氣衝高銷售量，或繼續期待不同名字的外資成為接棒的救世主，還不如認真思考如何回應消費者想要有感降價的渴望，畢竟對於供給端而言，一日不將手上的房產轉換成財報表上的營收，就必須負擔一日的持有成本，越早願意讓利降價的廠商，將有越高的比例成為不景氣房地產市場中的贏家。