別看到「破盤價」就進場！不想未來房價慘跌，買房前最好先觀察這點

讀者提問：

子房老師，我們打算在年底結婚，今年考慮買房置產了。最近建商們都開始降價大打廣告，甚至出現無息貸款的方案。有人說房市今年會落底，也有人說現在不適合買房，請問我該這時候進場了嗎？

子房觀點：

的確，現在許多建商與中古屋主都紛紛降價，各區域房市開始出現一些破盤價，但是買房自住族的心理都一樣：「買房前希望房價跌，買房後希望房價漲」。

對於這樣的心理預期，我可以套用股神巴菲特的兩句話來回應：

一、「擁有一支股票，期待它下個早晨就上漲是十分愚蠢的。」（華倫．巴菲特）

房地產的價格波動，在政府抑制短期交易的稅制後，其實反應已經沒有過去那麼敏銳。也因為目前成交量縮，有限的價格記錄其實也無法代表區域整體行情的漲跌勢。但對於自住族群來說，房地合一稅鼓勵的自住年期是六年以上，六年的時間對於一個大學新鮮人來說，已經可以從大一念書到研究所畢業，這麼長的時間，大可不用過度期待價格的變化。

二、「一個傑出的企業可以預測將來可能會發生什麼，但不一定知道何時會發生。重心需要放在『發生什麼』上面，而不是『何時』上。如果對『發生什麼』的判斷是正確的，那麼對『何時』大可不必過慮。」（華倫．巴菲特）

房價的組成，來自於「土地價格」與「建物價格」。建物價格就像汽車一樣，價值會隨著時間遞減；唯有「土地價格」會因為區域的發展而增長。所謂房價成長，就是「土地價格」成長的幅度大於「建物價格」成長的幅度。那麼，該怎樣預測會發生「土地價格成長」的可能性呢？

紅色子房曾經教過「井字分析法」（http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000024412），對於想買房的位置，你應該找出至少三個有利的區域成長題材，同時預估它們在持有期實現的可能。讀者可以從報章雜誌、市政府的公開資訊、與當地仲介代銷的交流中，了解各種區域成長題材與實現的時機。

面對從英國脫歐到美國川普保護主義政策造成的國際局勢動盪，國內經濟面臨中國政策打壓與新政府的左右搖擺，今年買房置產的思考重點，我認為「避險」將重於「投資」。

對於買房自住族而言，「跟著公共建設政策走，將勝過跟著廣告促銷走」。畢竟面對區域破盤價，買房之後要如何避免區域房價有持續下跌的風險，就要看當地未來有沒有公共建設政策的利多。

而且，重點是確保這些公共建設的利的確會發生，政府預算通過且勢在必行，而不是地方政客亂開的空頭支票。至於何時呢，有至少六年的賞味期，自住族就不用那麼在意囉。