日本首相安倍晉三上台之後,放手採取弱勢日圓政策,導致日圓近來大幅度貶值,日本房地產因此備受矚目,日前住友不動產舉辦2013年開年以來第一場日本投資置產說明會,吸引眾多投資者到場,現場發言踴躍,因住友不動產是日本前三大建商之一,悠久的品牌形象與售後服務讓台灣的投資者更為安心。

住友不動產 浦孝法表示,住友不動產在日本當地的物件分布,廣及北海道至九州,以東京、大阪為主,現在東京販賣中住宅大樓約60棟;日人購置房地產以自住為主,房價不會因為日圓走勢而有大幅度波動,日本的地產為相對穩定、安全的資產,一般來說,物件的投資報酬率大致介於5%至10%,依物件的不同狀況而定。

根據日本不動產鑑定協會的統計,日本公寓價格相對便宜,以2009年與2011年房價相較,波動度極低,就租金收益率而言,台北的租金收益甚至只有東京的三分之一。

日本不動產經濟研究更指出,1997年日本山一證券倒閉(日本稱山一危機),使日本企業的價值觀出現變化,將所持資產從持有轉為出售,東京23區公寓的供應量於1997年開始呈現攀升走勢,當年度公寓的供應量約2.28萬戶,到2004年激增到3.91萬戶;自2004年以後,整理期步入尾聲,公寓的供應量呈現遞減,2008年銳減至1.56萬戶,為近年最低,2011年至2012年間,戶數供給量更大減5%。

由於公寓的供應量減少,在「物以稀為貴」的概念下,浦孝法判斷,日本房市未來將趨向於穩定成長。
事實上,日本的房價在泡沫經濟之後,一直處於低檔,2002年步入谷底期,直到2007年至2012年,才見到房價逐漸上揚;東日本大地震之後一至二個月內,房價一度陷入停頓,之後很快回穩。

日本為天然災害多的島國,為了防範地震帶來的災害,日本政府於1981年公布新耐震標準規定,明訂新建公寓必須達到耐震七級,將地震對資產的災損降至最低。

進入2013年,各方看好日本房市,推測原因來自於日本預計從2014年4月開始,將消費稅率從5%提升至8%,日本的房價被預期走漲,加上日本經濟環境穩定,產權制度發生大改變的機率極低,以及住宅貸款低利率的優勢,2013年日本房市交易轉向活絡。

日圓貶值也使日本房地產更具吸引力,根據住友不動產的統計,以5,000萬日圓的房產為例,1年前的匯率約0.3895,購入價格換算為新台幣約1,947萬元,1年後因日圓貶值,購入價約1,609萬元,短短一年之內價格差距達17.36%,更加凸顯現在是進場的好時機。
住友不動產觀察,日本房地產的價值常因鄰近車站、文教區、公園、神社、寺廟,或是地名加持更具有保值性,房產甚至因此歷久彌新,日本稱之為「Vintage Masion」,低樓層大面積物件或是超高層Tower型物件均具有增值空間的可能。

至於外國人買日本房地產是否有所限制?這是當天投資者相當踴躍發問的議題,浦孝法解釋,在日本法律中,並沒有規定外國人不能購入日本地產與土地,在日本擁有、購買或出售地產並不需要當地居留權;台灣的客戶可以跟台系銀行日本分行申請貸款,貸款成數最高可達7成,貸款利率則因個人信用狀況而異,介於2.5%至3%。

住友不動產在日本的物件共有City House、City Terrace、City Tower、Ground Hills四大系列,Ground Hills為住友不動產旗下最頂級的建案,各系列在首都圈中約共有200件新成物件可介紹,在激烈的房仲市場中,住友不動產擁有特殊優勢。

住友不動產成立於1949年,是日本屈指可數的綜合型發展商,也是日本第一個建蓋住宅公寓的建設公司,首都圈供應戶數排名全日本前五。浦孝法表示,住友不動產的物件以自建的公寓為主,不是仲介型態,因此交易過程中不收取仲介費;且自建自售,從購入到售後服務採一條龍模式,全部由住友不動產提供服務,在台北亦直接設立據點,可直接回應客戶問題與提供最完整的客戶服務。

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