變有錢的秘訣》賣掉房子再回租，賺更多！來看看「售後回租」的奧妙

「子房老師，來嚐嚐看吧。」C哥熱情地說。

我們窩在宜蘭市巷內一家日本料理店，空間雖小但人聲鼎沸。老闆端上一盤肥大美味的魚下巴，油滋滋的魚皮飄著香氣，令人食指大動。環顧整家店不到十幾坪的空間，擠了超過三十位饕客。好友C哥在當地從事民宿相關工程，平常嗜好就是騎重型機車跟吃美食，這次他邀我來宜蘭走走，特地找了這家老店，並介紹一位宜蘭某餅店家族二代K給我認識。

配著日本料理與啤酒，K拿出他最近推出的酥餅禮盒，精緻的文創風包裝頗吸引人，與他們家族傳統包裝產品完全不一樣。

「子房兄，我這產品融合西式口味，包裝設計還得過獎、上過雜誌封面，但家族對我走另一風格產品不太認同，因此我決定獨立出來做一個觀光工廠，從原料進口、產品製作、包裝行銷都跟家族分開。」K自信地說，C哥對他使個眼色，要他跟我說明目前面對的困難。

K收回他的笑容，嘆了一口氣說：「最近我的工廠接近完工，但我有一個大股東臨時撤資，現在資金短少3000萬，需要找新的股東進來，眼看一個月內就需要再付款，C哥說找您聊聊可能有解。」

「銀行怎麼說呢？」我問，因為從銀行融資成本最便宜。

K講到銀行就生氣，憤憤地說：「銀行說我是新公司也沒訂單，借不到這麼多錢。」又補充說，「其實我很保守，我這公司從買地到蓋工廠也花了快6000萬，這過程我們都沒貸款。結果現在要進新設備與開始籌備營運，大股東居然撤資。」

「完工營運後，你公司每年預期淨利多少？」我問K。他掐指算算後，回答說：「600多萬吧。」

我想了想，由於餅店生意我並不是專家，但基於地產投資專家身分，我問他：「要不要考慮售後回租工廠取得資金？」

「售後回租？」K好奇放下手邊的酒杯，我拿出一張紙寫給他看。

原本買地自建所需是資本額9000萬的公司，其預期每年淨利600萬，本益比就是600萬除以9000萬，得6.6%。對一家新創工廠股東來說，這數字吸引力不大。

但如果K把這棟廠房以6000萬賣給我再回租，年租金240萬，對我來說每年就有4%報酬。而若我的買價能取得五成銀行融資，只需3000萬現金，年投資報酬率也會超過6%。

另一方面，K拿到6000萬解燃煤之急得以完工營運，原淨利600萬付掉租金240萬，還有360萬。但他資本額可以降到3000萬以下，其本益比為360萬除以3000萬，得到12%。這數字對股東來說，吸引力就大多了！

而且，K還可以用多出的3000萬做更多投資呢。

近期高雄漢來集團以售後回租的方式，把資產以165億賣給台灣人壽。除了壽險取得不錯的投資報酬，也解了國揚集團多年來的低潮，並有更多資金投入新的開發建設。

房地產售後回租模式，過去如ING安泰人壽30億買桃園敏盛醫院、南山人壽48.96億買台中勤美誠品綠園道，都是讓承租者變成「輕資產」企業，便於做更多展店發展。以晶華酒店集團為例，除了中山北路本館是地上權外，全台灣所有晶華品牌多為承租或委託經營管理，「輕資產」策略讓這家集團的EPS（每股盈餘）有更好的表現，資金不用壓在不動產上，對營運業者來說也是好事。

「可是，擁有一個漂亮的觀光工廠是我的夢想，賣給你再回租，就感覺不是我的了。」K聽了雖似懂非懂，但對賣地產這件事顯得相當抗拒。

「是呀，但如果你想要找股東，作為一個新創公司董事長，讓股東們有最佳獲利空間是最基本的原則。你看這家日本料理店這麼賺錢，店舖也是用租的呀。」我說。領導者幫公司股東爭取較高的收益率，如果能善用地產金融相關手法，是可以有許多合作共創雙贏手法。

只是要突破的觀念在於：你捨不捨得為了公司更快發展，放下房子產權，單純只做個使用者？

作者簡介_紅色子房