台灣快學學》荷蘭超過1/3是「社會住宅」，卻沒淪為貧民窟、炒房工具...怎麼辦到的？

撰文／英語島
文章收錄於英語島www.eisand.com.tw
本文作者 荷事生非 

在荷蘭有超過1/3的住宅單位是出租式社會住宅（台灣目前不到0.1%），發展歷史已超過150年，制度上也相對完善，是因為荷蘭政府視居住權為每位公民的基本權利，而且近年來也成為其他國家社會住宅政策發展上的重要借鏡對象。為什麼荷蘭的社會住宅不會成為貧民住宅，也不會成為房地產炒作的工具呢？其原因可分別從房地產市場、補助政策、成立住宅協會（Housing association）等要素說起，接下來此文將從不同的角度介紹與剖析荷蘭社會住宅的現況。

社會住宅給誰住？社會住宅很便宜嗎？

2013年底荷蘭將近有300萬戶出租住宅，其中約240萬戶是社會住宅（註1），佔全國40%的家戶數，有人一定質疑：為什麼一個國家需要興建如此眾多的社會住宅呢？難道荷蘭人需要政府救助的比例這麼高嗎？以2014年為例，社會住宅的出租價格受到政府管制，房租不得超過681歐元（約新台幣24,853元）／月，承租戶年收入則不得高於34,229歐元（約新台幣1,249,216元），才有資格申請承租社會住宅（荷蘭人平均年收入37,876歐元，約新台幣1,382,316元）。

依照此比例來看，荷蘭人可以申請社會住宅的資格，並非只鎖定在低收入戶和弱勢族群，不同於台灣社會普遍認為，中產階級既有能力負擔一般商業市場的住房。荷蘭政府較早就意識到社會住宅政策受益對象，不應只限定於傳統觀念中需救助的族群，無論是土生土長的荷蘭人或新移民，屬於低收入戶、身心障礙、長青族、單親家庭、社會新鮮人、甚至連ㄧ般家庭只要小孩比較多的，及被認定教育費用支出較高的雙薪家庭，都可在申請範圍內。其實在荷蘭社會住宅的租戶僅有約5%，是供給無家可歸的人或無經濟來源的人居住。

出租社會住宅的關鍵單位：又是房仲、又是NGO的住宅協會

荷蘭社會住宅和ㄧ般房地產的租售市場是分開的，負責出租的單位是「荷蘭住宅協會（housing association）」，其擁有社會住宅的產權且負責租賃的服務，雖是不以營利為主要目的法人組織，因此賺來的盈利必須依法用於：增進該社區住宅的品質或空間維護；和社區管委會一起合作，防止社區犯罪、維護整潔、舉辦聯誼派對、維護社區運動休閒設施…等等。

除了能出租社會住宅，「住宅協會」視財務情況可「資金週轉」，將社會住宅出售或買回，售價以臨近的房地產價格為標準。為了避免投資炒作，社會住宅的銷售市場是受到限制的，社會住宅買主想將房地產脫手只能賣給原屬的住宅協會，賣出和買入價差有獲利或虧損由買主和住宅協會對分，這樣可以避免投資客炒作房價。

反觀之前台灣巢運的其中一項訴求：為確保障弱勢團體的居住權利，要求政府提供「只租不買」的社會住宅；但另一方面，官方單位認為只租不賣的社會住宅，可能造成政府或住宅協會的營運虧損；雙方的衝突點，其實就在於「無」法源依據，可設立並規範專職處理社會住宅興建及租售的住宅協會，因此聽起來目前台灣的社會住宅建案，似乎只是創造了另ㄧ個讓建商炒房的新興市場。並非說不該開放社會住宅的買賣，但必須有ㄧ套完善的法源規範，才能避免落為投資客的炒房範疇。不過話說回來，在台灣不到0.1%的社會住宅比例，的確應該先以提供出租型社會住宅為首要之急。

社會住宅=貧民住宅？

當年荷蘭政府推動社會住宅的其一宗旨就是，為了要避免城市裡出現貧民窟，因此希望提供最基本的住宅單元，讓即便是弱勢居民也能夠住得舒服、健康。政策立意美好，雖然沒有了「貧民窟」，但荷蘭各地卻出現治安不好的「移民社區」（見圖，荷蘭台夫特60年代的Poptahof住宅社區），住著許多經濟條件相對弱勢的土耳其、摩洛哥、蘇里南裔等新移民戶，這些移民社區和荷蘭「主體社會」間的隔閡，也成為荷蘭甚至歐洲社會很大的問題。

為了解決潛在的族群隔閡問題，荷蘭政府正在有計劃性地改建社會住宅。首先，讓部分社會住宅轉租，作為學生宿舍；其次，新的住宅建案必須結合一般和社會住宅，避免單一族群社區所形成的社會隔和。

舉例來說，阿姆斯特的住宅社區GWL-terrain和鹿特丹的The Red Apple複合式住宅建案，都是將社會住宅和都市更新案結合在一起的案例，社區中同時存在社會住宅和ㄧ般私宅，外觀上並沒有什麼明顯的差異，這是因為政府透過補助社會住宅承租者的津貼，讓開發商和住宅協會，每月從社會出租住宅和ㄧ般出租住宅收取一樣的租金，進而維持住宅協會的營運利潤。

人人稱羨的荷蘭社會住宅制度，似乎是台灣值得追求的終極目標，但在這之中其實也充滿了許多迷思，希望此文能帶來些不同的見解，讓大家更深入地了解荷蘭的社會住宅到底是怎麼一回事。

作者簡介：荷事生非，穿梭于「旁觀者」與「在地人」兩者身份間，以五大主題深度介紹、討論荷蘭，了解這個和台灣差不多大的歐洲小國世界大國。

作者簡介＿英語島