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撰文/英語島
文章收錄於英語島www.eisand.com.tw
本文作者 荷事生非
在荷蘭有超過1/3的住宅單位是出租式社會住宅(台灣目前不到0.1%),發展歷史已超過150年,制度上也相對完善,是因為荷蘭政府視居住權為每位公民的基本權利,而且近年來也成為其他國家社會住宅政策發展上的重要借鏡對象。為什麼荷蘭的社會住宅不會成為貧民住宅,也不會成為房地產炒作的工具呢?其原因可分別從房地產市場、補助政策、成立住宅協會(Housing association)等要素說起,接下來此文將從不同的角度介紹與剖析荷蘭社會住宅的現況。
社會住宅給誰住?社會住宅很便宜嗎?
2013年底荷蘭將近有300萬戶出租住宅,其中約240萬戶是社會住宅(註1),佔全國40%的家戶數,有人一定質疑:為什麼一個國家需要興建如此眾多的社會住宅呢?難道荷蘭人需要政府救助的比例這麼高嗎?以2014年為例,社會住宅的出租價格受到政府管制,房租不得超過681歐元(約新台幣24,853元)/月,承租戶年收入則不得高於34,229歐元(約新台幣1,249,216元),才有資格申請承租社會住宅(荷蘭人平均年收入37,876歐元,約新台幣1,382,316元)。
依照此比例來看,荷蘭人可以申請社會住宅的資格,並非只鎖定在低收入戶和弱勢族群,不同於台灣社會普遍認為,中產階級既有能力負擔一般商業市場的住房。荷蘭政府較早就意識到社會住宅政策受益對象,不應只限定於傳統觀念中需救助的族群,無論是土生土長的荷蘭人或新移民,屬於低收入戶、身心障礙、長青族、單親家庭、社會新鮮人、甚至連ㄧ般家庭只要小孩比較多的,及被認定教育費用支出較高的雙薪家庭,都可在申請範圍內。其實在荷蘭社會住宅的租戶僅有約5%,是供給無家可歸的人或無經濟來源的人居住。
出租社會住宅的關鍵單位:又是房仲、又是NGO的住宅協會
荷蘭社會住宅和ㄧ般房地產的租售市場是分開的,負責出租的單位是「荷蘭住宅協會(housing association)」,其擁有社會住宅的產權且負責租賃的服務,雖是不以營利為主要目的法人組織,因此賺來的盈利必須依法用於:增進該社區住宅的品質或空間維護;和社區管委會一起合作,防止社區犯罪、維護整潔、舉辦聯誼派對、維護社區運動休閒設施…等等。
除了能出租社會住宅,「住宅協會」視財務情況可「資金週轉」,將社會住宅出售或買回,售價以臨近的房地產價格為標準。為了避免投資炒作,社會住宅的銷售市場是受到限制的,社會住宅買主想將房地產脫手只能賣給原屬的住宅協會,賣出和買入價差有獲利或虧損由買主和住宅協會對分,這樣可以避免投資客炒作房價。
反觀之前台灣巢運的其中一項訴求:為確保障弱勢團體的居住權利,要求政府提供「只租不買」的社會住宅;但另一方面,官方單位認為只租不賣的社會住宅,可能造成政府或住宅協會的營運虧損;雙方的衝突點,其實就在於「無」法源依據,可設立並規範專職處理社會住宅興建及租售的住宅協會,因此聽起來目前台灣的社會住宅建案,似乎只是創造了另ㄧ個讓建商炒房的新興市場。並非說不該開放社會住宅的買賣,但必須有ㄧ套完善的法源規範,才能避免落為投資客的炒房範疇。不過話說回來,在台灣不到0.1%的社會住宅比例,的確應該先以提供出租型社會住宅為首要之急。
社會住宅=貧民住宅?
當年荷蘭政府推動社會住宅的其一宗旨就是,為了要避免城市裡出現貧民窟,因此希望提供最基本的住宅單元,讓即便是弱勢居民也能夠住得舒服、健康。政策立意美好,雖然沒有了「貧民窟」,但荷蘭各地卻出現治安不好的「移民社區」(見圖,荷蘭台夫特60年代的Poptahof住宅社區),住著許多經濟條件相對弱勢的土耳其、摩洛哥、蘇里南裔等新移民戶,這些移民社區和荷蘭「主體社會」間的隔閡,也成為荷蘭甚至歐洲社會很大的問題。
為了解決潛在的族群隔閡問題,荷蘭政府正在有計劃性地改建社會住宅。首先,讓部分社會住宅轉租,作為學生宿舍;其次,新的住宅建案必須結合一般和社會住宅,避免單一族群社區所形成的社會隔和。
舉例來說,阿姆斯特的住宅社區GWL-terrain和鹿特丹的The Red Apple複合式住宅建案,都是將社會住宅和都市更新案結合在一起的案例,社區中同時存在社會住宅和ㄧ般私宅,外觀上並沒有什麼明顯的差異,這是因為政府透過補助社會住宅承租者的津貼,讓開發商和住宅協會,每月從社會出租住宅和ㄧ般出租住宅收取一樣的租金,進而維持住宅協會的營運利潤。
人人稱羨的荷蘭社會住宅制度,似乎是台灣值得追求的終極目標,但在這之中其實也充滿了許多迷思,希望此文能帶來些不同的見解,讓大家更深入地了解荷蘭的社會住宅到底是怎麼一回事。
作者簡介:荷事生非,穿梭于「旁觀者」與「在地人」兩者身份間,以五大主題深度介紹、討論荷蘭,了解這個和台灣差不多大的歐洲小國世界大國。
「我們在英文裡吃過的苦,原來知識才是真正的療癒。」英語島提供一種雙語的世界觀,有社會創新、商業、科技、文化、旅行,受歡迎的「英語實驗室」用英語導讀趨勢,「戒掉爛英文」是你幫自己做的英語「逼真率」調查,英文就是這樣不知不覺地變好。「辦公室不在台灣」是駐紮在矽谷、芝加哥、上海、新加坡等各大城市的台灣青年,寫給在台灣年輕人的觀察與經驗分享。Eisland.com.tw
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