房租不能任意漲、房客想續住不能拒絕...小英「德政」為何會同時害慘房東和租屋族？

為了健全租屋市場，保障租屋者的權益，當然也是履行競選時「訂定租屋專法，房東的房屋稅適用自用稅率，租金也要課稅，以活絡台灣的租屋市場」的政見，民進黨立委將「租屋專法」交付立法院大會審查。

這版本的租屋專法，除了規範房東不可設定房客之年齡、職業、性別的非必要之條件外；也規定了房租必須要一定時間內CPI（消費者物價指數）的漲幅超過4%時，才能同步調漲；另外，在沒有自用或正當事由，租約到期後房客還可以要求續約最長兩年……等，這些洋洋灑灑看起來對租屋者的保障，的確非常完整，但立法良善的本意，能貫徹到實際市場中嗎？

在英國殖民印度期間，對於當地到處都是眼鏡蛇非常頭痛，於是政府頒佈了一項政策，印度居民可以拿眼鏡蛇皮向政府換錢。這個政策收到非常好的成效，但催生印度另一個新興行業—眼鏡蛇養殖，一來蛇皮產出來源穩定，二來不用冒著被野生眼鏡蛇咬傷的風險。

想當然爾，英國政府最後放棄了這項政策，這些養蛇業者在無利可圖的情形下，就把豢養的眼鏡蛇就地野放。野生的眼鏡蛇數量不但沒有減少，反而還大幅增加。後來這個故事被定義成「眼鏡蛇效應」，用來比喻錯誤的誘因與政策，不但沒辦法解決問題，還有可能會火上加油。

政府想要保障租屋市場的立意值得鼓勵，但若以目前的租屋專法內容，恐怕只會變成另一個「眼鏡蛇效應」的案例。限制房租只能在一定條件下調漲，等於政府伸手干預市場機制，可以想見，未來房東再與房客簽約時，一定會把這項風險事先反應在第一次簽約時，換句話說，房租未來向上漲的機率很高。

另外，房東在無自用或其他合理條件下，還要允許房客在約滿後無條件續住兩年，要嘛房東就會增加押金的金額，或者退還押金的條件設定更為嚴苛。不然就是要求一定要看到租屋者本人，若「感覺」會有破壞房屋裝修或家具的可能時，寧可放棄出租，也不要「請神容易送神難」。如此看來，這些表面上保護租屋者的條款，其實都會造成這些人租屋成本的上升，特別是原本就弱勢的家庭。相信我，房東絕對會更嚴格篩選租屋者的身分，免得收不到租金，還不能趕人。

更糟的是，既然房東預期這個市場對自己不利，就會做出「寧可空房養蚊子，也不願意拿來租人」的選擇，根據劣幣逐良幣的道理，這些不願出租的屋主，往往是屋況最好的案件（會挑房客的房東，通常比較愛惜自己的房子，自然屋況較好），如此不但沒有活絡台灣的房地產市場，反而降低供給的數量，一旦供給的數量降低，需求端（租屋者）只好抬高價格來競逐那些其實不是最好的選擇，這可不是什麼好事情。

「通往地獄的道路，往往是由善意的花朵所鋪成」，希望政府別讓租屋專法這個立意良好的起點，演變成另一條通往地獄的道路！

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