大雨一來我才發現：租屋處竟然會漏水！可以要求解約退租嗎？

在臉書粉絲頁上，一位朋友留言問到：「在蘇迪勒颱風侵襲時，自己租的頂樓加蓋房屋窗戶及屋頂都有嚴重的漏水，導致一些書籍被雨水打濕，雖然房東在第二天就找人來修復，但因事先都沒被告知房間會漏水，這樣可以要求解除契約並且返還押金嗎？」

租屋處淹大水，相信每個人心裡都會不舒服，都會覺得房東怎麼可以沒有事先揭露房屋會漏水的事實，然而無論是何種契約形式，「解除契約」都是非常嚴重的處理方式，所以主張解除契約的一方，必須具備非常完整且充分的理由及證據，要嘛證明造成損失的責任全部可歸責於另一方，不然就要證實，履約的主體已經滅失或損壞到不堪使用的地步。

回到讀者的問題，租屋處會漏水，是因為蘇迪勒颱風侵襲台灣，這跟地震一樣屬於天災，契約上通常會將這樣的天災，歸類在無法歸責於房東或房客的「不可抗力因素」，換句話說，要把漏水的原因歸咎於房東的疏失，實務認定很難成立。況且，蘇迪勒颱風在許多地方造成的傷害是非常巨大的，台北市市政府光處理傾倒的路樹，就花了數星期，甚至在颱風遠離後三天，許多地方的路燈都還沒有恢復供電；所以或許這棟房子之前從未漏過水，是因為這次的狂風暴雨而造成的傷害，就算房子過去真的曾經漏過水，房客要找到客觀的人證物證難度甚高，光是以「房東蓄意隱瞞漏水情況」這樣的主張，很難達成解除契約的目的。

所以除非所租賃的房屋屋頂整個被吹翻，或者結構上出現明顯的裂縫，讓房子失去遮風壁雨及提供居住安全的基本功能，達成民法上「履約主體已經滅失或損害到不堪使用」的狀況，不然租賃方很難在契約或法律上找到一個有力的論點，來支持解除契約這樣的法律行為。況且房東很快就來履行民法賦予屋主的修繕權責，所以我建議最佳的解決方法，應該是和房東詳述當天漏水的情形，以和緩的態度來瞭解房東打算如何修復滲水的問題，並且討論因颱風漏水導致的相關財物損失該如何相互找補？在沒有確定自己手中握有必勝的證據前，貿然向房東宣戰其實是種「有勇無謀」的表現，因為最有可能的結果，就是租賃契約無法解除，還要跟房東「大眼瞪小眼」的走完整個契約，這真的是得不償失的事情！

作者簡介_dolin66