破解「硬頸宅」背後玄機》屋主話術：房市差，我已經降價1成，別再殺價...

房市急凍，最近已見屋主自砍手腳，平均開價比起半年前，都有近一成跌幅，但看似已調整的房價，成交價格卻只呈現平盤趨勢，雙北成交房價下跌有限，怎麼會這樣？問題出在屋主的策略調整，心態卻沒變，表面降價，議價卻硬梆梆，光看開價數字就下斡旋，恐怕還是很難撿到便宜！

屋主開價自降一成？議價硬梆梆虛晃一招

最近陪朋友看了淡水的新建案，之前不少建商開出三字頭高單價，但現在感受房市氣氛，紛紛下調至二字頭，乍聽之下好像便宜不少，但事實上還是換湯不換藥，因為過去建商開價，讓價空間還有10%，但現在只剩2%左右，從實際數字來算，過去一坪30萬的房子，殺個10%，成交價約落在27萬，如今開價25萬的物件，看似更便宜，朋友以為是進場時機，但單坪價格居然殺不到一萬元，要賣24萬，代銷人員還苦哈哈說已是慘賠殺出，但跟之前房價相比，一坪只差3萬，跟傳說中的房價跌幅，也差太多了吧！

這種趨勢似乎也出現在中古物件上，台北市降價物件比率近一半，價格看似更合理實惠，甚至很多屋主紛紛自砍一成，希望突圍求生，但心態沒變，議價空間仍硬梆梆，我有同事半年前看了間1500萬的房子，當時嫌太貴，沒出手斡旋，最近開價跌到1370萬，她興高采烈請房仲議價，但屋主卻堅持一塊錢都不減，還說這已經是底價，完全不給殺，我算了算，這房子也才砍了不到一成開價，居然就一副老子虧很大的樣子，說穿了，一比較附近類似物件過去成交行情，這房子頂多只有1300萬的價格，更別說最近買氣不佳，應該還有殺價空間，其實，1370萬只是他半年前開給房仲的底價，現在直接把底牌掀出來，看似便宜不少，但他只是把殺價空間拿掉，吸引到處找降價宅的人，根本換湯不換藥！

投資客走投無路，自住客承接緊咬入手價

這種要降不降的「硬頸宅」，死也不要碰！這些多數是投資客物件，還在垂死掙扎，要看這類物件，心頭一定要抓定，因為他們已無路可走，卻又不甘空手而歸，我建議大家還是回歸參考實價登錄的數字，因為這些假性降價的物件，通常都是投資客被逼急所使出的招數，不是不能買，而是要掐在他們的罩門上，他們已非賣不可，既然如此，如何讓他們心甘情願賣在最低價，才是關鍵！

以雙北精華地段房價為例，我觀察最近的實際成交價，發現近半年實價新登錄的價格，不少物件停滯在約兩年前左右的行情。 簡單來說，因為這些屋主很多都是持有時間不超過兩年的投資客，因為寬限期要到了，又擔心房市繼續走低，在房地合一上路前，能賣就賣，有的人就算平盤成交也要賣，所以多把價格訂在略高於當初取得的入手價格，要買這類物件，自住客千萬不要客氣，直接殺在兩年前的價格，反正這些投資客已賺到租金，或根本連賺都不敢賺，就要逃命去了！

實價登錄雖然是公開資訊，卻不是每筆交易都有登錄，如果這物件明明是近兩年成交，卻找不到該物件的登錄實價，我通常會私下請熟悉的房仲幫忙打聽一下該物件，當初取得是否低於行情價，再從中權衡議價空間，反正，多做功課，就避開買貴的風險！

─本文獲「好房網News」授權轉載，原文在此

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