別讓「實價登錄」害你變冤大頭！買房先照實價砍10趴，才能佔到意外的便宜

實價登錄上路兩年多，相較過去價格隱諱不明，現在的購屋客有更多資訊可以比價，當然是多一層保障，但在房價混亂的年代，如何從這個看似公正的數字密碼，精算出最划算的參考出價？數字能說的話，不一定就是全部的真相，看懂實價登錄沒說的秘密，就不會當冤大頭！

低於實價還買貴？亂登宅壞行情，誤買只能認栽

首先，實價登錄絕不是聖經，甚至可能成為出價陷阱！最近，好友小劉看中一間中山區五年的電梯華廈物件，跟一般購屋客一樣，他回家立馬上實價登錄網站，先看看近兩年成交紀錄，他發現目前這棟物件的成交數量不多，102年的成交價，只有99萬，但到了103年，單坪價格就攀上112萬上下，短短一年，單坪漲了13萬，但屋主卻大方釋出善意，一坪只賣105萬，比起高點的112萬，單價少了7萬元，算下來，21坪的物件足足便宜近150萬，他眼看機不可失，立刻下訂出價斡旋，滿心以為撿到便宜，就算入手再賣掉，也不怕沒錢賺！

沒想到，小劉住進去第一個月，才知道問題大了，因為這筆112萬的實價登錄價格，並不是真的交易，當初，這個交易物件會比前一年的成交價，單坪高出13萬這麼多，是因為前一手屋主欠了2300多萬，為了還錢，把房子直接抵給債主，債主眼看屋主沒錢，只好接受物件，當作還了2300萬，用實價坪數21坪換算，一坪大約112萬，但兩人並沒有直接成交的金額交易，就把這筆債務數字，當成實價登錄的金額登上網站，小劉一聽傻了，人家的債務交易數字，變成他的購屋數據參考，不知被白白墊高多少價格，這對第一次購屋的小劉來說，真是不可承受之痛，本以為是碰上房市慘澹，屋主才降價出售，沒想到被當冤大頭！

一年內漲逾10％，有鬼！依實價殺5～10％，買到賺到

人家是合法成交償債，也沒有違法亂登墊高價格的問題，這樣的案例真是防不勝防，從實際數字來看，就知道過去這樣的問題有多嚴重，從今年2月起，內政部規定特殊交易，必須在「備註欄」中註記，短短幾個月，像小劉買的這類特殊交易宅，就佔了高達38％。

由此可見，過去有多少這類沒有行情的亂登物件！我建議，大家參考登錄實價時，還是要仔細看，像一年之內，單坪價格差距頂多在5～10％上下，超過這個範圍，登錄的可信性就很值得懷疑，買貴的風險性大大增加，最好先參考附近類似物件的實價登錄價格漲幅趨勢，交叉比對，找出漲幅規則，避免變成冤大頭！

撇除這類實價亂登宅，一般的物件，又該怎麼依據實價登錄殺價呢？首先，房市不振，如果你剛好挑到看得到這個物件交易的實價紀錄，表示屋主持有時間不到兩年，以目前景氣來說，他肯冒著認賠風險出售，顯見極可能是投資客，我建議，不管開價多少，直接用屋主當時買進時的成交價殺個5％，如果他真的已瀕臨斷頭，願意投降輸一半，還是大有機會買到便宜；如果是實價登錄網站找不到的物件，這表示屋主持有時間較長，當初買進時的價格可能更低，可以從參考同棟物件最近的實價登錄價打9折，屋主願意讓價的空間相對較大，也許有意外的便宜可佔。

此外，我建議，如果買進的同棟物件，兩年多內的登錄交易頻率，佔整棟物件戶數比率超過15％，就表示買賣次數實在太多，最好不要碰這樣的房子，換算成數字來看，如果總戶數才100戶，兩年多的交易，卻超過15次，代表這個物件進出的投資客過多，房價被墊高的機會也較高，能殺的空間勢必較小，買貴的風險也大增；而即使看上的物件沒有頻繁交易的問題，也要把附近類似條件的物件價格表列出來，算出同區域房價的前30％高的房價，在開價時，只有低於這個價格，才可以考慮，否則不小心買在同區相對高點上，未來脫手，很難有漂亮漲幅，甚至可能被套牢！

─本文獲「好房網News」授權轉載，原文在此

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