「靠爸版」實價登錄！3張圖告訴你，親友交易的房地產行情

讀者提問：

請問子房老師，聽說房市要跌了。最近為了買房子，我查詢政府實價登錄資料，竟然發現同一社區有「半價」的行情出現。我問了當地的仲介，他說那一筆是親友交易，所以才這麼便宜。我想就算是親兄弟也要明算帳，怎麼會有便宜讓售的理由？如果不是房價真的跌了，那又是什麼情形呢？

子房觀點：

政府實價登錄資料網站，根據經驗偶爾會出現偏離行情的紀錄。其實直到最近，政府才開放公開實價登錄資料庫「備註欄」的資訊，顯示「親友交易」的註記。紅色子房與Foundi房地資訊站（http://www.foundi.info/）合作，經過大數據分析，發現了親友交易的平均成交價格，幾乎都在正常交易價格的一半左右。

以台北市信義區為例，兩年多來實價登錄住宅平均單價約在每坪70~90萬之間，親友交易平均價只有每坪30~40萬元。

同樣觀察台北市內湖區的房價，兩年多來實價登錄住宅平均單價約在每坪50~60萬之間，但親友交易平均價幾乎在30萬以下。

即使是新北市新莊區，實價登錄住宅平均單價在每坪30~40萬，親友交易平均價也幾乎只有每坪20萬上下。

雖然實價登錄裏親友交易的筆數仍佔少數，但看到這裡，想在雙北市置產的朋友們，是不是很羨慕能有個雙北市的親朋好友屋主呢？

嗯，別太天真了。其實親友買賣，除非真的交情夠好「半賣半相送」，還有另一種「明買賣實贈與」的可能。

例如，某甲想將不動產「傳」（贈送）給親友某乙，又想省贈與稅，「低價賣給對方」的確是一個好選項。作法如下：

甲方利用每年220萬元的贈與免稅額額度，將220萬元現金，送給乙方，乙方就可以用這220萬元當頭期款，向甲方買房子。甚至，乙方還可以將房子拿去跟銀行貸款，借出一筆錢給甲方拿去做其他的投資之用。

雖說買賣價格這事原本就是你情我願，但如果要符合免贈與稅，仍要注意買賣價金最好高於「房屋現值＋土地公告現值」，同時要有明確的契約及買賣資金流向。因為，依據「遺產及贈與稅法」第六條有以下規定：

財產之移動，具有下列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：

一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
三、以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
四、因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
五、限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

內行人看門道，外行人看熱鬧。下次看到實價登錄「超便宜」的紀錄，看看是否被註記是親友買賣。畢竟，當別人「家務事」變成了供民眾參考的房市價格交易紀錄，別真以為房市大跌了。

作者簡介_紅色子房