房貸別傻傻還！學有錢人這樣做，讓銀行從你的債主變金主

很多人在比較房貸的時候，都以最低利率為主，讓自己要付出的借貸成本盡可能降到最低。這樣也沒錯，但其實這並不是每個人都適用這個房貸選擇標準，對於有資金需求的人來說，最好的房貸方案可能是「理財型房貸」。

當然，理財型房貸適用的人不多，所以知道的人也就比較少，但是因為這種房貸對於有資金調度需求的人而言，是一個不錯的工具，所以還是介紹給大家，至於適不適合你自己，或是要不要使用這種房貸，就由讀者們自己做決定了。

什麼叫做理財型房貸呢？簡單來說，就是你可以把已經還掉的本金部份，再借出來用。大家都知道，銀行最主要的功能並不是讓你存錢，而是讓你借錢，但是一般的消費性貸款，利率又很高，而且還有作業成本，甚至每次都還要把所得資料讓銀行做信用評分，分數太低的話能借的額度也很低。

不過，如果你申請的是理財型房貸，假設你原本借了1千萬，目前已經還了3百萬，這3百萬的部份會變成一個循環額度，你可以隨時動用，而且按日計算利息，用存摺到銀行或用金融卡在ATM就可以直接提領。

為什麼可以這麼方便？因為你當初申請房貸的時候，借的1千萬，其實是拿至少等於1千萬價值的房子去抵押的，而在你還掉了3百萬之後，你的抵押物有1千萬的價值，但是卻只剩下7百萬的借款，這時候再借你3百萬，對銀行來說風險並不算太大，反而還可以賺利息。

只知道存錢不會變成有錢人，但是有錢人大多知道知道怎麼利用槓桿（融資、借貸、質押...）讓自己的資產成長。

所以假設台股腰斬，從現在的近萬點跌到剩下5千點，你該怎麼做呢？

你可以透過理財型房貸，去借出3百萬，拿去買台灣五十的ETF，等到台股漲回到8千點，你已經有六成的獲利了。而你的借貸有利息（大約3-5%左右），不過台股一向是一個高殖利率的市場，所以你真正要承擔的利息並不高，甚至股息拿來付利息都還有剩。

當然，投資一定有風險，沒有人能保證5千點不會再跌到2千點，也沒有人能保證5千點漲回8千點要花多少的時間，像是金融海嘯就從9千多點跌到4千點以下，而從谷底爬回4千點以上則花了一年，這種情節在未來不會重演，而會有另一套劇本。

只能買股票嗎？當然不是，理財房貸的額度，可以拿來買車子、可以拿來當成第二間房子的頭期款、可以在想換一套好傢俱但是年終獎金還沒入帳之前就領錢可以先買。換句話說，你擁有一個利率不會太高、動用很簡便的資金來源，而這就是理財型房貸的特點。

如果你決定要使用理財型房貸，也要留意以下風險或成本：

1、理財型房貸的房貸利率比一般優惠房貸還要高。（約1%～1.25%）
2、理財型房貸的額度來自你已經還款的本金，加上你額外提前還款的本金，所以如果你還款的金額少，這個額度就會小到跟沒有一樣。
3、理財型房貸動用額度的利息可能低於大多數消費型貸款和信用貸款，但是如果借款金額高、利率也不算低，累積下來也很可觀，最好不要動用太久。
4、動用的額度其實是來自房貸抵押物的價值，所以請不要拿去做沒有把握的運用，以免還不出錢反而造成抵押物被拍賣才還得起錢。
5、留意升息之後，理財型房貸現在看起來很不錯的利率，將來會變得沒那麼有吸引力。
6、留意銀行的特殊規定，例如有的銀行要求不得將理財型房貸的貸款拿來投資房地產。
7、應該先確認自己是否有足夠的還款能力，因為會有原本的房貸，以及你所動用的新貸款，兩者都需要償還。

理財型房貸是一種進階的貸款行為，可以讓你在資金運用上更有彈性，甚至讓你在機會來臨的時候，例如股災來臨、朋友創業想入股，也可以跟巴菲特一樣喊著：「我還有點錢。」然而，槓桿使用妥當固然可以讓資產增加，但也不得不提醒你，一定要先檢視自己的風險承受度。

作者簡介_Buffettism (李柏鋒)