「稅」要課幾%，才算有打房？花敬群：大家都搞錯了，「排不排富」才是重點！

近來不動產交易所得稅制度各方吵得沸沸揚揚，一般多對既有稅制課稅過輕，有鼓勵投機房市疑慮，因此不動產交易所得稅被賦予的租稅公平任務，就是要合理改善稅負過輕問題。然而，不動產交易所得的稅負要多高才合理？這個各界爭議中最核心的問題，其實一直沒有被好好討論。

在幾次與不同領域關心此議題專家的私下討論中，有人認為既然是所得就應該以所得稅率課徵才合理，有人認為不動產所得是不勞而獲要漲價歸公，所以稅率應盡量提高。也有人認為稅制要簡單可行，最好以20%固定稅率來課徵。這幾種作法其實國外都有不少案例，各有各的理由，但基本上都合乎一定的道理。

近一步來說，以所得稅率課徵最符合學理上的各項論點，是100分的作法；以不勞而獲角度課徵高額稅率，對公平面的落實最顯著，但因為會造成抑制交易量的閉鎖效果，所以會對效率面產生傷害。固定稅率的做法在稅負稽徵行政上最為簡便，但存有垂直不公平問題（賺多與賺少者稅率竟然相同），因此各國採取此方式時，會以持有時間長短再區分不同稅率，短期持有的稅負約為長期持有的兩倍，以鼓勵長期持有的精神來彌補垂直不公平的遺憾。

國際上對不動產所得稅的稅率範圍，確實多數是採併入綜合所得稅方式，採持有時間分級課稅者的稅率多落在15%~40%之間，低於20%的均屬鼓勵性質稅率，懲罰性稅率則在40%以上，甚至高達60%。除了以所得累進計算稅額以外，幾乎沒有任何國家的不動產所得稅率低於15%，即使是長期持有的鼓勵性稅率。上述的說明，基本上就是制訂不動產所得稅制度時應該遵守的基本原則與道理。

台灣目前的不動產交易所得課稅制度，是交易時先課徵土地增值稅，年度再以所得稅對房屋的利得部分納入綜所稅。目前推動的修法則是改革房屋部分，採實際獲利扣除土增稅稅基課徵交易所得稅。

一、近年房價與公告現值漲幅趨勢

讓我們以實際資料算一下台灣不動產交易所得的課稅狀況。首先以信義房價指數計算以2014年底為基準時間，累計持有不同時間下的房地增值狀況。從表一可知，過去13年來新北市、台北市與台中市累計漲幅均超過兩倍，桃園約1.8倍，高雄漲1.5倍。但最近一年高雄漲6%最高，台北市則下跌3.5%。另從公告土地現值調幅觀察，13年來新北市、桃園市與台中市累計調幅均超過1倍，台北市調升約8成，高雄市調升5成，且近一年公告現值調幅均遠超過房價指數漲幅，顯示公告地價與房價的調整幅度很不一致。

二、現行不動產所得稅制度之課稅效果

接著計算土地增值稅額占實際獲利金額的比例。依過去研究的經驗，公告土地現值約為市價50%，另假設土地價值占房地總價70%，因此公告現值調幅僅反映房地總價值變動的35%。（50%*70%=35%）接著以公告現值調升幅度搭配累進稅率級距，計算出土增稅稅額占價格比例。（公告現值調幅*稅率*35%）再將上計數值除以信義房價指數的累計漲幅，等於土地增值稅額占房地總獲利金額比例。

從表二可知，除了1年內交易外，土增稅對房地總獲利的稅率效果約在2%～23%之間，且持有時間越長稅率越低，這樣的稅率在國際上算是很輕的稅負。此外，一年內交易中台北市稅率為負值，是因為近一年台北市房價已下跌，但依據土地稅法仍需繳納土增稅所致。而桃園市稅率高達104%，是因為近一年桃園房價漲幅低於公告現值調幅所致。這是土增稅制度的問題，本文暫不評論。

下文我們比較加上房屋財產交易所得稅（現制），以及行政院版的不動產所得稅與本文提出的改良版稅率，分別比較三種課稅方式下的真實稅率到底如何：

方式一為目前執行的制度，房屋交易所得部分因規定非常複雜，本文以較簡化方式處理，稅率均以所得稅最高級距45%計算，計算後台北市稅額以房地總價0.5%計算，其他縣市設為0.25%。計算後包含土增稅之總實質稅率，除一年以內交易者，稅率落在2.2%~24.3%之間，多數稅率低於10%，甚至低於所得稅最低級距5%。且加入房屋交易所得稅後的實質稅率，較土地增值稅實質稅率僅微幅增加，顯示目前的房屋財產交易所得稅制度幾乎沒有課稅效果。這就是各界批評目前的不動產所得稅負過輕的具體證據。至於一年內交易稅負較重的現象，是因為近年房價漲幅趨緩甚至下跌所致。但如果房價如同前幾年每年上漲一至兩成的幅度，則實質稅率則低於一成，高雄市兩年以內交易的數值可做為證據。

三、不動產所得稅制改革下的課稅效果

行政院版不動產所得稅，是以房地合併的實際獲利金額扣除土地增值稅稅基作為稅基，稅率則以17%為上限，第三年起逐年遞減至3.4%（約每年減少0.75%），改良版則以兩年內稅率30%與40%，三至十年20%，十年以上15%計算。

行政院版新增的實質稅率約在0%~12%之間，最終實質稅率約在10%~23%，多數的稅率落在15%左右。（排除一年內交易）改良版的新增稅率在0%~17%，最終稅率約在15%~26%，多數稅率落在20%左右。（見表四）兩種方案的實質稅率差額約在0%~7%之間，改良版的稅率較高。（見表五）

四、哪個版本比較好？

對這兩種方案的取捨比較有兩種角度。一是新增的不動產交易所得稅稅率設定問題，一般多認為行政院版以3.4%～17%的稅率偏低，這種偏低包含相對所得稅稅率，以及相對國外的不動產所得稅率都偏低。而改良版則是以兩年內交易提高稅率至30%與40%，以20%為一般稅率，15%作為長期（十年以上）持有的優惠稅率，本質上與所得稅稅率以及國外經驗較為接近，亦即較符合前文所說的「稅制應有的道理」。

另一種比較角度是合併土地增值稅後的實質稅率，行政院版在合併土增稅後的最終稅率多在18%上下，改良版的最終稅率多在25%左右。這兩個數值相信不少人會覺得差不多，而這個「差不多」卻又涉及該採取輕稅原則，還是多堅持一點租稅公平的原則問題。換個角度說，若採輕稅原則就是「大家好來好去比較重要」，採改良版則是「國家大事應該要盡量遵守該有的原則」。

差不多的稅率底下，其實存在差很多的公民意識。

但說真的，行政院版的最大問題還不在稅率偏低，而是立法之前兩年（甚至立法後）才適用新制的日出條款，以及不排富的自用住宅免稅規定。

在房價開始反轉之際，所謂的日出條款將造成新制度成為毫無用處的空包彈，因為可預期的幾年內沒甚麼人可以買進賣出賺到差價，在加上公告土地現值長期未能與市場價格同步波動，因此在課了土增稅後，就真的沒稅可課了。更何況，真正獲得增值利益的是2009年至2012年購屋購地的人，如果連他們也不適用新制，那要這制度何用。

如果台灣社會討論不動產稅改這件事，最後僅斤斤計較稅率最好再低一點這種枝微末節，完全忘了當初為何要稅改的租稅公平初衷，那真的很可悲。另外，我們的社會上還存在一些很可惡的人，他們用盡特權與壓力要行政部門買帳，要嘛就不斷壓抑制度改革與進步的內容，更期待制度改革最好胎死腹中。他們圖的就是自己在不公平競爭下的私利，絲毫不在意國家社會亂的還不夠。

稅改本應是合理原則加上單純的算術問題，其他的都只是藉口。

作者簡介_花敬群