以房養老的新退休時代？

新理財工具，以房養老：不動產逆向抵押貸款

一輩子打拼之後，最惋惜的情況是有錢沒命花，最可怕的情況是有命沒錢花。我們總不能年老時儲蓄即將用完的時刻，祈禱明天不再降臨吧。

有沒有一種理財工具，是可以解決掉這樣的困境，讓未來年老的我們不需要煩惱經濟問題，而是專注於健身、休閒、追求人生理想呢？

以房養老：不動產逆向抵押貸款

過去五十年世界景氣大幅成長的時代已過，現在各國經濟成長的幅度收斂、人口成長的幅度收斂。人類共享先進的文明，但是錢也沒有那麼好賺了。

台灣錢淹腳目的時代也過了。以前人只要無比勤奮，很有機會在退休時擁有許多資產，不用煩惱退休金問題，並且可以庇蔭後代子孫。現在則是擁有一棟房子都相當困難。

時代的巨輪變遷，改變了理財知識。我可以預言在十年之後，『如何利用有限的收入與儲蓄，創造退休後的穩定現金流』將成為理財知識主流。

以房養老，是一個可以期待的方式。這個制度在美國、日本、澳洲與新加坡等地實施已久。

以房養老的全名是『不動產逆向抵押貸款』，其核心精神是退休族將房子抵押給銀行，然後每個月領取一筆固定的金額直到過世，而過世時房子歸銀行所有。

這個制度的設計，讓借款人不必出售房屋資產以取得生活所需的現金，而是擁有穩定的現金流，並且仍然可以住在房子裡。

如果不動產逆向抵押貸款的制度成熟，將讓退休理財變成簡單的事情，年輕人為了房子打拼大半輩子之後，年老時透過逆向抵押貸款，由房子撫養我們，以房養老。

台灣的以房養老政策

不動產逆向抵押貸款的施行，將遇到幾個關鍵性的困難，第一個是退休族群生命長短難以計算；第二個是數十年間的房價高低與利率變動難以評估。

簡單來說，如果有人願意給你一棟房子，但代價是你要付錢安養他每個月的支出，你願意嗎？

付出幾個月不一定，可能是三個月、也可能是三百個月，這樣你要如何衡量每月應付多少錢？並且，三百個月後房價可能崩潰，付出了許多現金取得的是低價值房子。

逆向貸款的風險極大，內含太多的預測與評估，如果誤差過大，將會導致銀行的現金流入流出無法彌補，導致倒閉甚至引發房貸風暴。

所以不動產逆向抵押貸款這個理念，不僅是仰賴商業行為，如果有政府以社會福利為立場介入，會讓這一切更有可行性。

2012年2月時，台灣的以房養老政策規劃如下：

（1）採公益型態，由政府出資。
（2）試辦對象為65歲以上單身國民擁有不動產，無繼承人，且因不動產價值超出社會救助法規定，致未能符合社會救助之對象。
（3）試辦規模為100人，並優先以臺北市、新北市、高雄市等3市為試辦地區，惟不排除其他縣市參與。
（4）支付年限最高30年，按月給付，並得變更或延長支付年限。

此政策在2009年就已經提出討論，並且在2012年進入試行的階段，看得出來政策制定者相當的謹慎，以逐步漸進的方式來試行與調整。

台灣的人口老齡化逐漸嚴重，以房養老的制度是非常前瞻性的政策。

如何治標又能治本？

以房養老的政策被大幅討論，有益於安排社會大眾退休後的出路，照料民眾的老年生活，但這個政策如此引人重視，背後涵蓋一個事實：

未來的退休族群，可能「窮的只剩下房子」。

所以才需要透過處理房地產來謀求退休金。造成這樣的困境，是因為台灣房地產長期的價格趨勢不停的高攀，並且薪資成長幅度持平，兩者遠遠脫勾。

房價過高不單純是看房地產價格，而是衡量薪資與房價的倍數，現況下許多民眾買了房子之後，需要背負著十數年的房貸，榨乾了儲蓄。將房價增值的部份貢獻給建商與地主、將貸款的利息貢獻給銀行...…打亂了理財方法。

由於問題根源於房價與薪資成長兩者間的脫勾，所以削減房價或是提昇民眾薪資水準，才是治本的方法。

雖然打壓房價並非此次專欄關注的主軸，但是可以先看看這則財經新聞：同樣打房…北京跌19% 台北漲2.3%。顯然台灣的打房政策還有改善的空間。

而在以房養老的這個治標工具中，目前是政府推動，若產生虧損由政府挹注資金，最終還是由全民買單，但這樣的情況仍然是補貼有房一族，是不公平的現象。所以未來政府需要逐步退場，交給市場機制改進找出最適當的方法，虧損與利潤由承辦銀行負擔而非政府。

作者簡介＿林祖儀