換屋族的共同疑問：房子應該「先買後賣」，還是「先賣再買」？

有換屋需求的朋友，常常面臨的疑問就是：房子應該「先買後賣」，還是「先賣再買」？前者害怕新房子的房貸太重，現金流太緊；後者則怕賣了房子之後，新房子還沒著落，不知道要住哪裡？到底應該怎麼安排才好呢？

其實這兩個選項都各自有優缺點，也有需要克服的地方。

以「先買後賣」為例，由於央行為了抑制某些區域的房價，嚴格限制銀行針對名下有房子且還有房貸的人，如要買第二間以上的房子，在某些區域，最多只能核貸六成，利息需在2%以上，且不能有寬限期。所以如果選擇「先買後賣」，必須解決上述「二屋」的問題[註1]，例如：如果本來的房子登記在先生名下，新房子可以改買太太的名字，如怕貸款額度不足，可以由先生擔任太太的保證人，或是將原來的房子增貸，但申請不綁約，雖然利息可能略高一點，但可以籌備自備款買新屋。不過，不管哪一個，同時揹兩間房子的房貸，壓力的確較大，加上目前房市較冷，售屋時間拉長，容易導致現金流吃緊的現象。

如果「先賣再買」呢？賣了房子之後，新房子還沒著落，要住哪裡？除了租屋外，其實你可以有另外一個選擇－「售後回租」。

所謂「售後回租」指的是：房子雖然賣掉，但簽約時事先跟新屋主談好一定期間的租期，由你向新屋主承租同一間房子，付租金給他。「售後回租」特別適合已經買了預售屋，但還沒交屋過戶的換屋族，或是換屋需求明確，只要花半年到一年密集看屋就可以找到理想的換屋物件。為了提高新屋主答應「售後回租」的意願，除了支付比鄰近行情略高一點的租金外，在租約上，也要約定並承諾好好照顧屋況，確保租後交屋時屋況良好，讓新屋主放心。

題外話，不管是「先買後賣」或「先賣再買」，只要買價超過原出售價格（例如：以小換大、以舊換新），都有機會申請「重購退稅」[註2]。

你有換屋的需求嗎？不妨考慮一下「售後回租」，讓你的換屋更從容、更有彈性！

[註1]：關於「二屋限貸」，有些銀行只要在辦新房子的貸款時，一併附上原來自住的房子的買賣契約（表示已經同步賣掉原來的房子），就可以排除「二屋限貸」的適用。不過，通常要同步賣出原屋並買進新屋有實務上的困難。

[註2]：如果你有換屋的行為，在完成移轉登記日起 2 年內，重購自用住宅之房屋，只要買價超過原出售價格（例如：以小換大、以舊換新），就可以在重購自用住宅房屋完成移轉登記之年度，依法申請將原本繳的「財產交易所得稅」和「土地增值稅」退還（新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能申請土地增值稅退稅）先購後售者，也有適用。不過，重購後5年內，都必須作自用住宅，有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，否則會被追繳原退還的稅額喔！

－本文獲「House 123」授權轉載，原文在此

作者簡介_邱愛莉