新任市長必學》這樣做 讓每個人都能住進溫暖的家

提供平價、體面的住房，已成為發展中和發達國家日益嚴峻的挑戰，需求遠遠大於供給。幸運的是，有一些地方政府級的做法，已經開始縮小這個差距。

從世界看，3.3億中低收入城市家庭住在條件較差的住房中，他們因為無力承擔住房支出，不得不削減醫療和教育等基本支出。到2025年，這一數字可能達到4.4億家庭或16億人（相當於世界城市人口的三分之一），這還不包括世界最貧困人口，他們常常住在城市之外、城市街頭，屬於人口普查中的「黑戶」。

取代現有劣質住房，大約需要16兆美元的投資，這堪稱天文數字。但有四個關鍵「槓桿」能讓住房交付成本下降20—50%，從而讓大部分城市收入相當於中位值50—80%的家庭住得起房（住房支出占總收入不超過30%）。

第一個槓桿是提高土地使用效率。以合理價格在正確區位收購土地然後開發，是最能降低住房成本的手段。

區位在發展中國家尤其重要，在發展中國家，許多地區缺少足夠的交通、水電和衛生基礎設施。這些地區的投資能改善和擴大土地利用——不管是通過釋放未使用土地還是開發區塊以支持更多居民——從而有助於降低住房成本。

城市也可以放鬆土地使用限制（如單位規模要求），從而提高專案的密度以及價值，市政當局可以要求留出部分土地或一定數量，用於平價住房。這一交叉補貼，能增加各收入層次的住房供給，並且不直接產生公共成本。

改善土地使用的最後一項措施打擊土地囤積行為。

比如，中國實施了閒置土地稅，如果正式公共土地所有者不能在一年內開始開發，就必須繳納這項稅收。

這就引出了擴大平價住房的第二個槓桿：生產更有效率的建築業。目前，住房建設行業是高度分散的，這限制了利用規模經濟的能力，建築商通常依靠50年前就開始使用的方法。

設計要素的標準化——比如天花板高度、固定裝置、地板鋪設——可以讓建築公司降低成本、提高生產率，因為重複勞動可以讓工人積累經驗，這些改善能夠讓住房建設成本下降最多30%，完工時間縮短最多40—50%。

讓住房更加廉價的第三個關鍵槓桿與施工和維護有關，從建築暖氣系統到修補裂紋，都包括在其中，這些成本占住房成本總額的20—30%。在這裡，最大的機會在於改善能源效率，隔熱、窗戶和其他翻新能節約20—30%的能源。

如果維護和修理公司能夠更透明、競爭更激烈、經營規模更大，還能帶來更多的節約。在這方面，公共機構可以認證和公開符合治療標準的供應商，或組織所有人參與團購，這一方法讓英國的社會住房機構，節約了超過20%的成本。

最後一個平價住房槓桿是擴大融資，特別是低收入家庭，他們因為無法獲得貸款，往往得轉向』「高利貸」借錢。國家可以通過建立信用局（credit bureaus）和培訓和認證產權評估師改善貸款的發放。在一些國家，集體儲蓄計畫——即公積金和建房互助會——也有助於低收入家庭累積首付，集合起來的存款也為低息按揭提供了資本。

沒有簡單的方案能放之四海而皆準，但將土地政策、擴大融資與住房建設和管理現代化結合起來，就能有突破。

查理斯·萊文影響投資公司Forsyth Street總裁，哥倫比亞大學建築、規劃和保護研究生院房地產開發兼職教授。華強生是麥肯錫全球研究所董事。

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