讓房東幫它找商家投資　街邊小店的華爾街商模拆解

員工不到400人的滴灌通，卻能1個月投資逾1,000家店，它如何辦到？

它的投資機制能奏效，關鍵在找到「利益交集點」：透過全面考量各方利益、找到交集後，再打包成大家都滿意的合作模式。

採「順藤摸瓜」，鎖定2大粽子頭

滴灌通共同創辦人暨主席李小加透露，滴灌通先採用「順藤摸瓜」的策略——瓜就是店，藤就是品牌和連鎖，順著藤往下走，就能找到瓜。

他專找系統完善的連鎖店，確保門市帳務清楚後，每日收入分成的模式就行的通，「我把我的系統連在你的系統上，你抓錢的時候、我也抓我的錢就行了。」他說。剩下的品牌、供應鏈、租約、店長人選等，就讓總公司搞定。

除了連鎖店，滴灌通還找當地的地頭蛇——房地產商一起合作。它與店家、店家的房東，簽署3方合約，把租約，及收入分成合約綁在一起。首先，滴灌通將整個租約期間的租金現值，一筆付給房東，之後小微企業再用收入分成模式，每天分收入給滴灌通，等於把收入分成的現值，先給了房東。

「他（房地產商）還能當我的Local enforcement（當地執法者），」李小加說，這些房東，不但最知道找誰來開店，還會幫忙談合約，談好後幫你盯著。

萬一店家經營失敗，就算租約已買斷，房東仍會幫忙找新房客，使地產繼續產生效益，等於失敗了馬上有替補，降低滴灌通投資失敗風險。因為房東知道，如果做得好，滴灌通會經常買他的租約。

甚至，如果小店突然有融資需求，例如春節到了，馬上要備貨、需要一筆錢，馬上又可以用收入分成模式再做一個合約。而這些房東，就是滴灌通的線下推廣大隊，天天推銷金融產品，投資賺的錢，滴灌通再跟他分潤。

那找到投資對象後，合約細節怎麼訂，才能讓投資人跟店家都滿意呢？

精算數字抓店家成長期、合理分成

滴灌通看5關鍵數字，快速投資店家

(圖表製作者：黃惠群)｜放大原圖

「這個模式最大的magic（魔法），就是把時間找準。」李小加指出，此模式的關鍵數字，在於門市的回本週期。他解釋，每日收入分成合約，其實是一個以時間為天花板的固定收益產品，投資人分到的是「合約期間」裡小店的營收，這意味著，合約到期後，這家店再好再壞都與他無關。

因此，準確抓到小店成長期很重要，「我們實際上在測算，一個小店，回2個本的時間多長。」他說，再依照每家店不同的回本週期，決定投資合約長度。

而為什麼是2個本？因為這種小店，大概在賺回3個本之後，可能因為房租漲價、裝修老舊，或消費者口味改變等因素，就開始進入衰退期。因此，滴灌通通常將合約期間訂在2個回本週期。例如，滴灌通預估門市1年就回本，那合約期間便是2年。

合約期間確認後，接下來得算出，收入分成比重。

「我必須確認它的淨利率。如果只有20％，我可能最多只敢要到9％。」李小加表示，小店得在有賺錢的狀況下分成，而且必須是低於利潤率的一半，「經濟利益下，一定是我占49％、你是51％，這樣你才不會輕易關店。」

而收入分成比重，還會隨著投資回本後掉一半，例如我投資小店10塊錢，店家須分我營收的10％；本金拿回後，剩餘合約期間，只分營收5％。這麼做，是讓店家有積極還錢的動機，同時報酬率也足夠吸引投資人。

除此之外，滴灌通也會看其他比率，例如營收房租比、營收開店成本比、營收人流比，來增加以上兩個數字的精準度。

透過不斷摸索人性、打磨商模，滴灌通用1個心法、2大數字，在風險可控下，大幅簡化原本華爾街需要蒐集的訊息，打造最快門市投資術。