＃買屋

特別是目前房租便宜、房價不漲，更是買屋不如租屋的好時機。...

房價漲太多難怪年輕人買不起房！根據統計，台北市房價比10年前貴7成以上，購屋平均總價從約1200萬飆升至2070萬，增加逾800萬元，高攀不起的房價，讓民眾買房壓力與日俱增。 《經濟日報》引述行政院不動產資訊平台統計數據指出，台北市購屋金額10年增加逾800萬元，是全國購屋總價成長最多區域，房價成長幅度高達70%。 報導指出，若以房價成長幅度計算，六都以台中市成長85.6%最多，購屋總價從約570萬元增加至1057萬元。其次是新北市83.1%與桃園市成長58%，10年購屋買賣契約總價分別增加約540萬元以及310萬元。 另南部二都高雄以及台南，10年房價也分別成長36~49.8%，高雄是六都購屋總價增幅最少區域，平均購屋金額從約600萬增加至814萬元。 房價大幅成長，但民眾薪水卻跟不上漲幅，基本工資日前拍板，月薪調漲至23100元，與10年前最低基本工資17880元相比，僅小幅增加5220元，儘管房價從2014年高點向下修正約一成，但對想買房的年輕人來說，仍是杯水車薪。 ※本文獲中時電子報授權，原文 ...

這些年來「社會住宅話題」很熱，但真心想推動社會住宅的官員卻寥寥可數。同樣的，這些年大家在罵高房價，但社會上真心認為房價應該被調整的人又有多少？ 很多人都會說：「房價這麼高，年輕人應該先租房子。買房子是工作十年後才有資格做的事。」他們也都認為：「空屋這麼多，應該讓空屋拿來租給買不起房的人。」這些話聽起來都沒錯，但如果仔細想想，這些話根本就是毫無意義的空話，至少在當前的環境下都是空話。 我的觀察，當前年輕人對買房子的期待，比20年前我的世代還嚴重，而我的世代其實也比大我20歲的世代嚴重。也就是說，40年前的年輕人確實知道要工作10年（或更久）才有能力買房；20年前的年輕人也理解要工作10年才有購屋能力。可憐的是，現在的年輕人相信的是，再怎麼工作可能都買不起房。於是，迫切的恐慌反而讓年輕人更渴望買房。我不知道這種絕望感，接下來會如何發酵。 「不買房，讓自己租屋好好過日子。」是我們的社會希望建立的新觀念，希望打破過往「有土斯有財」價值觀，為年輕人建立一些人生的希望。但不可諱言的，在當前環境下，這也是空話。 人不是你要他怎樣生活，他就一定乖乖聽話的動物，人是活在誘因之下的。當房價仍然存在長期可能高漲，買房可以輕易獲取高額不勞而獲的環境下，叫人不要買房根本就是狗吠火車。當租屋所獲得的生活品質與居住安定感明顯不足時，叫人長期租屋生活，根本就是別人的兒子死不完的壞心眼。 當市場環境與法令制度結構絲毫不變的情況下，若期待不同世代的人做出不一樣的行為決策與生活模式，那是不可能的。年長一輩的人目前佔據了絕大多數的不動產資源與利益，反而要年輕一輩的認份認命，不要想太多，這也是不可能的。所以，在毫不改革情況下，要人們不買房也能住的順心，當然還是不可能。如果我們的房市相關制度再不改革，就只好等待他自己爆炸，大家再來災後重建。 房市該如何改革？改革的目的是甚麼？是打房嗎？ 房市改革重點應該在：不動產稅制、健全租屋市場 我認為房價長期微幅上漲基本上是合理的，但房市改革的終極目標則是不要讓「有土斯有財」這種扭曲的價值觀繼續困擾台灣社會。具體的說，就是不要讓房價長期還會出現大幅上漲，也不要讓這種預期心理繼續存在。 這項改革的核心是不動產稅制，讓擁有房產者負擔更重的稅負責任，讓炒房與囤房受到更大的抑制。其次，確實就是要讓租屋市場健全發展起來，讓租屋成為專業且正常的產業活動。 稅改的效果在於提高房產的持有成本，讓囤房得不償失，也讓房地價順勢修正。租屋市場健全的效果，在於讓租屋與購屋市場發揮相互調控的效果，房價太高人們就選擇租屋，房價就會修正；房價偏低人們就會買房，房價就會提升。這一切都是市場與制度健全化的過程，與打房毫無關係。 當稅改與租屋制度健全後，買房與租屋都會屬於正常的住宅消費選擇，沒有誰好誰壞，重點是大家都會住得很安定。租房子的人住在專業出租住宅中，不會擔心房東隨時趕人或馬桶漏了沒人理，更不會有房價繼續上漲下的恐慌與被剝奪感。同樣的，擁屋者也不用感到驕傲或脫離苦海，更不用困於房貸壓力或無力換屋的長期緊繃情緒中。更重要的是，政府因為不動產稅收增加，可以提供更優質的服務與福利，讓居住與生活的社會安全網更加堅強。 堅持「有土斯有財」觀念，改革永遠不會成功 這一切的改變需要時間，更需要執政者的體認與決心。同樣的，這些改革也需要目前擁有房產者，特別是50歲以上的房產資源主要掌握者的觀念革新。若執政者還在信仰房產經濟，不願面對國家社會長期困境；或者房產相對優勢者仍霸著既得利益，不願對當前國家問題多盡些責任，或者仍堅持要維護「有土斯有財」這種落後國家的觀念。這條改革的道路，勢必備極艱辛，國家社會的發展，也將是篳路藍縷。 天下沒有白吃的午餐，不明不白的資產大幅增值，必然伴隨著沒看清楚的龐大負債；房市的不勞而獲，其實是剝削年輕人的血汗所換得的。非常期待社會上擁有較多房產的朋友們，當政府要改革稅制造成您的稅負加重時，請不要過度反抗。當政府希望推動社會住宅時，請不要認為會損及您的房價。當政府要推動租屋市場法制化與正常化時，請配合納稅，並將多出的房屋拿出來出租，或交給專業廠商為您待勞服務。 這些事項若能一步一步走，年輕人確實就不用急著買房，擁有較多房產的人也會主動拿出來出租或出售，不買房確實也能好好過日子，買房與租屋都可以住的很順心，而且不貪心。 {DS_BOX_12358} ...

曾有朋友問我，如何選擇Location（地段），我開玩笑說：「住在媽媽家隔壁，就是最好的地段。」這雖然是一句玩笑話，仔細想想不無道理。住媽媽家附近，吃喝有人照料、家裡有人打掃、連孩子都有人幫忙帶，沒事還幫你巡一巡，還有什麼比這更好的地段。 我第二間房子買在內湖，就在我媽媽家附近，奉行的就是「媽媽家隔壁就是最好的地段」這個原則。 再多想一層，其實，是因為買房子最好買在自己熟悉的地方。買房子除非是純投資，不然還是買一個生活，這怎麼說呢？你熟悉的地方，你知道什麼時候出門會塞車、坐公車有沒有位子坐，政府說的捷運規劃是選舉時大餅畫畫還是真有其事，這是交通動線。你熟悉的地方，你知道哪裡有好吃的餐廳、菜市場的菜新不新鮮、公園會不會有怪叔叔，這是生活機能。你熟悉的地方，你知道附近學區素質如何、居民品質好不好、會不會有宮啊廟啊的藏在社區裡，初一十五叮叮噹噹個不停，這是人文素質。 最重要的是，你熟悉的地方，你總有些三姑六婆鄰居朋友，你會知道，誰家上個月剛把房子賣了，賣了多少？當初預售推案時，又是賣多少？萬一房子發生過凶案、社區有過糾紛、隔壁巷子老是淹水、對面公寓準備都更、樓上王先生周轉不靈房子快被法拍……種種可能影響房價的因素，你比別人多了綿密的情報交換網，這是價格優勢。買一間房子，該想的、該考慮的，不外乎就是交通動線、生活機能、人文素質和價格優勢。在你熟悉的地方買房，這些因素你通通比別人掌握得更好，換句話說，你是「住在巷子內的」（台語：內行的），你當然比別人有更多的贏面。 我買我現在住的內湖的房子，是在2004年SARS剛過時，當時市場仍然冷颼颼，預售屋接待中心裡的銷售人員比看房子的人還多。售屋人員當時開的價是每坪27萬。我剛說過，買自己熟悉的地方，最大的優勢就是，你比別人擁有更完整且可信賴的資料庫。我母親早年曾在內湖文德路買過一間房子，當時還沒有捷運文湖線的規劃，連影子都沒有，就已經買在每坪30萬了，也就是說，內湖已經跌了一大段。 後來又在2003年SARS期間在內湖買了另一間信譽卓著的建商蓋的房子，這建商只要推案，一向都能賣得比同地段建商的案子貴，這房子我母親買在每坪23萬，也就是說，大利空最壞也就是把績優股打到23萬。其他情報，舉凡基地過去的用途啦、地主是誰、為什麼要賣啦、附近的治安啦、建商在當地的風評啦……等等，全靠我綿密的人際網路做了一番統整，我知道如果可以買在一坪23萬，就算不是最低，也不會輸，於是我很快做了決定，並且大膽向建商出價，最後，就成交在一坪23萬。 以我的了解，2012年我們這棟樓有鄰居賣房子，成交在每坪55萬左右，才經過8年的時間，我的帳上獲利已經達到每坪30萬。 我知道很多專家都會告訴你，買房子一定要謹記這六字訣：「地段、地段、地段」，評估地段的說法不外是蛋黃蛋白啦、框框論啦、寧願買市區一張床不買郊區一間房啦……等等，這些專家都是我的投資導師，我把這些原則奉為最高指導原則。但我的施行細則是，謹遵「最好的地段，就在媽媽家隔壁」，走路就可以回家吃飯，那就更讚啦！ 「花大錢存小錢」的無痛儲蓄法 人生的第一桶金有多重要？ 我先來講溫州人的故事。溫州人被稱為「中國猶太人」，在財富的世界裡，美國人怕猶太人，猶太人怕溫州人。舉個例來說，如果你現在到巴黎二、三、十一區，這些過去猶太人商業發展很成功的地區，你會發現，這些猶太人的市場已經逐漸被溫州人蠶食鯨吞。溫州人靠炒房、炒匯、炒煤、炒油，無所不炒，累積巨大的財富。換句話說，溫州人會那麼有錢，靠的就是「投資」。投資的開始，靠的是「第一桶金」。 溫州人的傳統是，男孩成年後，家裡便給他一袋錢，也就是他人生的第一桶金，讓他帶著這袋錢離開家鄉到外地去闖蕩，這男孩可能成功也可能失敗，如果成功了，這男孩便踏出了他人生財富的第一步；失敗了，便學習他人生財富的第一課。溫州人不擔心孩子會失敗，他們認為，沒有經過「失敗與失戀」的年輕人不會成功。 我的父母沒有給我一袋錢闖蕩天下，我的第一桶金是靠我自己的儲蓄而來。我相信大部份人，都得靠儲蓄累積人生的第一桶金，如何讓儲蓄成為生活中容易的事，會決定你存到第一桶金的速度和數字。 我自己在儲蓄的過程中，有一個有效而且簡單實行的方法可以跟你們分享。想存錢，可以先從付錢的習慣先改起。一般人付錢的習慣，都是盡量用小鈔付，等到小鈔花完了或不夠時，才去用大鈔。比如說，你的皮夾裡有一張千元大鈔，以及三個十元硬幣，你到便利商店買一份報紙15元，你會怎麼付錢？你一定會拿兩個十元硬幣給店家找五元，這就是我說的，一般人都先花小鈔再用大鈔，這時，買了報紙後，你的皮夾剩一張千元大鈔和一個五元銅板。我不同，我會拿一千元給店員找，店員會找我一張五百元、四張一百元、一個五十元銅板、三個十元以及一個五元。等到下次再消費時，比如坐計程車花一百五十元，那時記得拿五百元那張鈔票付款，司機會找你三張一百和一個五十元銅板。這時候你的皮夾內，會有兩個五十元、三個十元和一個五元硬幣。如果照你過去付錢的習慣，你的皮夾裡只會有一個五十元和一個五元硬幣。消費越多次，硬幣的數量差距越大。看到這裡你一定會覺得很奇怪，阿娟到底要幹嘛啊，又不是在教算術。 別急，簡易無痛儲蓄法的秘密就在這裡，沒有人喜歡皮夾因為塞滿零錢而變得又重又鼓又難看，特別是男人更討厭褲袋裡一大把沈甸甸的零錢妨礙他的瀟灑，我要請你在家門口玄關處或你生活中最方便的地方擺一隻宰殺不易的大豬公，你每次回家就把零錢丟進豬公裡，其實很多人本來就有這樣的習慣，只是照你原先付款的方式，你只能養小豬55元，用了我的方式之後，你可以貢獻小豬135元。無形中，你的存款就增加了。 這個方法，除了可以讓你多存錢外，還可以讓你少花錢。這個道理就像，我們的生活中到處可見99、199、299……等各式各樣尾數99的商品，商人為什麼這麼訂價？難道消費者不知道99和100也不過就差一塊錢嗎？但怪了，人們只留意左位數的「左位效應」，在銷售上創造的心理學效應確實非常強大。比如，你去商場的時候，999元的商品和1000元的擺在一起，雖然只差一塊錢，但你卻會不假思索地購買999元的商品，因為你直覺一千元的東西「太貴了」。 這就是為什麼APP商店中絕大多數的應用程式價格都是美金0.99、1.99……，而iPhone、iPad要賣美金499、399的緣故。回到我們的簡易無痛儲蓄法，這也就是為什麼我請你付款盡量付大鈔的原因，因為付小鈔，一百、五十、十元你會無感，但一千元、五百元在從皮夾抽出去付帳交給店員的時候，你的心會揪一下，會痛，這會在無形中抑制你的消費慾望，而且「前天不是才剛去巷口的提款機領過錢，怎麼才兩天就花光了，又要去領錢」，這種痛，更會在潛意識中形成消費壓力，就和標價一千元的效果是一樣的。 「儲蓄」不是一件容易的事，是和慾望拔河的事，「承受苦難易，抗拒誘惑難」，只有實行起來簡單容易的方法，才會讓你有較高的成功率存到人生的第一桶金。 夫妻談錢不傷情 台灣近二十年來，已有超過一百萬對夫妻離婚，高離婚率的現象為全亞洲排名第一。導致夫妻離異的原因，一是為小三，二是為錢財。為小三該怎麼解決，術業有專攻，恐怕阿娟是力有未逮。至於為錢財反目，如何避免，我倒是可以發表一點淺見。 我二姐學校畢業沒多久就出國留學，她在台灣學的是數學，去美國留學後改學統計，分別拿到數學碩士、統計碩士和統計博士學位，後來嫁給一個老美，生了一個女兒，婚姻幸福美滿。據說他們夫妻倆從沒為錢吵過架，兩個人都是學數理科學的，家庭財務管理也很數理科學，我二姐說：「根據統計，夫妻財務採能力配置法比傳統性別角色法，更有利於夫妻感情凝結與資金運作。」 我雖然不是薇薇夫人，但我朋友中婚姻路結結離離、同床異夢、對薄公堂的不少，也不乏有鶼鰈情深、相敬如賓的伴侶，他們有時會把我當垃圾桶，傾倒埋怨；有時把我當留言板，寫下祝福，我把這些一一收集後，整理分類。我發現，夫妻理財，有以下幾種類型。 一、傳統性別角色型 這應該是台灣老一輩最普遍的類型。男尊女卑，男主外女主內，男人負責養家天經地義，小到醬油奶粉，大到買車買房，男人通通一手包，因此有人稱這叫「男人真命苦型」，這在二十年前的台灣社會倒也符合情理法，夫妻相安無事。但來到二十一世紀，就演變成妻子想當然爾「你的是我的，我的還是我的」，男人有責無權，錢全部交給老婆，萬一老婆賺的比自己多竟然還一毛不拔，問題就來了，男人開始抱怨「事事女男平等，唯有付錢除外」，男人不是傻瓜，想方設法藏私房錢啦、偷賺外快啦、以多報少啦，種種能增加金錢自主權的手段盡出，而作妻子的，也不是省油的燈，雙方開始諜對諜，自此種下了夫妻反目的因子。 二、各自為政型 這是我觀察，六十年次以後出生的年輕夫妻最常出現的類型。台灣社會開始從群體主義走向個人主義，以前的婚姻是「你家、我家、我們家，事事關心」，現在的婚姻是「只要是我喜歡，有什麼不可以」；以前婚姻求的是「執子之手，與子偕老」，現在的婚姻恐怕是「不在乎天長地久，只在乎能撐多久」，夫妻雙方各理各的財，各管各的錢，家裡開銷一人一半，或各自有責任區，比如吃飯你付，水電我包，反正該出的我出，其餘各自打理，井水不犯河水。 問題來了，哪天夫妻一方有人失業了、被倒帳了、生意失敗了，大難來時也分飛，反正當初彼此連結的部份本來就少，分手時拍拍屁股搖搖手不帶走一片雲彩，好像當初在一起時就為分手做好了打算，因為結束婚姻太簡單，所以會讓婚姻結束得太容易，雙方財務互不隸屬，自此種下了夫妻單飛的因子。 三、大水庫型 這一型我個人認為是既符合台灣民情又與時俱進的類型。我身邊有很多朋友，都是這一型，這一型是典型的社會主義思想，吃大鍋飯，「你的是我的，我的是你的」，用浪漫一點的話說，是「你泥中有我，我泥中有你」。大水庫的意思是，夫妻雙方不分多寡將收入通通注入「家庭號」水庫中，統一再由大水庫分出支流，分出「日用流」、「投資流」、「儲蓄流」、「享樂流」……等等，好處是適合現代夫妻都工作，且男女薪資高低不一的雙薪家庭，不去計較誰賺多誰賺少，富貴共享患難與共，夫妻同心，加上資金匯集較能發揮一加一大於二的效應（十元若可賺一元，一百元多半不會只賺十元，通常會有資金乘數效應），「大水庫型」可說是愛情麵包兼具的類型。但「大水庫型」能否成功的關鍵在於︰ 1. 誰做水庫管理者？管理是否得當？2. 必須建立在百分之百的信任上，一旦感情有了裂痕，容易為錢起爭執。 解決之道是，不同的支流由不同的適任者管理，一方面各取所長，一方面互授信任。我曾經在媒體上看過有關侯昌明夫妻如何管理家庭財務的報導，大家都知道侯昌明白手起家聚財有道，他們家採用的就是「大水庫型」，侯昌明夫妻各有演藝收入，但都存入一個家中統一的大水庫帳戶，再由大水庫帳戶分別配置到不同帳戶中，日常家用帳戶由侯昌明太太曾雅蘭管理，投資帳戶則由侯昌明負責，家用帳戶每月撥入固定金額，若有結餘則做為太太的績效獎金也就是私房錢，以鼓勵太太撙節開支，而儲蓄帳戶一旦超過固定水位，則將超出的部份轉入投資帳戶以便增加投資部位。 也許你會擔心，擔心「大水庫型」的社會主義路線，會有社會主義後遺症──齊頭平等不思進取，不會的啦，這是自己的家，我從沒見過因為這樣不想打拼的夫妻，但偷藏私房錢的倒是很多，所以囉，人性嘛，我建議「大水庫型」還是應該給予一小部份各自自由運用的空間，因為就算是社會主義也要走改良路線，加一點個人資本主義色彩。 四、能力配置型 再來談談我們家的成功範例：「能力配置型」。 「能力配置型」的精神是，兩人共有、共享、共負家庭的一切，但卻仍保有個人個別的隱私與自主權。雙方不以傳統性別與角色決定承擔的責任，而是以能力所得的比例來作為承擔責任的標準。這聽起來好像很複雜，其實，說穿了，就是「所得稅」的概念啦。 我二姐和姐夫都是博士學位，都在科技產業工作，他們夫妻倆約定，家中開立三個共同帳戶，一個是家用帳戶，一個是投資帳戶，一個儲蓄帳戶。夫妻倆每個月都要分別將收入的一部分匯入這三個帳戶中，到底要匯入多少，二姐說，他們有一個約定的比例，但比例是多少，她沒有告訴我。但我知道個人的比例不同，姐夫好像多一些，嘻嘻，他們仍然有「男人要承擔多一點責任」的包伏，但不同的是，姐姐說，責任是相對的概念，不是絕對的數字。 她舉了一個例子，假設某甲所有的財富是十萬元，他將十萬元通通付給了你；而某乙擁有財富一千萬，給了你一百萬，誰為你付出得多呢？在二姐的想法裡，某甲雖然只付出十萬元，但那是他全部百分之百的付出，而某乙雖然付出高於某甲十倍的金額，但卻只占他財富的十分之一，二姐告訴我，承擔愛的責任，不在於絕對數字的多寡，而是在於他付出了他所有的多少。二姐和姐夫因為公司與工作資歷不同，剛結婚的時候，姐姐的收入高過姐夫，雖然姐夫承擔的比例比較高，但付出的金額卻比較少，這就好像一百元的50%還是少過兩百元的30%，但我從來沒有聽過姐姐抱怨，她總笑著說姐夫付出比較多，養家真辛苦。2008年金融海嘯時，姐姐突然失去了工作，我說：「那你現在要付多少呢？」姐姐大笑：「零啊！我又沒收入！」所以，「能力配置型」的概念是，也許現在丈夫收入高工作順利，那就丈夫多付一些，哪天妻子收入高時，換妻子多付一些。 他們倆夫妻的共同帳戶還包括一個投資帳戶，投資理財、買車買房，都用這個帳戶付，資金團結力量大，買車買房採出資股份制，將來賣掉，獲利或殘值照股份分回，盈虧共享共負。有趣的是，除了這三個帳戶夫妻各自的應付額外，姐姐姐夫從不過問其它，雙方都保有一定比例的收入各自管理，我母親每次去美國，全程由姐姐自己的私人帳戶負擔，姐夫絕不置喙，同樣的，姐夫突然有一天花了一大筆錢買了一個機器娃娃回來，姐姐也絕不會說：「天啊，買這幹嘛啊！」因為姐夫用的是他自己的私人帳戶，姐姐不會也不能有意見。 「能力配置型」和「大水庫型」的差別在哪裡你知道嗎？結婚紀念日那天，你買一束花給你另一半，「能力配置型」的另一半會說：「喔，親愛的，我真是太感動了！」而「大水庫型」的另一半則會說：「喔，親愛的，你幹嘛浪費錢在這種明天就凋謝的無用之物上！」哈哈哈，這就是姐姐說「能力配置型」有益感情凝結的原因。 大部分夫妻討論家庭公用帳戶的比例分配時，多半用家中開銷的比例去思考，家裡每個月要花多少，夫妻一人一半啦，六比四啦，七比三，陷入絕對數字誰多誰少的泥潦中。反過來，如果我們可以改變思維，明白家庭的責任是付出我擁有的多少，而不是應該付多少，我們也許就可以用更寬容的心看待彼此的努力與付出。 人們常說「談錢傷感情」，事實是，「不談錢必傷情」。維持一個家，不是愛情或麵包的選擇，而是愛情與麵包的平衡。 {DS_BOX_12468} ...

在轉彎處的麥當勞，都怎麼開店？　 我一直都覺得，麥當勞向來都是根據地點布局戰略，以一致的步調開店設點。麥當勞的店鋪數量非常多，據聞他們會詳細分類開店位置，共分成數百種之多，再預測其營業額。如此周延展店的麥當勞，在路邊轉彎處弧形的位置上，有一個明顯的特徵。 弧形分為「外弧」和「內弧」兩種。店家位於弧形外側的就是「外弧」，而位於弧形內側的就是「內弧」。在這兩種位置中，麥當勞只在其中之一開店。你認為是哪一個？ 正確答案是外弧。麥當勞都在圓弧狀的道路外側、從圓弧中間部分開始完全過彎的位置上開店。為什麼是外弧？從行車時駕駛人的視線來思考，你就能了解箇中道理了。 無論是哪一邊的弧形，視線都會往弧形外側移動。因此，如果將店開在外弧的位置上，當駕駛人過彎時，幾乎都能正面看見店家。而且是從非常靠近店鋪之前、在剛過圓環轉彎處的時候，就看見那家店了。 另一方面，即使將店開在內弧處，因為視線會往弧形外側移動，所以會一直看著前方車道，結果就是很難發現店家。如果店家位於從右往左轉彎的道路內環處，雖然駕駛人可以正面看見店家，但往往看見位於內弧的店家時，已經來不及停車了。 因此，麥當勞始終都在外弧處設點，而且如果是雙向車道，則會以「往左轉彎的外弧位置」為中心展店。但靠右行駛的國家，往右彎的雙向弧形道路上，外弧店面得停車過馬路或迴轉，因此不是好地點。 下次坐車時，希望你能實際感受一下，店家通常都開在外弧處的情況。如果是雙線車道，也能注意一下你會把視線擺在左弧或是右弧上，你會發現結果很有趣（請特別留意行車安全）。 而不開車的讀者，無論是購物商場或其他店家，當你看見一條圓弧狀的道路，請試著觀察：「圓弧內側和外側的店家，哪一種比較容易吸引你的視線？」我相信比起內側店家，必然是外側店家更容易映入你的眼簾。 如此考量駕駛人的視線之後，就更能決定開店地點了。 時代不同，便利商店的停車場越來越大 路邊的便利商店，特別是位於郊區的店面，現在都設有寬敞的停車場。 在便利商店開始增加的1970年代，印象中停車場多半是緊挨在店家前，大約有4至5個車位的大小，駕駛人要從馬路開進去。這種類型的停車場雖然方便停車，但要把車開出來時就相當不容易了。因為車位也不大，所以駕駛人只能直接倒車，一面留意後方、一面小心翼翼的把車開出去。對於不擅開車的人來說，算是很討厭的型態吧。 如今，大型停車場的配置已經成為主流，像這種停車場緊挨著店門口的便利商店，幾乎已經看不到了。哪一種對駕駛人來說比較方便，可真是一目瞭然。過去的便利商店占地都是100坪左右，現在平均則有600坪這麼大。而且建築物本身的規模大致上沒有改變，所以變大為6倍之多的都是停車場。足以停入大約10輛汽車的便利商店，一直在增加當中。 尤其在車速快的道路上，大型車輛較多。舉凡幹線公路、國道交流道、省道等長距離移動的卡車高速奔馳的道路，沿線開設的便利商店不僅停車位寬敞，以大型車專用尺寸來劃分車格，也是很常見的情況。對於便利商店來說，大型車輛的駕駛顧客增加，和營業額的提升大有關聯。因為長距離駕駛的客人，會購買的商品數量也比較多。 就像這樣，因應時代的演進，需要的店鋪地點布局也將持續改變。過去大眾認為「只要開店就夠了」的便利商店，到了現今到處都有便利商店的時代，也開始找尋盡可能方便顧客利用的地點。為了能比其他連鎖便利商店吸引到更多顧客，在地點選擇上更是費心思量，藉以謀求彼此之間的差異性。 招牌不是越高越好 為了讓駕駛人知道店鋪的存在，越來越多的便利商店，將招牌高度設置得比一般店家的還低。招牌會安裝在距離地面2公尺到3公尺左右的位置，這都是為了符合駕駛人的視線高度。 原本的店家招牌高度，都落在20公尺到30公尺左右。招牌裝設得較高，才能讓駕駛人即使從稍遠的地方看，也能立刻知道有一家便利商店。然而，當駕駛人持續開車，反而很難看得到掛得這麼高的招牌，而且離店家越近，就越看不到。因為開車時都是維持著坐姿，看不到也是理所當然的。特別不容易發現招牌的，就是那種筆直的、種著行道樹的道路，因為路樹會和招牌連成一片。 這和營業額關鍵因素之一的認知度有關。認知度雖然分為能見度和周知度兩種，但在這個案例中，我們要追究的是評價看得見或看不見的能見度。也要考量到因為行道樹遮蔽，而讓駕駛無法從駕駛座看到店鋪的情況。 為了避免這個情形發生，有越來越多店鋪開始採用高度較低的招牌。這樣既能夠符合駕駛人的視線高度，招牌也不會隱沒在樹叢中，正好是提高能見度的最佳答案。 人潮，要用手動計數器算過才準 運用資訊、調查人口，在某程度上鎖定開店的目標區域後，接下來希望各位能實際到當地觀察、調查。光是看地圖或數據，無法掌握該城市的實況。你必須親自前往該區域，尋找適合開店的位置。 大致選定幾個物件後，接著就要計算交通流量、行人流量。雖然有透過道路交通情勢調査而得到的交通流量數據，但這只是主要道路的計算結果。依據不同的物件，也有面對狹窄道路或巷弄等不同類型，因此建議你利用手動計數器，實際計算該物件前方有多少車輛通過、多少人經過。這個方法看似普通，但很多人都忽略了。 開設私人店鋪時，也應該計算交通流量、行人流量。因為即便你認為距離車站近、也覺得有許多人經過，但很有可能實際上並非如此。 銀座就是此類的典型。儘管主要道路「中央通」有許多人在此來往交會，但一走進銀座松屋百貨公司後方的道路，行人便一下子減少了。同樣都是銀座，租金也不會有太大的差異吧？但僅僅差了一條路，人潮就會大大不同。所以別只是以地名、地點來判斷，請務必造訪當地，再調查人潮。 在大型連鎖便利商店業界，會執行一種稱為「17小時測量」的調查。就是先計算30分鐘、再休息30分鐘，如此反覆17個小時，持續測量經過該地的人數。當然，無論平日、假日都要計算。有時會請打工族執行，有時也會由開發團隊的人親自測量。 或許你會認為，手動計數器的測量，只是用手「喀擦、喀擦」按壓的枯燥工作，但連擅長地點布局戰略的連鎖便利商店，也都一定會這麼做。正因為有如此踏實的計算，才會得知「店開在這裡果然是對的」的決定性關鍵；也正因為有這樣的根據，才能成為生意興隆的店家。 反過來說，當有好幾個出色的物件出現時，我們也能以這個方式測量出的結果來判斷。只要盡可能選擇行人較多的物件，不僅能相對減少風險，也能避免單靠印象判斷，而是基於證據來選擇。這也許很麻煩，但請你無論如何都要試著實際用計數器「喀擦、喀擦」的計算。沒有踏實的努力，便無法開拓邁向成功的道路。 兩大障礙造成東西好、客人還是不進來 物理障礙：門口散亂擺放，會讓客人嫌麻煩而不想上門。 心理障礙。如果這家餐廳可從外面一覽無遺，有一種顧客就不敢上門。 我在前言中說明過，營業額關鍵因素之一「通道入口」這個詞，指的是進入店家的難易度。 你曾見過這樣的景象嗎？鐵路（捷運）沿線的站前店鋪前面，停放著許多自行車。在有大量居民利用自行車代步的城市裡，總有許多的腳踏車停放在路邊（包含違規停車），於是造成了人行道寸步難行，人們也難以走進店裡。 儘管最近因為地區、店家之間的努力與通力合作，這些自行車已有持續減少的趨勢，但人們還是必須避開路邊停放的自行車，否則實在很難走進店裡。我將此稱為「物理障礙」。當你覺得必須避開大量的自行車時，就會忍不住心想：「真麻煩，而且就算不去這家店也沒差。」不是嗎？ 這樣的障礙還有其他類型。假設你是女性，當肚子餓了的時候，眼前剛好有一家連鎖牛丼餐廳。餐廳牆面是一大片的落地窗，因此從店外就能清楚看見裡頭的狀況。店內坐著一些看起來是中年男性上班族的人，不過在U字形的吧臺區，還有幾個位子空著。 那麼，此時你會走進店裡嗎？如果你是男性，我想你會毫無顧忌的走進去。但若是女性又會如何？應該有不少人會想：「感覺不太好走進去……。」一位單身女性，是否要在從外面就能透過玻璃窗一覽無遺的餐廳裡吃牛丼？我想每個人的答案都不盡相同。 如果那家牛丼餐廳不將女性視為主要顧客，那就沒什麼問題，但這種「不太好走進去」的感覺，就是一種「心理障礙」。在走進店家之前，就會讓人忍不住浮現以下這些心情：「感覺有點不太好走進去。」「這不是我該來的店吧。」 最具代表性、同時兼具兩大障礙的地點，就是之前也提過的地下室店面。它不僅擁有讓人覺得走下樓很麻煩的物理障礙，也會有讓人搞不清楚店家氣氛、不知道價格和店內是否擁擠的心理障礙。 由於銀髮族不方便上、下樓梯，因此這也算是一種物理障礙；而在當地，「店內氣氛讓陌生客人難以走進的店家」，亦可說是一種會讓人有心理障礙的店。 若想掌握廣大客群，就必須特別意識到顧客的心理障礙並加以考量。任何人都容易走進去的店，會是一家什麼樣的店？非自家店鋪的目標客層之所以不上門，是因為什麼障礙？必須思考這些問題，費心排除障礙因素。今後當你準備要開店時，希望也能思考出，該如何創造出兩大障礙較少的店鋪。 {DS_BOX_22311} ...

「跟仲介打交道」是許多看屋族心中的恐懼，除了擔心預算有限時，仲介愛理不理外，更害怕不知道仲介說的是真的還是假的。有些仲介公司在新進人員的教育訓練時，甚至會發一整本厚厚的「話術交戰手冊」，教業務在各種情況下如何促成成交。尤其在「議價」的關鍵時刻，常常不知道現在到底在演真的還是假的。 基本上，「議價」大致可以分成幾個步驟：口頭出價、下「要約」或「斡旋」、見面談。除非你出的價格太高，或是屋主真的急售，不然通常屋主不會立刻答應以你出的價格出售。但只要你出的價格有機會成交，或仲介認為屋主有機會降價，或你有機會加價，這時仲介就會約買賣雙方一起到仲介公司見面議價。 以下是仲介常見的議價方式： ．軟硬兼施 仲介常見的議價方式通常是在約雙方見面前就開始鋪陳。從「哀兵政策」（例如：他們昨天晚上在屋主家談非常非常久，回家都已經12點多了，你可不可以再加一點…）、「強硬派」（例如：你這個價格真的差太多…離行情差太遠了…），方法層出不窮。不管故事怎麼進行，一定要記得你心裡面的那把尺，不要輕易加價，就算要稍微加一點價，表示你的誠意，也一定要很有意識地加價，而且雙方磨很久才加一點點，並告訴對方你很想表示你的誠意，但你的預算真的非常有限！無論如何，在約屋主出來談之前，千萬不要加價太多，如果能不加最好不要加，請仲介先請屋主出來談。 ．多組議價 當屋主願意出來談，請記得努力配合屋主的時間。有時仲介會安排不只一組買方在現場出價。如果仲介說除了你之外，還有另外一組也在現場，你就離開。因為在競標的情境下，你不是沒買到，就是買太貴，仲介會製造情境讓你很想買到這間房子，因此你很容易不小心就加價加過頭，畢竟只有當你出的價格比另一組買方高時，你才會買到，不是嗎？更何況，另一組買方很有可能是仲介找來的樁腳，他們那麼想買，就讓給他們好了。 ．疲勞作戰 有些議價會拖很久，尤其是約在晚上見面談時，常常談到天荒地老。我曾經遇過議價從晚上9點進行到凌晨1點的，中途屋主還胃痛想要回家，仲介不讓她回家，還主動幫她買胃藥。遇到這種耗體力的疲勞作戰，如果你精神還不錯，但屋主感覺很累，那不妨配合下去。如果累的是你，無論如何就先回家吧，隔天再約時間續戰。因為在精神不好的情況下，做出來的決定一定不會太好，與其耗著或不小心一時沒耐心加價加太高，不如回家睡個好覺。 ．頻做狀況 雖然說是「見面談」，不過，大部分的時間都是分成兩間獨立的會議室談價格，由仲介在其中來回傳話。 有時，仲介說屋主很生氣，要走了，叫你再往上加一點價，結果你出去上廁所，經過屋主的會議室，聽到裡面笑聲不斷，這種情況也不罕見。遇到這種情況，我通常就會順水推舟說「屋主既然這麼生氣，那不要勉強他了。雖然很可惜，但房子再找就好。」這句話一出，緊張的反而是仲介了，馬上表示他們會想辦法安撫屋主，再給他們一點時間。 上面是我遇過的議價情境。由於我一向很淡定，真的沒買到，也不覺得可惜，不容易聞雞起舞。不過，仲介從業人員百百種，不用把所有仲介妖魔化。我曾經遇過許多真誠、實在的仲介，不僅認真居中協調，也很誠實地告知情況。只是，由於大部分的仲介我們接觸的時間可能不長，真的遇到上面的狀況，記得深呼吸，別輕易被挑動情緒，最差的情況就是沒有買到，不是嗎？ －本文獲「House 123」授權轉載，原文在此 {DS_BOX_12655} ...

中古屋的屋齡範圍很大，「買屋聖經」該把握哪些原則？...

「買小不買遠」是買屋聖經的第二條，其核心觀念就是地段。...

凡事算得精、曾經在投資圈工作的余先生原本一直不願買屋，四十二歲的他對房地產一直存有「現買現套」的心態。...

「高大」這兩個字，正是買屋聖經的鐵律之一：「量大不是福」，其核心觀念就是保值。...