財經 Uber Eats花307億買foodpanda，這筆天價怎麼算出來的？ Uber Eats宣布以9.5億美元（約新台幣307億元）從德國Delivery Hero手中，買下台灣foodpanda外送業務，成為台灣最大規模的國際併購案之一。 究竟，307億元的天價，是怎麼算出來的呢？ 其實，對一間公司的估價，跟房地產估價很像，分為： 市場比較法：就像是這區域房價一坪多少錢，乘上房子總面積。 收益還原法：以這棟房子租金多少，回推合理投報價值。 資產成本法：概算土地與建築物重置與折舊的成本。 Delivery Hero集團的EBITDA淨收益（註1），是去年才由虧損轉到正數，因此從「收益還原法」來推估台灣FoodPanda的價值絕對不利。 【註1】未計利息、稅項、折舊與攤銷前的利潤 而電商平台的帳上資產，主要是電腦軟硬體資料設備，以「資產成本法」推估台灣foodpanda的價值，更是不可能。 所以，對於台灣foodpanda最好的估價方式，就是「市場比較法」。 在電商交易平台裡，通常用一種具市占率精神的「交易量指標」，來做市場比較估值，也就是所謂的「商品交易總額」（Gross Merchandise Volume，簡稱GMV）。 商品交易總額，在電商平台裡，指的就是所有客戶，在這個電商網站上支付的總訂單金額，包含已付款與未付款的商品、運費、折扣補貼、相關稅費等。 通常估計一家電商平台的企業價值（Enterprise Value，簡稱EV），會用這家電商平台上的商品交易總額來做比較。這就是為什麼每家電商平台，都會把衝高網站交易量作爲其成長指標。 比較過去國際資本市場的案例，電商平台的企業價值，約在其商品交易總額的0.2～0.8倍。 根據Delivery Hero發布的重訊，從2023年4月到2024年3月，台灣foodpanda的商品交易總額，是16億歐元（約560億台幣），經協商以市場比較法「0.6 x GMV」，推算未來在2025年的交易估值與價格匯率，才會出現9.5億美元（約新台幣307億元）的驚人數字。 在資本市場，有錢人跟你想的不一樣。當一家公司表現好的時候，可能就是把這間公司賣掉的好時機。 投資公司跟投資商業地產一樣，例如買下一棟爛尾樓，整建改成商辦，花時間裝修整建，總算招租達滿租。趁著市況好的話，算算與其慢慢賺每年5%租金，不如把它帶著租約，以收益率3%回推價值賣給別人，就有機會賺50%以上獲利出場。 因為對投資人來說，每筆投資資金都有其機會成本。而且看foodpanda母公司Delivery Hero宣布賣出台灣foodpanda業務後，股價立刻衝高，表示資本市場也相當認同這筆交易啊。 foodpanda母公司Delivery Hero是德國上市公司，我們可以從公開的財報數據中，一窺Delivery Hero決定出售foodpanda台灣業務的原因。 亞洲地區利潤竟然最低 雖然Delivery Hero的亞洲業務，佔全公司5成以上，但是亞洲地區的利潤率竟然是集團最低的。 成熟外送平台的利潤，約在交易金額的7%，但是Delivery Hero在亞洲地區的利潤，卻長期落在交易金額的4~6%。不像中東北非、美洲地區的利潤可達交易金額的9~10%，研判應該與消費客單價水準有關係。 母公司收益才剛轉正 電商平台這門生意很燒錢，前期需要投入大量資本，補貼養用戶。 從Delivery Hero的財報可以看出，從他們募資發展、IPO後，直到2023年公司的淨收益才轉為正數。也就是說，儘管Delivery Hero獲得資本市場的青睞順利上市，但是過去長期都是以「本夢比」在說服投資人，直到去年才達到收益由負轉正的里程碑。 此時公司經營層，更是要確保如何讓公司收益持續保持正數，甚至檢討全球業務去蕪存菁。 需要利多刺激股價 再來看看Delivery Hero近3年的股價表現。疫情時，餐飲外送大紅，Delivery Hero股價曾漲到每股132歐元！疫情後卻跌到每股僅30~40歐元。 因此，從出售利潤率較低的亞洲地區業務下手，再挑其中「賣相最佳」的台灣業務，直接賣給競爭對手，對Delivery Hero來說，是一個雙贏的策略。 責任編輯：林易萱 ... 2024.05.17
財經 2024總統大選》房產專家對3組候選人「住房政策」的最犀利提問 2024年總統大選即將投票，隨著總統、副總統候選人政見發表會結束，三黨提出的住宅政策越來越清晰。「高房價下的居住正義」是三黨候選人有志一同想解決的命題。以下就政見落實的可行性，從我長期參與房地產資本市場及地產影響力投資的思維，提供一些看法。 柯文哲：住宅三多力 民眾黨總統候選人柯文哲，提出「住宅三多力」，包含： 「稅制大力改」：調降自住稅調高囤房稅。 「社宅大力蓋」：呼應柯市長在台北8年蓋社宅的行動力。 「租客大力補」：依據不同家戶所得及人數，給予租金補貼。 乍看這些政策與目前執政黨已執行的方向大致相同，但我覺得民眾黨提出的「財政紀律與賦稅改革」與「成立資產活化主權基金」，是很好的創新。 房東想當公益出租人，稅制卻沒跟上 畢竟大家對目前執政黨最詬病的，是內政部與財政部不同調，很多房東想配合做社會住宅，但又擔心財政部依此查稅、補稅。特別成為公益出租人，也不適用土地增值稅優惠稅率，所以未來若可能賣房，就寧願放著也不出租。 另外，即使政府大力鼓勵民間釋出房屋，也不能解決老人租屋困境，畢竟多數房東不願意租房給老人。這需要有國家主權基金投資，或是由民間有影響力的投資機構推動，讓租客在銀髮住宅裡安心終老到過世。 基於目前的土地與營建成本仍偏高，即使市場可接受較低收益率的壽險或不動產投資信託（REITs），也被金管會要求不得投資住宅，以免有炒房疑慮。也許未來成立政府資產活化主權基金，有助於從市場端思考政策與稅制需配套修正的地方。 賴清德：居住正義三支箭 民進黨總統候選人賴清德提出「居住正義三支箭」，延續蔡政府的政策方向： 「囤房稅2.0」：採取全國總歸戶，並鼓勵屋主釋出空屋。 「協助百萬租屋家戶」：從蔡政府任內的20萬社宅與25萬戶租金補貼，再加蓋13萬戶社宅、媒合17萬社宅包租代管、加碼補貼25萬戶租客，解決租屋族的需求； 「青年安心成家貸款」：貸款額度從800萬提高到1000萬，貸款年限從30年延長到40年，寬限期從3年延長到5年，並透過利息補貼，減輕青年首購族的負擔。 社宅是過渡期、還是租一輩子？ 由於賴清德的政見是延續目前執行的政策，可以從現階段的社宅政策進行討論。首先，社宅到底是「暫居」還是「安居」？政府應要有明確的說明。畢竟許多社宅最多只能住6年，民間包租代管社宅也有期限。 我有一篇文章〈「付租金好還是付房貸好？」這問題根本就問錯了〉，強調年輕人是否該買房，考量的是人生的機會成本，而非數學問題。 如果政府社宅政策目的是讓年輕人「安居樂業」，抽中社宅就可以安心結婚，就不應該設置租屋年限。如果政府定調民眾住社宅只是「暫居過渡」，最終還是鼓勵「買房」，這樣新青安貸款，就需要做好配套了。 侯友宜：555侯康貸 國民黨總統候選人侯友宜提出「555侯康貸方案」，很受媒體關注，也更需要做好配套措施。555侯康貸款方案只要符合以下5個條件： 40歲以下。 信用無重大瑕疵。 排富。 限首購。 10年內不得移轉。 青年購屋族就能享有：首購免頭期款、1500萬全額貸、利息補貼5年等優惠措施。這個政策最為人質疑的是寬限期後的還款金額暴增及法拍潮問題，還需待侯友宜團隊提出更多配套措施。 其實由政府推出首購族買房補貼，在國際上並不是創舉，例如：新加坡有公積金購屋津貼、在美國、澳洲、荷蘭、加拿大都有類似的首購補貼款。但首購款補貼在法源上屬於「房屋的債權」、還是「產權」？對於落實該政策的可行性至關重要。 若首購款補貼是債權：很難找到第二間銀行承作頭期款 想要全額貸款1500萬的房子，由一般銀行借8成房貸、1200萬，並設定第一順位債權，操作上較沒有問題。但剩下的2成、300萬是第二順位債權，若要再找銀行承作，即使利息由政府預算補貼利息，第二間銀行也會評估風險太高不願承作。畢竟萬一房子未來被法拍，第二順位債權可能拿不回本金。 若首購款補貼是產權：恐被批評政府民眾一起炒房 參考荷蘭與加拿大，政府提供首購族買房總價5%～10%的無息補助金，首購族在買房期間不用還款，但屋主日後出售房屋時，除了還本金，獲利也要跟政府分潤。美國加州也曾推行「全民夢想計畫」，由加州政府幫忙出2成頭期款，持有房屋期不用償還本息，若出售房屋再還本金與分潤即可。該計畫上路即引爆申請潮，2週內即用盡申請額度。 然而，這種方式若在台灣施行，恐怕馬上被批評是「政府與民眾一起炒房」。最好的國外首購族補助案例是英國，參加首購計畫的民眾，只要向「和政府土地合建」的建商買房，就能獲得30%以上的購屋折扣。仔細想想，這不就是之前推動的合宜住宅政策嗎？ 台灣居住政策的選擇題：租房還是買房住一輩子？ 綜觀3個候選人的居住政策，都聚焦在「青年成家」，我覺得內容都相當有建設性。但面對短期內無法解決的高房價所得比，青年成家政策有個最根本的選擇題：到底是該提倡「房價高，不買房沒關係，政府會幫你租房一輩子」，還是要提倡「房價高，建議還是得買房，政府會補助你買房住一輩子」呢？ 我知道2個承諾都很難。但既然房貸都可繳40年了，也請未來的總統團隊，用40年的長期政策思維，提出你們認為最好的主張。 責任編輯：陳瑋鴻核稿編輯：林易萱 ... 2024.01.04
