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炒房

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財經

央行第7波打房措施受到外界熱議的繼承祖屋卻因此被取消買房寬限期問題,補救措施的輪廓已經明朗,據了解,央行大致已確定會朝二大方向給予豁免條件,一是房貸借款人名下的不動產持分是由繼承而來,且座落的地區和借款人實際工作及居住地完全不同;另一方向,則是該繼承地超過一定的屋齡,很難有居住事實。 央行之所以願意給予繼承者豁免,主要在於央行也認同,的確有很多民眾,尤其是「北漂族」,中南部有祖傳老屋要繼承,例如老式的三合院、四合院,甚至還不是一人獨自繼承,而是好幾個兄弟姐妹一起持分,如此更增加處份上的困難。 除此之外,即使是一人獨立繼承,恐怕祖傳老屋也不是說賣就能賣,銀行圈就戲稱,這個規定倘若沒有配套:「恐怕會讓很多民眾都被迫成為『不肖子孫』去賣屋!」來換銀行給予其房貸寬限期。 根據央行的規畫,等上述和繼承相關的購屋寬限期解決方案出爐之後,可能的做法應該會去比照先前換屋族簽切結承諾書的方式來進行,例如對於持分繼承的不動產,去保證那個是由繼承而來的,而不是跟人家一起投合夥做投資而來,同時也將明訂在央行公布的QA,把適用的條件、情境寫清楚。 但同樣被市場高度矚目的「換屋族」問題,據了解央行的基調目前是比照現行換屋族簽切結書,保證一年內一定把舊宅賣掉的方式來執行;對於房仲公會在週二發出九大聲明請命,爭取換屋的期限能夠從一年延長到兩年,央行目前的態度傾向不放行。 其中最主要原因在於,央行認為給予換屋族一年賣房的時間已相當足夠,倘若硬是拖2年才賣房,在央行看來:「這叫投資不叫換屋!」尤其央行認為,既然已簽署1年內換屋的承諾書,但之後又爭取2年的時間,這並非信守承諾的作法。 至於上述對「繼承者」的寬限期補救措施上面,如果民眾的繼承地是在雙北市,由於雙北市的不動產價值是全國最高,被豁免機會不大,或是即使被豁免,恐怕也必須是在繼承的不動產「完全無法住人」的情況。 舉例來說,小明繼承了父母的房子,倘若這個繼承可以得到豁免的話,那麼等於小明的父母可以去辦首購房貸,小明自己也可以再去辦一個首購房貸,等於又可以買2棟房子,這時又產生其他不公平的情況,也因此央行即使要恢復繼承者申辦房貸可得到寬限期,也要先把上述的疑慮充份釐清。 ※本文由《聯合新聞網》授權刊載,未經同意禁止轉載。...

2024.10.04

財經

財政部今日發布新青安截至5月底止業務量最新統計,青年安心成家優惠房案在5月的撥貸戶數和撥貸金額,單月分別為8273戶、636億,不僅再創去年8月開辦以來單月新高,同時更遠超過4月的6879戶、521.91億元,月增量亦較上月大幅拉高,尤其開辦戶數,單月新承作戶數,就較4月再增約1400戶,新青安在房市的人氣爆棚由此可見,合計舊青安,整個青安房貸戶數累計破40萬戶,達40萬2750戶。承作總金額累計約1兆8700億。 新青安在去年8月上路之初,剛起步時8月當月的承作量167.86億,承作戶數2599戶,到了9月,量能放大約200億,當月承作340.23億,戶數多出超過2千多戶,當月承作了4768戶,之後幾乎逐月升高,從10月、11月、12月、今年1月、2月,當月承作金額和戶數分別為378.45億和5188戶、465.18億和6338戶、498.03億和6778戶、503.4億和6861戶、287.87億和3856戶。 大型行庫主管認為,新青安連續數月打破新高紀錄,最主要的因素,應和國人對通膨的預期,使得買房意願大增有關,也推動新青安房貸的成交量來到9個月來最高紀錄。除了抗通膨因素之外,主要因素應該是新青安房貸的利率先前內政部和行庫補貼2碼之下,使得新青安房貸利率1.775%,和其他房貸利率最新的「地板價」2.185%,差距高達41個基點,使新青安在3月央行理監事會議升息之後1個月,馬上爆出超大量。 大型行庫主管認為,除了上述對一般房貸利率的領先優勢,和對通膨的預期帶動新青安業務量創單月紀錄之外,成交量推高房價,也帶動首購族的借款金額更大,墊高貸款金額。 4月當月各大行庫的青安房貸業務量,台銀一家就破百億為115.53億、1538戶,其他行庫還包括土銀、華銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐、台企銀,分別承作77.45億、67.49億、62.4億、56.73億、56.31億、49.35億、36.65億,戶數分別為1087戶、908戶、820戶、735戶、702戶、587戶、502戶。 而在5月,各大行庫青安房貸量表現遠甚於4月,包括台銀、土銀兩大行庫單月承作金額在百億之上。台銀最高為140.11億、1841戶,其他行庫還包括土銀、華銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐、台企銀,分別承作105.27億、89.84億、70.06億、67.10億、64.21億、58.29億、41.11億,戶數分別為1394戶、1217戶、916戶、849戶、797戶、685戶、574戶。 瞄準首購族的新青案專案,現在已被金融圈公認為房貸業務的「先行指標」,亦領先央行、金管會的國銀房貸業務量公布,且趨勢和全體國銀房貸業務量統計一致,尤其是新青安房貸專案上限只有1千萬元,不夠的地方得搭配其他房貸專案來作,因此可反映房貸市場的最新情況。 在今年3月央行出乎意料的升息半碼之後,多家國銀主管就私下表示,新青安的業務量連續在4月、5月兩個月都打破新高紀錄,5月增量更為今年1月以來最大,國人對於通膨預期以及資產保值的危機意識也由此可見,更有很多先前猶疑不定的民眾,決定進場買房。...

2024.06.21

焦點

最近,身邊多位年輕朋友都下手買房,他們的共同關鍵字是:新青安。 若不是親眼所見,很難相信預售屋開賣現場,如菜市場般人群攢動。這並非六都才有的現象,許多非都會區預售現場,也是三天售罄,一屋難求。 縱使新青安優惠房貸須等交屋才適用,預售屋不包括在內,但政策示範效應驚人,銀行與建商紛紛推出民間版本,吸引自住客、投資客大舉進場。 去年八月以來,五萬多戶民眾申請新青安,總貸款金額達四千多億元。政府用十多億元的利息補貼,就槓桿出這樣的驚人效果。 需求大增,帶動全台房價起漲。這不是單純的市場供需,總主筆呂國禎率領團隊進行全台追蹤,發現幾大問題: 一,新青安的適用資格寬鬆,非青年、非首購,均可適用,不符政策原意。 二,貸款年限拉長到罕見的四十年、寬限期五年,讓民眾延後付款,助長寅吃卯糧。 以全國各區收入中位數、平均買房面積試算,寬限期五年過後,全國一百八十七區的房貸收入比,多在五成以上,部分地區甚至超過百分之百!全國只有三個行政區的房貸收入比在五成以下,若你的收入在中位數,絕大部分地區的合適坪數房子,你都負擔不起。 三,政府鼓勵大眾買房,會提高金融系統風險。待寬限期一過,若大批買家付不出房貸,恐出現拋售潮,將埋下類似美國次貸風暴的隱憂。 假如這波房市熱潮是市場機制,一個願打一個願挨,也就罷了。但新青安的本質,是政府透過公營行庫,以利息補貼民眾買房,政府的手正介入分配資源。民眾將背負更高的房貸,真正的得利者,恐怕是建商、投資人、國庫稅收。 從機會成本的角度看,當預算不變,政府選擇這項,就會犧牲那項。新青安的利息補貼來自內政部住宅基金,該基金的用途,包括住宅租金補貼、補助社會住宅支出。當新青安預算超標,將排擠誰?政府並未說清楚。 我們呼籲,政府應正視新青安引發的全台亂象,別讓協助青年買房的善意,種下不可收拾的惡果。 ...

2024.06.13

焦點

嘉義老人村》透天厝貴一倍反搶手搶搭熱潮翻轉人口負成長宿命 最後來到南部,六十五歲人口占比近三成的嘉義鹿草鄉老人村,如今也是人心思變,想搭著這股房市熱潮,翻轉當地人口負成長宿命。 這個過去看不到建案動土的農村,現在不只有三到四個建案在興建中,迅速完銷,還有想蓋樓銷售的開發商與想蓋員工宿舍的企業主,紛紛找上當地鄉公所打聽建地資訊。 此外,原本一棟賣七百多萬元都被嫌貴、沒人要的透天厝,現在漲了快一倍到一千三百萬元,反而買氣熱絡。讓人眼睛為之一亮的地產商機,正悄悄改變這個全台人口老化排名前段班的老人村。 當地鄉長嚴珮瑜說,去年鹿草鄉公所提出一個農地變更成建地的區段徵收案,卻面臨六成居民反對,認為當地根本沒人要去住,不可能有需求,讓她最後只能被迫撤案。 但隨著台積電宣布將進駐嘉科以及新青安上路,這個寧靜小農村也開始改變了,「最近滿多鄉民跟我說,大家怎麼那麼笨,會說不要區段徵收案?真的好可惜。」她說。 嚴珮瑜坦言,會擔憂新青安政策讓年輕人借錢買房,可能造成未來房市泡沫的問題,但如果這能吸引更多年輕人進駐鹿草鄉,改變當地「生不如死」的老化問題,那麼她仍偏向支持。 鄰近嘉科的鹿草鄉鄉長嚴珮瑜則期待這波房市熱,能讓更多人願意移居當地。攝影者:程思迪 爭議三》打房、居住正義沒選票資產正義反能降民怨,使政策轉彎新青安的第三個爭議點,是從打房變助房的關鍵風向球,讓眼尖的投資客吃了定心丸。 今年三月,前內政部長林右昌在代銷公會全聯會理事長交接典禮致詞時,一句「房子是拿來住的,不是拿來打的」發言,讓眾多地產業者認定,訴求居住正義的打房已經成為過去式,未來政府將會有更多如同新青安一樣的助房政策出爐,支持資產正義。 一位熟悉住宅政策的中央政府高官私下向商周透露的說法,更坐實了這個市場預期。他說,過去幾年標榜居住正義的政府打房,包含各種住宅稅制改革,都只造成墊高成本,轉嫁到租金、房價的結果,無助於降低高房價民怨,不管怎麼打,也只會流失年輕人選票。 因此新思維是降低門檻,讓大家買得起房,降低民怨。另一方面,當民眾能取得房屋變資產階級,感受到房價上漲的利益時,自然不會再抱怨,而政府只要確定一件事就好,就是維持住房價,就能獲得選票,所以他預期,未來房價不可能崩盤。 五年寬限期一過,恐面臨拋售潮類次貸風險增溫中,成一大隱憂!根據永慶第二季網路民調,顯示新青安政策很受民眾歡迎,無論是貸款成數、貸款金額、寬限期年限,都有逾五成民眾支持政府繼續加碼拉高。 圖表製作者:曹博凱 「打房不會做,政府優惠(房貸)又在助攻,當然房價繼續炒。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊說。 難道能幫大家買到房就好,房價繼續漲也沒關係嗎? 當然不是,台灣房市其實危機四伏,因為房市泡沫拋售潮、類次貸風暴危機等風險全都在升溫中。 最關鍵就是政府的補貼與民眾的收入漲幅,遠遠追不上房價漲幅。商周依據新青安條件試算全台新屋貸款與各地所得中位數來看,幾乎所有地區的人,只要一過五年寬限期,普遍都會面臨房貸占總所得比率超過五成以上的處境。 換言之,一旦沒有寬限期保護傘,多數人負擔會加倍,尤其這一波新買家搶買的,多數是過去沒人住的新興重劃區,未來熱賣建案一起交屋,規模可能大到幾千戶,甚至上萬戶,很可能在三到五年後,形成可怕的多殺多拋售潮。 到時如果都能賣掉,問題就不大,最怕的是,由於這一波很多民眾是靠政府助攻,才有辦法買房,本就有「寅吃卯糧」的問題存在,因此不僅未來可能很快就會爆發交易量急縮的房市寒冬期,一旦遇上拋售潮,甚至有可能陷入有行無市,找不到最後一隻老鼠倒貨的困境。 證諸歷史,這與美國二○○七年掀起的次貸風暴背景類似,當年就是美國政府鼓勵「人人有房住」,於是金融機構貸款給那些信用較差的人去買房,才引發風暴,而台灣如今爆發類似次貸風暴的風險也正在提升,這是一大隱憂。 政府想拆地雷,兩大功課必做!拉高門檻或擴大供給、提高民眾收入央行總裁楊金龍日前示警,指房市出現三警訊,除房價居高不下外,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總額,及不得超過存款與金融債券發行額總額三成,這兩指標也居高;並強調央行關心房價的目的是擔心會不會變成泡沫,進而影響到金融穩定。 那麼台灣這顆房市地雷又該如何解除?政府有兩大解圍功課,一定要做。 一是解決政策矛盾,要不選擇關掉新青安非青年、非首購也可適用的資格巧門,嚴禁民間業者使用優惠付款方案,拉高進場門檻,降低需求。 要不選擇擴大供給,檢討預售屋禁止轉售與房地合一政策,或是給容積換平價住宅,附帶由政府限制價格買回等配套,提供大量平價宅供給,打破「現在不買,之後更買不到」的心理。 二是拉高民眾收入讓更多人買得起房,同時養得起房。 根據商周的新屋房貸推估,想要買得起正常大小的房子,年收入至少要拉高近五十萬元才能避免日子越過越苦,但過去兩年,平均收入僅增長不到二千三百元來看,這仍是遙不可及的艱難道路。 此外,還有機會成本問題,由於新青安財源主要來自住宅基金,當錢花在新青安時,同樣仰賴該基金的社宅興建、租金補貼等資源就會受擠壓,且這一波靠降低購屋門檻吸客炒高的房價如果回不去,勢必會成為下一世代成家的新壓力,屆時要想再降門檻,也將付出更大代價,因此短中長期如何兼顧政策配套,也相當重要。 圖表製作者:曹博凱 ...

2024.06.13