財經 餐廳沒賺、平台沒賺...Uber Eats還在虧損，起飛的「外送財」到底被誰賺走？ 抽成過高、亂列餐廳...外送平台爭議百出 雖然業績在疫情中起飛，但外送平台儼然成為爭議最多的產業，... 2020.11.28
財經 買房最大禁忌：一開口就殺仲介費 不管是買房還是賣房，常常有朋友問我：「仲介費要怎麼砍？」甚至有些要賣房子的朋友，跟仲介簽委託之前跟我說：「等一下我就要跟xx房屋仲介簽委託約了，簽約之前，可以先談仲介費嗎？」別急別急！仲介費不是不能談，只是時候未到。怎麼說呢？ 試想：如果你是仲介，有一間房子需要你幫忙賣，可是，在還沒有開始賣之前，屋主就拼命想砍你的服務費，你的感受如何？由於市場上釋出要賣的物件很多，如果這間房子並非特別稀有釋出，你會努力幫他賣嗎？恐怕不會吧！雖然簽委託時被問到服務費的問題，可能不置可否，或口頭回答「有談的空間」，但是簽了委託後，由於知道屋主是會砍服務費的人，賣屋的動勁總是少那麼一點。 你可能問：「愛莉，妳說仲介服務費不是不能談，只是時候未到。那到底要等到什麼時候？」嘿！當然是「議價」的時候。當你的房子有買方喜歡，下了斡旋或要約，只要價格有機會成交，仲介就會約你到仲介公司見面談。當買方出的價格和你要的底價接近，但仍有一小段距離時，這時候就是跟仲介「討論」服務費的時機了。 大部分的賣方最在意的不是「成交價」，而是「實拿的價格」。前者包含仲介的服務費，後者則是成交的價格扣掉服務費後的金額，也是屋主實際收到的金額。因此，當買方最後的出價扣掉仲介服務費後，距離你要的實拿價格仍有一小段差距，就可以跟仲介討論服務費是否可以斟酌少收一點。 不只是賣方有談的空間，買方的服務費也有一些空間可談，只是因為買方的服務費為1％～2％，不像賣方4％服務費那麼高，因此大部分的買方都會付足至少1％。不過，如果你是買方，當你出的價格和賣方希望的底價仍有一小段差距時，也可以跟仲介表示，含服務費的總價你最高能負擔的金額是多少，讓仲介去橋屋主的價格。如果屋主願意降價，仲介就能收足買方1％～2％的服務費，如果屋主不願意降價，而你的預算又有限，為了促成雙方成交，仲介就必須考慮是否在買方服務費的部分略做退讓。 不過，雖然服務費有談的空間，並非每一家仲介公司都適用喔！一般來說，直營品牌的服務費比較沒有退讓的機會，加盟店則比較有談的空間。雖然直營店的服務費比較硬，不過，直營品牌的行銷資源比較多，對於委託他們賣屋的屋主來說，不僅房子曝光的機會較高，就連到店裡諮詢找屋的買方也比較多，房子比較有機會成功出售。對買方來說，直營品牌的售後服務通常比較好，如交屋後有漏水甚至鄰居溝通等問題，直營品牌仲介的後續服務比較令人安心。 下次不管你要買屋或賣屋，掌握到跟仲介談服務費的訣竅了嗎？ 本文獲「House 123」授權轉載，原文在此 {DS_BOX_12655} ... 2015.05.12
財經 寧被抽成20%也要進百貨！解析餐飲業遷徙潮：選一個「還有機會贏」的戰場 問題往往出在這3件事的心理與金流準備： 1.營收結構能否承受抽成 百貨的收費邏輯和街邊店截然不同... 2026.02.27
國際 川普對輝達抽成15%！分析：顛覆美國數十年國安政策，企業全新風險來了 然而川普今天說，他將允許輝達出售AI晶片H20給中國，條件是輝達賣晶片給中國的營收要讓美國政府抽成15%... 2025.08.12
財經 建商、營造、代銷？買預售屋，先搞懂你的錢都被誰賺走 928 檔期將近，雖然市況前景仍不明朗，不過，利用假日走訪接待中心，看看建案，聽聽區域分析，練練議價技巧，也算是累積經驗和練功力的好方式。最近由於成交量大跌，賣方市場翻轉為買方市場，最常被記者問到的問題就是：「如何談到一個好價格？」如果你獨鍾新成屋或預售屋，想練習議價技巧，一定要先了解新成屋／預售屋的銷售結構，先認識以下這幾種角色： 建商 就是「建設公司」。許多人以為建商就是負責蓋房子的公司，其實不然，建商只是負責出資與規劃、設計，包含建案的整體規劃、建材的挑選等，都是由所聘用的建築設計團隊負責。至於實際的工程興建，則另外請營造公司做。 代銷 當建商規劃一個建案時，可以選擇預售或是先建後售。不管是哪一種方式，都可以選擇由建商自己賣或是委託廣告公司賣，廣告公司就是俗稱的「代銷」。 建商委託給代銷公司就像是一般屋主委託給仲介銷售一樣，而且還是專任約，一家建商在同一時間內只委託一家代銷賣，並且需要簽委託時間和委託價格，當然也包含佣金和廣告預算。一般而言，總銷金額的 5% 為代銷的銷售佣金，另外並編列總銷金額的 2% 做為廣告預算，由代銷負責規劃行銷廣告，包含 NP（報紙廣告）、TVC（電視廣告）、outdoor（如：公車、捷運、戶外看板等）、派報、廣播、網路等。代銷公司須負責搭建接待中心，包含樣品屋、模型等，還有接待中心裡的人力，都是代銷公司的成本。一般來說，代銷需成功銷售一定比例的戶數才能回本，而且最好盡快完銷再換下一個案子，不然可能血本無歸。 跑單 不管是建商自售或是代銷銷售，由於建商和代銷並非一年 365 天都有建案可以賣，所以通常不會雇用太多的正職業務，每當有開案時，就會聘請一些「跑單」。由於「跑單」銷售經驗非常豐富，因此練就出很高的敏感度和銷售功力。「跑單」的底薪通常不高，以銷售的獎金為主要收入。 專案經理 每一個接待中心都有一個專案經理，如果是建商自售，專案經理就是建商的人，如果委託代銷銷售，則專案經理就是代銷的人。專案經理手上都有一張「銷控表」（銷售控制表），負責管控該建案每一戶的底價，包含哪些戶別（如：A 戶 6 F、C 戶 8 F）已經售出、哪些戶別建商要保留不賣、哪些是地主保留戶、每一戶的開價和底價為何等。專案經理每周固定與建設公司開會，報告銷售情形，並視銷售情況調整銷售策略和價格。 當我們到接待中心，一般來接待我們的就是「跑單」。有些朋友反應，一進接待中心就被打量，如果看起來不像會買這個建案的客戶，還可能碰上軟釘子。我們可能覺得很現實，不過，由於跑單和代銷的任務就是賣房子，他們長年累積的敏銳度，的確使他們習慣在短時間內篩選精準的客戶。然而，這也告訴我們，如果你是這個建案「精準」的客戶（就是「可能會買的客戶」）你不僅比較容易獲得好的服務，也比較容易取得好價格，因為跑單和代銷要的就是「成交」。當然，這不表示我們要打扮的珠光寶氣，不過，基本的功課還是要做好。例如：如果這個建案大多是大坪數，當接待的跑單問你想找什麼樣的房子時，你就不能回答「兩房」（擺明了這個建案不適合你）；問你預算時，也要事先稍微先評估一下行情乘以坪數，給一個初略的數字範圍，讓他知道你的需求很具體明確。需求越明確的客戶，越有可能在他的介紹下做決定，當然是跑單和代銷眼中的精準客戶。 有人說，「嫌貨才是買貨人」，所以在聽跑單介紹建案時，就開始劈哩啪啦地挑出一堆缺點，希望作為議價的籌碼。當然，「嫌貨」絕對可以增加議價的空間，可是「點到就好」，不要太過度囉！如果一個建案有 A B C D E 五個缺點，最後你要跑單幫你爭取好價格，他可能會覺得，既然有那麼多缺點你不喜歡，不是只卡在價格，可能他連價格也不會幫你爭取（因為就算價格到了你也不一定會買，畢竟有那麼多缺點你不滿意）。 最好的方式是：適度地點出缺點，但仍表明你喜歡這個建案，很有誠意，但你預算有限，做過功課，知道行情，覺得他的價格太高，加上目前市況不明朗，你需要承擔的決策風險更大，需要他「幫忙」跟建商爭取價格。把對方跟你拉成同一戰線，才是聰明議價的好方法。 議價功力需要時間和經驗累積。多看、多談、多比較，自然會累積自己的心得。夏末秋初天氣仍熱，趁著周末時間逛逛接待中心，也算是買氣冷的時候練練議價功力的好時機。 本文獲「House 123」授權轉載 {DS_BOX_12655} ... 2014.09.20
