＃投資房地產

若加上我現在有一棟房子自住、一棟房子收租，你覺得依我們三個老人現在不同的條件，對比目前的房市，該怎麼投資房地產才好...

讀者提問： 子房老師您好，我過去買房地產曾賺到第一桶金，雖然房市不好，但其他那些股票基金那些專業術語我都不懂，我也只想投資我熟悉的領域。最近央行房貸利率又降了，我想進場但朋友都建議現在不要再碰房地產了。請問您怎麼看呢？ 子房觀點： 今年的冬至是暖冬，在熱風吹徐的夜裡，原本打算享用的紅豆湯圓變成了冷熱冰。什麼是冷熱冰？剉冰加上豐富的甜料，中間藏了熱騰騰的粉圓與湯圓，特殊口感成為台灣冰品中的一絕。 而我們的房市就像冷熱冰一樣，外頭冷颼颼，想要趁機進一步挖探底價砍到爽，發現裏頭還有厚實熱錢支撐房價，讓價幅度有限。最近央行更與美國反其道而行，美元升息，台幣又降息半碼，目的是要把資金從銀行逼出來投資經濟，結果連帶支撐房價不墜。雖然根據信義房屋資料顯示2014年5月是台北市房價成交的高點，至今房價已經開始走下坡。但即使12%的跌幅仍無法滿足尚未買房者的期待，接下來持續的房市冬天會不會有更多降價機會呢？ 在大自然裡，如果遇到冷冽寒冬，急速降溫的暴風雪與寒風，自然會讓措手不及的人損失慘重。但如果是暖冬呢？出門多加一件衣服，夜晚開暖爐煮一鍋熱湯，也可以好整以暇一夜好眠。面對房市暖冬，多加件衣服（就是房屋出租），開暖爐煮一鍋熱湯（申請房貸周轉金），只要資金周轉得宜，房產投資者還是足以過冬。 特別是華人對於房地產投資還是情有獨鍾，許多投資者也期待春天的來臨。但在氣候異常的情況，如果冬天仍暖，那麼春天也可能還是很冷。在我看來，此時宜投入「抗冷型」的房地產投資，也就是「收益型不動產」，以我所提倡「風格地產」為例，結合優質旅館品牌、國際快時尚商店、專業親子餐廳、醫療養生院所等等，投資房產硬體並引進好的軟體企業收租，同步帶動區域經濟並創造工作機會，這是可以帶來正面能量的不動產投資方式。 而且面對銀行利率持續探底，資金放在定存只有越來越薄。過去視為穩定的教職，可能因為學校倒閉而結束。視為穩定的科技業，可能因為兩岸併購出現變數。連人人視為高收入的醫療專業，也因為健保制度成為不知能持續多久的血汗賣肝企業。未來唯有持續投資自己，發掘符合個人志趣的轉投資，才能進一步創造被動收入的機會。 如果你仍然鍾情房地產，其實「暖冬」的另一面，也可以看作是「冷春」。你可以選擇認命繼續冬眠，也可以積極尋找提前發出的嫩芽。個人財富創造的分野，就從此開始。 {DS_BOX_11719} ...

讀者提問： 我是一個西餐廳的廚師，月薪大概4萬，工作經驗5年左右，也算是個小師父。最近幾個同梯的朋友都跑去當賣房業務，催我買房子投資賺錢。我家裡雖然不富裕，但還有一間透天厝。當初父母也是繳貸款很久才買下這棟房子，我現在也每月貢獻1萬元回去給兩老減輕負擔，盡點孝心。只是覺得自己這樣存錢很慢，連存個100萬頭期款大概也要8年吧！我在服務業裡算勞動力很大的，十年後也不知道可以再操多久，很想靠房地產翻身。朋友說我可以用現在這棟房子去貸款，再拿現金去投資預售屋賺價差，請問這樣可行性大嗎？ 子房觀點： 簡單的說，想在房地產賺錢，我歸納出三桶金路線。 第一桶金，沒錢沒人脈，賺仲介顧問金 其實就像你朋友現在正在做的，賣房子賺仲介佣金。或者，只要是用技術勞力在房地產業裡賺取服務費，比如估價師或者建築師，都算是賺這種錢。 第二桶，沒錢有人脈，賺操盤整合金 這點應該算是第一桶金的升級版，有金主跟著從你的技術服務或仲介賺到幾次錢，有了一定的信任基礎後，願意拿一筆資金請你幫他操盤。這時候，你可以用技術入股的方式，或者說好從幫他賺的錢裏面抽固定比例當作獎金。有些小建商互相插股投資，或者私募基金經理人操盤，都算是賺這種錢。 第三桶，有錢有人脈，賺借力使力金 其實房地產最大的門檻在於資金。但是一旦過了門檻，許多銀行都爭相與你做生意。因為，房地產對於銀行來說，跟企業信用貸款比較起來，房地產的擔保價值更讓人看得懂，借款評估更為方便。因此，有些富人買房子投資，有人脈的往來銀行願意用房貸與信貸合併借錢給他，所以他能夠用很少的資金，賺到最大槓桿的錢。 回到你的個案，我覺得你目前的同梯朋友正在賺「第一桶金」，卻要你用「第三桶金」的投資方式誘導你買房子；坦白說，我認為這是不對的。 「第三桶金」需要投資人有很好的收入條件，否則銀行核貸的利率會偏高。同時，跟銀行借錢來投資預售屋，會有雙重壓力：第一是銀行借貸每月還款的壓力，第二是建商完工付款的壓力。如果這一切都只靠最後「預售屋換約」這件事是否成功來解決，其實是風險很高的。 舉例來說，今天餐廳來了一通電話，說一個月內可能某天要包下整個餐廳一天，打算開100桌流水席，算算若一桌1萬，就有100萬的收入，感覺很棒。但是接受訂單的前提是，你必須要準備好所有食材，一旦前晚接到通知，隔天一早就要馬上出菜。所以，你必須要先把價值約50萬的食材先買好。但是算算你手邊只有10萬，所以需要再向錢莊借40萬，利息以天計。所以為了接這一訂單，你必須先付50萬買食材，手上還多出有40萬的借貸。客戶也沒有確定說哪一天會辦流水席，萬一延到這個月最後一天才辦，錢莊利息早吃掉你利潤。萬一取消沒辦，這可賠了一屁股債。 在我看來，你朋友要你做的預售屋投資，跟上面這個例子很像。試問，你覺得餐廳接這樣的訂單合適嗎？如果你是老闆，會不會覺得風險太高？ 股票圈有個擦鞋童理論（shoeshine boy theory），指當沒有什麼資金的擦鞋童也在談論股票投資時，就是市場太熱，股票將要下跌。如果現在預售屋都要慫恿廚師想辦法貸款去買了，你覺得下一手承接的買方會是誰呢？ 另一方面，你若仍想在房地產方面有些額外收入，建議你短期內仍鎖定我所說的前兩桶金：專心當個廚藝精湛受歡迎的廚師，用美食吸引可能會欣賞你的金主並擴展人脈。你可知道，媲鄰「吳寶春麥方店」的住宅與店面，比起其他同等級建案，每坪單價可以貴上好幾萬。同理若有一天，倘若你發展的餐廳有了富人「集客效力」，相信未來找你談合作的建商，自然絡繹不絕了。 {DS_BOX_11719} ...

圖片來源：維基百科 近期號稱台灣史上底價金額最高──新台幣380億元的不動產標售案「京華城購物中心」流標，負責標售的戴德梁行總經理顏炳立曾說，本案是翻轉台灣房市的唯一火種，如今「火種熄滅了」是不是隱喻明年房市一蹶不振呢？ 先從京華城的故事說起吧！1990年代威京集團取得原唐榮鐵工廠的工業土地，並向政府申請「工業地」變更「商業地」，蓋出6萬多坪的購物中心商場。當時找來在美國專門設計購物中心的Jon Jerde建築師來操刀，很可惜以美國大尺度娛樂MALL概念加上華人業主迷信風水的共業下，做出讓零售管理專家們搖頭，消費顧客迷路的商場平面，十幾年來再怎麼努力也難逃營運虧損。 隨著周邊土地紛紛改變成住宅區，走錯步的京華城也尋求「商業地」改回「住宅使用」的可能性。但考量手上經費預算有限，就把這個「商業豪宅開發夢」委託商仲高價賣出來。 坦白說「京華城」雖是一個特殊個案，但它的流標反映了目前房市的3個現象： 一、自用需求當道 目前不管住宅或商業地產，成交多為自用需求。在住宅方面有太多建商餘屋可選，在整體價格仍高的情況下，只有自用族願意出手。商業地產也是，今年有突破數十億的成交案，多為大型法人、製造業或金融壽險公司購置自用總部需要而出手，從投資角度思考的少之又少。 京華城造型特殊，商場平面難用是眾人皆知，所以即使是有商場經營背景的財團也不願意接手。 住宅也是一樣；如果平面規劃特殊又公設比過大的住宅，除非找到願意欣賞的特殊族群，不降價短期內恐怕難以出脫。 二、買賣認知差距仍大 在整體房貸維持低利率，銀行仍願意支持的情況下，賣方的談判與等待籌碼仍高。另一方面隨著實價登錄資訊透明，房價趨勢仍現盤整之勢的狀態，除非有便宜可撿，買方也不見得願意出手。 以京華城標售案編織的「商業豪宅開發夢」來說，任何夢想實現都有風險。如果把夢想實現的成本轉嫁給買方，而且還賣夢想實現後的自認合理的價格，自然不會有買方買單。 住宅也是一樣；在一片毛胚屋的狀況下，說改建成酒店式公寓租給外商高層有多好的投資報酬率，還賣計畫實現後的自認合理的價格，在此局勢下恕買方們難以認同。 三、對政府審議流程的不信任 京華城案都市計畫分區從工業區變更成商三特，再從商三特想爭取容許住宅開發的權利，在今天全民監督政府的時代自然不易。而對買方投資者來說，只要牽涉到政府審議流程的開發案，多採保留的態度。不管是都市更新、非都市土地開發、休閒農場申請、工業地變更、涉及環境影響評估的大型開發案等等，每年因為政府審議過程議而不決，而拖延受阻的投資開發案多如牛毛。 除非有類似讓「貨出得去，人進得來，大家發大財！」的主政者推動經濟發展共識，不然政府在國際招商引資政策反覆向來惡名昭彰。類似開發案如何說服買方承擔風險，就看執政者如何提高投資者的信任了。 當然，風險承擔可以反應在價格的退讓下，只是目前買賣雙方在意的就是「價格」！京華城案的發展與其視為房市火種，不如說它反應了如今買賣雙方的戰火，看來到了明年仍繼續火熱對峙呀！ ...

最近網路上又出現了「在臺灣有200萬應該要投資房地產」、「現在不投資房地產，10年後就慘了」...

最近台灣的股民們一定不開心，加權股價指數大跌，有些人認為台股已然超跌，但若比對台灣主計處對今年GDP如溜滑梯般的的下修速度，我認為股市應該還會「跌跌不休」好一陣子。 相對於股市的肅殺，房市除了成交量依舊委靡不振，成交價格並不像股市如此戲劇化的起伏，甚至還聽到諸如「股票市場玩不動了，錢進房地產市場找生機」、「台灣資金將棄股就房」等說法。 這究竟是想賣出房地產的人的一廂情願，還是房市可能成真的反轉契機？ 股市由多轉空的趨勢非常明顯，所以除了口袋夠深且勇於探底的投資人，多數人應該會選擇遠離股市靜觀其變，冷淡的狀況同步反應在越來越低的融資餘額及總成交量上。只是資金如果不進入股市，難道就只有房地產一個出口？難道不能拿去存銀行、買基金、買外幣（現在詢問度最高的就是美金！）或乾脆壓在床底下？ 其實要判斷房地產市場是否回春，最容易的方法就是觀察房地產市場上的成交移轉棟數是否回到上揚軌道，或至少其年增率不再呈現負數連續達半年以上。但目前市場的氛圍卻是：房地產成交移轉棟數依舊在低檔區努力掙扎，反倒是法拍屋的件數及金額，都呈現「欣欣向榮」的增長趨勢。（相關文章：跌價近三成後，又有三戶被斷頭》豪宅法拍潮，帝寶陷每坪200萬保衛戰） 法拍屋數量及成交金額的增加，代表著房地產持有及供給方的資金壓力越來越大，已經開始出現因週轉不靈致使成為不良債權的現象。大家千萬要知道一件事情：「太平無事時，救護車、警車與消防車不會滿接亂跑！」法拍屋就像是房地產市場中的警車與消防車，如果大街上的警鈴已經響徹雲霄了，還會有多少人願意上街參加狂歡派對？...

坦白說，現在投資房地產，不是賺資本利得，而是要先賺「經營財」，經營收租公寓、經營特色旅店、經營餐飲商場...

儘管房地產市場景氣持續低迷，但首善之區的台北市依然不乏投資增值的理想標的，五星級飯店週邊所形成的商圈即是一個鮮明的例子。根據調查，台北市內幾個五星級飯店所在的商圈，因為飯店的帶動，在不景氣中，店租反而出現上漲趨勢，由此可見，五星級飯店的魅力不容小覷。 國際級飯店形成特殊商圈 據有巢氏房屋企劃研究室新近完成的台北市商圈調查發現，近年來台北市新建的幾家五星級飯店，挾國際級連鎖飯店之勢，不僅吸引國外訪客指名進住，也招徠了不少本地客。而這幾家飯店同時結合賣場及高級餐廳，具有相當的集客效果，更因此帶動鄰近商圈的店租及房價行情在不景氣中仍能逆勢上漲。 台北市的凱悅飯店、晶華酒店、西華飯店以及甫於八十三年開幕的遠東飯店，是台北市近年來極受矚目的國際級五星飯店。而這四家飯店的營運都對其所在地的鄰近商圈起了帶動效果，如位於民生東路的西華飯店以其榮獲國際評鑑的良好口碑，使得原本以敦化北路、民生東路口為重心的異國餐飲業，近來轉而向民生東路三段的方向發展。在西華飯店開幕後，民生東路三段已出現了茹絲葵牛排、 Hard Rock Cafe、Tony Romas 肋排店等多家國際性餐飲業，使得原本純為辦公大樓區的民生東路三段出現另類商息，相對地也帶動了當地店面租金上漲。據有巢氏房屋企劃研究室經理林倩表示，目前西華飯店商圈的店面租金每坪約為四千到五千元，與民國八十二年相比上漲了一成五到兩成，在房市一片不景氣中相當受到矚目。 凱悅飯店商圈是不景氣中仍逆勢上揚的一個異數，尤其是在市政府遷至信義計劃區後，更使得基隆路上的店面租金水漲船高，據調查資料顯示，基隆路沿線的店面租金價格在市府大樓啟用後，上漲幅度亦達十五％以上。林倩指出，未來隨著信義計劃區的加速開發，基隆路乃至信義計劃區鄰近的店面租金及商圈形態應該還有發展空間。 原本地處敦南商圈末段的敦化南路、和平東路口一帶，在民國八十三年遠東飯店及遠企中心開幕之後，整個商圈形態也產生變化，不僅敦化南路上的店面業種別出現汰換，連鄰近安和路上的店面租金亦跟著翻升。有巢氏房屋企劃研究室的市調資料顯示，目前遠東飯店附近的店面租金，敦化南路上約在三千元到九千元（每坪）不等，安和路上的則在三千到六千元間。林倩表示，在遠東飯店及遠企中心開幕之後，敦化南路上的店面租金即有浮動現象，由於開幕未久，因此目前該商圈仍在轉型階段，店面業種別的轉換率頗高，未來如果轉型成功，該商圈的店面租金應可直逼敦化南路信義路以北萬元以上的高租金行情。 早先具有濃厚國際色彩的中山北路商圈及林森商圈，由於北市一些新興的五星級飯店搶去國賓、老爺等飯店的風采，而出現光彩漸褪現象，但隨著晶華酒店及地下高級購物商場的開幕，林森商圈不僅重拾昔日光彩，甚至吸納了不少本地的客源，使得此商圈內的店面租金亦相對上漲。過去中山商圈的重心一直在晴光市場附近，但在晶華酒店開幕之後，接連帶動了中山商圈商息的南移，使得林森商圈也有翻新的可能。林倩表示，目前已有業者看好此區未來的發展潛力而推出商場個案，雖然仍屬預售階段成敗尚未可知，但卻不失為中山及林森商圈擺脫特種行業色彩的契機。有巢氏房屋指出，中山北路及林森北路一帶的住宅價格雖然不高，但租金報酬率在北市各路段中一向不低，如果未來商圈能再發展升級，此區是頗值得投資人注意的潛力區段。 不景氣中，五星級飯店商圈所帶動的店面租金上揚，儼然成為市場上的異數。如果錯過了上述五星級飯店商圈的發展契機，台北市未來還有一些五星級飯店將興建，如南京東路三段上的霖園大飯店、漢口街的台糖漢口飯店、長春路上的國揚飯店以及敦化北路上的中泰賓館擴建案，都值得投資人注意。 ...

來源：smenzel@flickr, CC BY-NC-SA 2.0 紅色子房語錄：投資人單打獨鬥的時代已經過去了。 從南向北疾駛的高鐵回程上，我跟某旅館投資集團C總裁一起望著窗外斜射的雨痕，腳邊的雨傘還滴著水。原本以為不受颱風影響的南部反而雨勢交加，讓今天旅館開發基地會勘有些不順利。 已經在短短三年內發展出總計500間以上旅館房間的C總裁，像我們坐的高鐵一樣，持續朝一年開發至少兩棟新旅館的步伐邁進。由於掌握旅行社的陸客客源，C總裁旗下每家旅館都保持九成以上的住房率。為了配合陸客全島行程，我協助他與幾家南部大型傳統產業公司洽談合作，評估遴選這些公司優質地段的閒置資產，活化改建為商務旅館。 我問C總裁為什麼這麼積極，他笑著說：「旅館投資也有M型化競爭了，我要用M型左端最便宜的房價，衝M型右段最高的市場佔有率。」 依據最新2013年8月國泰金公布的國民經濟信心調查：買賣房意願連續4個月出現背離，加上奢侈稅修法的不確定性，民眾買房意願降至-55.4，已連續6個月下滑。相對地賣方賣房意願續升至-4.1 ，已接近奢侈稅立法時高點。因此市場研判背離持續擴大的買、賣房意願，將造成房市價格鬆動。 房市價格真會鬆動的嗎？紅色子房修正認為，房市會呈現M型化的價格發展：優質地段或稀有產品價格仍持續上漲，重複性高或非主流地段的物件則會有房價下跌空間。 從M型右端來看，紅色子房在實務上接觸位於台北優質地段的物件，除非業主有急迫性的資金周轉壓力，一般開價跟議價姿態都頗高。但是，對於曾投資香港、上海高價商鋪的外資，知道這些優質地段仍有上漲空間，所以興趣度仍濃。 至於住宅方面，台北市精華土地已一地難求。因此倘若建商們「有幸」取得優質區位土地，建商們無不耗盡心思，找最好的國外建築師、最優的營造廠、最佳的物業管理，甚至找名人為鄰，打造獨一無二特色豪宅。價格呢？當然只有越開越高。想他們主動降價？不可能。 但是，若非位處都會區核心商圈或重要捷運站，同時又有大型造鎮規模、高重複性的住宅物件，紅色子房研判此類物件房價，將可能往M型左端發展，隨市場機制逐步降價以符合大多數買方的期待。 ─本文獲「幣圖誌」授權轉載 所以呢？單純自住購屋者有福了，可以開始朝向大型造鎮規模商品找便宜物件，執行我曾教大家的AKB48看房計畫。但是，除非該地段有通過紅色子房井字分析法的考驗，否則也不要期望未來有太多上漲空間喔。 至於房地產投資者的策略，則應該致力於把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件向右端翻轉。 怎麼做呢？紅色子房建議有志從房地產獲得財務自由的投資人，可以從以下三個準備開始著手： 第一：不要吝嗇於投資「談判」 紅色子房認為，學習房地產談判是CP值最高的一項投資。以台北為例，一個中古住宅動輒價格都在2,000萬以上，可能因為精心安排一個15分鐘的面對面談判議價，就可以再打9折，省下200萬，夠抵得上一個普通公務員三年工作年薪。 讀者可以搜尋坊間相關書籍課程自修；或者，由於上一篇談判師父H教我的三件事一文的大受歡迎，紅色子房也會應讀者要求，研究商請H大哥出馬指導開課的可能性。 第二：開創可以扭轉地段的投資格局 利用談判技巧壓低入手買房價格後，接下來的功課就是把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件往右端扭轉。怎麼做呢？關鍵在於擴大可以扭轉地段的投資格局。 現在已經有許多讀者會用紅色子房地段指數進行買房地段分析，因此紅色子房舉一個大家比較熟知的忠孝敦化商圈當例子。 早期忠孝敦化商圈，以Sogo百貨延伸至頂好商圈，算是忠孝敦化最熱鬧的一級戰區。但是近期由於明曜百貨的大改裝引入UNIQLO旗艦店，加上對面ZARA大型旗艦店的開幕，將明曜商圈周邊扭轉為更熱鬧的逛街商區。從地段指數分析，明曜商圈已勝過頂好商圈，高價地段扭轉成功。 所以，以投資店面為例，未來投資人不應該只是以單棟店面投資作為思考，而是應以結合鄰房各家店面（或是一次吃下多間店面），以大格局尋求將此區重新定位，或者引入特色大店，打造成具人潮吸引力的金雞母。 擴大格局，看事情的角度就會不一樣。 第三：籌組你的金援及專業團隊 因為格局擴大了，投資人也該思考告別單打獨鬥的時候了。 房市M型化的特色在於，位處M型右端的投資者會保有更穩定豐富的獲利，但投入的資源也相對驚人。因此，如何藉由銀行融資、私募基金、大型金主支援，以資金保有區域競爭性，會是相當重要的課題。 同時，房地產格局做大了，也就需要專業團隊來經營管理。特別是要把原處M型房價左端的蚊子店面，改造成M型房價右端的賺錢商場，都需要優質的招商管理人才。而且，這樣的投資除了帶來很好的報酬，也帶給區域許多工作機會。 不想轉型？只會隨著房市波段賺錢的中間型投資人，未來將越來越沒有獲利空間。 [快速結論] 《聖經》馬太福音第25章29節：「因為凡有的，還要加給他，叫他有餘；沒有的，連他所有的也要奪過來。」 美國科學史研究者Robert K. Merton在1968年曾提出「馬太效應」這個術語，後來廣泛討論於經濟、社會與教育現象。 Robert解釋「馬太效應」為任何個體、群體或地區，一旦在某一個方面（如金錢、名譽、地位等）獲得成功和進步，就會產生一種積累優勢，就會有更多的機會取得更大的成功和進步。 以六大都會區為例，許多都市精華商圈就是具有這樣的積累優勢，所以短期內仍續漲抗跌。 至於投資者們，也要趕快思考如何擴大格局積累你的資源優勢，因為單打獨鬥的時代已經結束了。 {DS_BOX_10498} ...

投資房地產高手！蓋豪宅賣錢，助本業熬過低潮 因此，雖然成長幅度很大，但經營壓力卻也不輕。...