財經 五分鐘看懂美國房地產投資攻略 上星期坐在沙發上看著財經台又一次的重複報導，剛出社會的年輕人需要N年不吃不喝才能買到台北這個「天龍國」的房子，對於台北的房價分析報告，相信各位已經從電視資訊或者雜誌上了解不少，畢德歐夫就不多加贅述。 看完電視，我秉持著好奇的精神，台北市的房價與美國相比，到底是如何呢？美國的房地產類股是否有投資的價值呢？關心美股操作的投資人，是否可以布局美國房地產個股來享受未來的利潤呢？ 我們首先來看看大趨勢，這一波房地產熊市約略是從2006年開始，持續到2012年底，美國房價目前已經落底，目前房屋的價位差不多是處在2003年左右時的價位，從去年下半年就已經開始穩定，並且在今年穩步上揚。 目前由於房價已經確定落底，而且房貸利率是處於美國歷史上的低點，短時間內，FED的褐皮書內容，也充分表態在2015年之前，要緊縮貨幣的可能性是偏低的。如果確實如此，那買房置產就顯得非常划算而且安全，（相較於已經飆破歷史新高的一堆美國飆股），將來房價上漲的空間也會十分可觀。 畢竟在低利率的大環境之下，無論對買房的人來說，或是對建商來說都是好處多多；一方面買房的人利率負擔低，而建商也可以較低的利率籌得工程款項。不過目前銀行對於放款審核仍然較嚴，因此對於財務體質以及信用良好的個人或建商便可以搶佔先機取得貸款。 從2006年末開始，經過了六年的消化過多的房屋庫存之後，接下來建商必須積極建設新屋來滿足市場的需求。 講一下一個約略的數據，美國在1990年到2007年之間，每年大約建造150萬間新房，但是經過了這一波熊市，每年新建房屋數量不斷下滑，在2012年整年，美國只建造了73萬間新房。 在庫存方面，以現在的市場需求速度，假設在不建造任何新房的情況下，大約只需要4個月便可以消化完所有的房屋庫存。 美國五大建商 接下來我們來介紹一下美國的前五大建商。 ─本文獲「幣圖誌」授權轉載 1. PulteGroup, Inc. PHM 2. D.R. Horton, Inc. DHI 3. Lennar Corporation LEN 4. NVR, Inc. NVR 5. Toll Brothers Inc. TOL 這些大建商都還蠻有歷史的，其中前面三家都是偏向建造一般平價住宅為主，畢德歐夫團隊列出了各家的產品平均單價，讀者可以比較一下。 所以大約750萬台幣就可以購得一個中產階級家庭需要的house，大多是平房，跟台灣比一下，就覺得美國房子真的是蠻便宜的。 前面三家的市場同質性比較高，不過這些建商都有在地性，各據一方，然後慢慢往別州開拓新的市場。 這邊我們要特別把後面兩家挑出來講，因為他們都各自有自己特殊的地方。 首先，NVR。NVR是推較高一點價位的平價住宅，仍然是主攻中產階級市場。 這家公司與其他建商最大的不同之處在於，他們不做土地開發；他們與土地開發商簽訂合約，合約允許他們在房屋賣出後才完成建地的購買過程，如此可以大量降低風險。而且這樣做的話，企業運作所需的資本也比其他建商來的低，進而達成較高的資本報酬率。同時在危機來臨時，可以有資金出手收購。 這家建商的作風非常保守，並且極其重視降低營運風險，我們在接下來的圖表中可以看到他們這樣做的好處。 最後一家Toll Brothes比較特殊一點，他專攻luxury homes，也就是台灣人特愛的豪宅，平均價格約在台幣1700萬左右。這家公司是全美國唯一只專營豪宅的大型建商。 美國房地產最大的消費者是中產階級，所以絕大部分的建商都選擇以營造平價房屋為主。但是TOL這樣做的好處是他提升了競爭門檻，並且與其他競爭者區隔開來，同時他們也成功地營造了豪宅市場中良好的口碑信譽。 另外在年報中他們特別對自己的良好商業信用貸款能力感到自豪，由於企業本身長期穩定的良好財務體質，因此得以較低的利率發債，籌得資金來進行戰略性布局。想當然，豪宅相對於平價房來說價值較高，債權人想必也放心許多。 看了上表的歷年每股獲利不知道有沒有被這家NVR公司給嚇一跳！這家公司自開局以來還沒有虧過錢！這種情況在屬於大景氣循環股的公司來說很不尋常，也展現了他們公司保守策略的傑出之處。 對TOL來說似乎情況也不差，房市大衰退的第一年居然還能獲利，而且到2010年就幾乎打平了。 在還沒看過其他數據的情況下，端看EPS就似乎覺得最弱的是PHM這家公司了。雖然是最大的公司，但是對於風險的抵禦能力卻顯得十分薄弱。 很可惜的，或許市場早已經看到了NVR的傑出之處，給予極高的本益比，只有在房地產危機發生的初期（2006年底），在市場的恐慌之下，出現了極好的買點；而虛胖孱弱的PHM卻顯得過於昂貴，不過這是由於在企業復甦的早期，EPS還在低檔，因此造成了高本益比的現象，像DHI以及LEN已經早於PHM兩年恢復獲利，在EPS逐漸上升之下，本益比已經降低到正常的水準了。 Again，這邊我們再次看到了PHM低落的企業執行效率，以及NVR的傑出表現，我們估計他在接下來幾年中的ROE（股東權益報酬率）將會逐步上升。 可憐的PHM，房地產泡沫破裂之後的第三年終於發不出股利了，到現在元氣尚未完全恢復。反觀NVR以及TOL，他們並沒有定期發放股利的政策，而將現金留作回購股票以及其他更有收益的戰略用途。 近幾年來NVR以及TOL都進行了可觀的股票回購計畫，巴菲特最喜歡這一味了。 [快速結論] 台北市地狹人稠相較於美國而言，房價似乎已經高不可攀，未來是否繼續走高，沒人知道。而美國自從08年金融海嘯後的調整，美國的房市似乎才正要發動，如果想要搭上美國房地產的順風車，不需要親自前往美國購屋，只需要好好人在台灣把美國房地產類股作一番研究，你也可以在未來幾年享受獲利的果實。 ... 2013.03.19
財經 高資產分配應全球布局 長期投資規劃FUNWOO量身打造 房地產的投資工具相對保本 租金投報佳 據FUNWOO執行長曾意婷表示，「綜觀近20年來的全球經濟，除了2008年時金融風暴影響下，房市有短暫的下修，之後就反轉快速攀升，全球房地產市場價格，長期並沒有受到經濟波動的影響。房地產的投資應長期規劃，挑選正確的地點如蛋黃區，因稀有性多數房價抗跌保值，就算景氣不坐時，也會呈緩慢成長，而租金收入也高於銀行定存，特別是美國幾個科技大城。」。其實，投資都都應注意分散風險，而房地產的投資工具相對保本、穩定，長期來高除了租金投報佳外，有時更可以賺到房市漲幅的差價。 曾意婷執行長進一步舉例說明，「投資者應思考未來規劃，如孩子未來要出國讀書，而海外房屋租金高、且合乎條件的又不多，如美國房價並未高於台灣，但租金報酬率卻相對高，然租金支出是成本支出之一，而非投資。之前有客戶因孩子出國，請我們找房子，而當時每年所花租金50-60萬台幣，因購海外房產，將每月租金轉為投資成本，而孩子待2至3年畢業後，選擇出售房屋，出售後的房價漲幅約有15%至20%的成長，加上利率滙差投報相當的好；也可以選擇持續是轉租，像美國的大城市租屋控制率相當嚴謹，其租金報酬率卻相對高且穩定，也是參考作法之一。」之前，因20大中共嚇台，目前增加很多客戶找海外房產物件，欲將資產部份配置於全球海外房地產。 FUNWOO國際房產平台 科技房仲運用美式服務風格 FUNWOO國際房產平台，主打科技房仲的團隊以科技人才居多，運用美式服務風格，成立以來便成功建立全數位化的商業模式。不只服務海歸國人，也提供想在海外置產的在地客戶「一站瀏覽，全球皆可購」的零時差鑑賞及購買服務。FUNWOO執行長曾意婷表示：「當我們接到一個物件後，會透過AI人工智慧數據分析，將物件相關數據、社區實價登錄、附近成交行情、同社區比較、周圍銷售中物件條件比對，當下市場行情分析等等，分門別類統計。分析出合適且具有高度興趣的買家樣貌，再透過數位廣告投放找尋精準的買家。吸引適合物件的高資產買家，實現用AI找房賣房的模式。」。 面對全球升息與台灣地緣政治關係，曾意婷執行長給出了建議，「現階段買房利息負擔可能會比之前較重，但投資房產以五年以上報酬率佳，而租金是成本支出，而之後經濟面好轉，價格波動漲幅才可觀，這就成為投資而非成本，而台灣現階段房市出現短期利空時，相對可選擇的物件變多，更是可以仔細挑選優質物件的時機。」。提醒購屋者其實不用擔心利率問題，二年後利率亦會變動，到時也可以評估貸款轉貸。另外，海外房地產的部份，加拿大明年11外國人禁止購房、而新加坡 3年不能轉換，若現在有出國打算的人，可以提早思考這兩國的房地產，近期可能是購入的時機點。她接著補充：「投資海外房地產，最重要的是選擇，滙率穩定的國家，如美國、加拿大，也可以賺到利差。另外，美國還有一項優惠政策，是1031政策，在原先房子出售後45天內再買下一套房，符合所有細節規定者可享受資本利得稅遞延優惠；而美加兩地的貸款可達60% ，銀行華美銀行、滙豐銀行都有配合，相當便利，加上電子簽、流程都很完善，隨時可查閱比較安全。」。面對海外投資早期有很多台灣人投資東南亞地區，其訊息較不完整，或是投報率保證，都有可能是詐騙，都要小心謹慎，選擇優良的公司服務。 疫情席捲全球，FUNWOO平台將高度科技應用導入房仲產業，提高成交率，也創造了居家佈置、室內翻新等需求提升；並從資產配置、到找房、換房，都以全球觀點，專業者的角度提出分析，輕鬆找全球房產找FUNWOO。資料來源：FUNWOO平台。 ... 2022.11.17
財經 明星學區帶動房價上漲 為人父母者為了給自己的下一代更好的教育，常想盡辦法讓子女就讀師資好、設備佳、校風不錯、學生素質高的「明星國小」或「明星小學」。這種「望子成龍、望女成鳳」的想法，促使所謂的「明星學區」附近房價也跟著水漲船高。 ˉ根據有巢氏房屋企劃研究室的最新調查資料顯示，各行政區的頂級價位都出現在明星學區內，以中古屋而言，「學區房價」的最低價與「區域房價」的最低價，因區域的不同，兩者間的價差，最低的至少有一成，最高的甚至可以達到五成的水準。而預售屋則因個案規劃、建材講究或產品稀少性，而使得有些預售屋突破學區行情，一躍而上成為區域的最高價。 ˉ頂級價位都在明星學區內 ˉ有巢氏房屋企劃研究室主任石吉平表示，各家仲介公司買屋或租屋的消費行為中，可以發現的現象是，不論是市區或郊區，在絕大多數行政區域中，都會出現指定當地某一學區的消費取向。 ˉ根據調查，大台北地區各行政區內「學區」與「非學區」的房價差異，在中古屋市場方面，價差在三成以上的行政區域有中正、大安、松山、士林、北投、新店。其中中正、士林兩區價差高達四成，而新店甚至高達五成。除了這幾區以外，其他大部分區域的價差也有一至兩成以上的水準。不過「學區」與「非學區」的房價差異在汐止、蘆洲這兩區內並不明顯，這兩區的學區房價與區域房價間是「無價差」。 ˉ至於預售屋市場方面，石吉平指出，學區房價的最低價仍然高於區域房價的最低價。台北市的信義、士林兩區的價差高達四成以上，中正、北投區也有三成左右。至於台北縣方面，新店、汐止兩區的價差則高達三十八％及二十九％。 ˉ明星學區為什麼能帶動房價？如果細心觀察各區明星學區的坐落地段，可以發現明星學校大多數都在各區的中心位置或者區內較繁榮、人口較密集的地段，而這些地段往往也是該區內的高房價集中區。因此，明星學區與房地產間便產生微妙的互動關係：明星學區帶動區域內房價的上漲，而高房價地區也助長了明星學區的出現。 ... 1996.05.09
財經 我月薪四萬，有沒有可能靠投資房地產翻身？ 讀者提問： 我是一個西餐廳的廚師，月薪大概4萬，工作經驗5年左右，也算是個小師父。最近幾個同梯的朋友都跑去當賣房業務，催我買房子投資賺錢。我家裡雖然不富裕，但還有一間透天厝。當初父母也是繳貸款很久才買下這棟房子，我現在也每月貢獻1萬元回去給兩老減輕負擔，盡點孝心。只是覺得自己這樣存錢很慢，連存個100萬頭期款大概也要8年吧！我在服務業裡算勞動力很大的，十年後也不知道可以再操多久，很想靠房地產翻身。朋友說我可以用現在這棟房子去貸款，再拿現金去投資預售屋賺價差，請問這樣可行性大嗎？ 子房觀點： 簡單的說，想在房地產賺錢，我歸納出三桶金路線。 第一桶金，沒錢沒人脈，賺仲介顧問金 其實就像你朋友現在正在做的，賣房子賺仲介佣金。或者，只要是用技術勞力在房地產業裡賺取服務費，比如估價師或者建築師，都算是賺這種錢。 第二桶，沒錢有人脈，賺操盤整合金 這點應該算是第一桶金的升級版，有金主跟著從你的技術服務或仲介賺到幾次錢，有了一定的信任基礎後，願意拿一筆資金請你幫他操盤。這時候，你可以用技術入股的方式，或者說好從幫他賺的錢裏面抽固定比例當作獎金。有些小建商互相插股投資，或者私募基金經理人操盤，都算是賺這種錢。 第三桶，有錢有人脈，賺借力使力金 其實房地產最大的門檻在於資金。但是一旦過了門檻，許多銀行都爭相與你做生意。因為，房地產對於銀行來說，跟企業信用貸款比較起來，房地產的擔保價值更讓人看得懂，借款評估更為方便。因此，有些富人買房子投資，有人脈的往來銀行願意用房貸與信貸合併借錢給他，所以他能夠用很少的資金，賺到最大槓桿的錢。 回到你的個案，我覺得你目前的同梯朋友正在賺「第一桶金」，卻要你用「第三桶金」的投資方式誘導你買房子；坦白說，我認為這是不對的。 「第三桶金」需要投資人有很好的收入條件，否則銀行核貸的利率會偏高。同時，跟銀行借錢來投資預售屋，會有雙重壓力：第一是銀行借貸每月還款的壓力，第二是建商完工付款的壓力。如果這一切都只靠最後「預售屋換約」這件事是否成功來解決，其實是風險很高的。 舉例來說，今天餐廳來了一通電話，說一個月內可能某天要包下整個餐廳一天，打算開100桌流水席，算算若一桌1萬，就有100萬的收入，感覺很棒。但是接受訂單的前提是，你必須要準備好所有食材，一旦前晚接到通知，隔天一早就要馬上出菜。所以，你必須要先把價值約50萬的食材先買好。但是算算你手邊只有10萬，所以需要再向錢莊借40萬，利息以天計。所以為了接這一訂單，你必須先付50萬買食材，手上還多出有40萬的借貸。客戶也沒有確定說哪一天會辦流水席，萬一延到這個月最後一天才辦，錢莊利息早吃掉你利潤。萬一取消沒辦，這可賠了一屁股債。 在我看來，你朋友要你做的預售屋投資，跟上面這個例子很像。試問，你覺得餐廳接這樣的訂單合適嗎？如果你是老闆，會不會覺得風險太高？ 股票圈有個擦鞋童理論（shoeshine boy theory），指當沒有什麼資金的擦鞋童也在談論股票投資時，就是市場太熱，股票將要下跌。如果現在預售屋都要慫恿廚師想辦法貸款去買了，你覺得下一手承接的買方會是誰呢？ 另一方面，你若仍想在房地產方面有些額外收入，建議你短期內仍鎖定我所說的前兩桶金：專心當個廚藝精湛受歡迎的廚師，用美食吸引可能會欣賞你的金主並擴展人脈。你可知道，媲鄰「吳寶春麥方店」的住宅與店面，比起其他同等級建案，每坪單價可以貴上好幾萬。同理若有一天，倘若你發展的餐廳有了富人「集客效力」，相信未來找你談合作的建商，自然絡繹不絕了。 {DS_BOX_11719} ... 2014.04.18
財經 富人撐起消費，窮人退出購物⋯直擊美國百貨殘酷M型化現場 他指出，他們的房地產投資信託基金（REIT）在一九九三年首次公開募股（IPO）時的前十大租戶中，如今僅剩兩家還在營業... 2026.01.22
