＃房地產市場

在房地產市場裡，賣方不敢賣，因為不知道賣了以後，稅制會調整如何，現在賣太便宜會不會連繳稅都不夠付？...

日本因人口老化造成房地產市場長期積弱不振的殷鑑不遠，在人口生育率無法有效提升，以及無法採行積極人口遷入政策的限制下...

距離美國次級房貸爆發已經7年了，回顧美國過去幾年在經濟蕭條中的泥濘掙扎，對比如今美國股市三大指數頻繁創新高，美國的經濟如同甦醒的巨人，這一切不能忘了一位重要的經濟學家，美國前聯準會猶太裔主席Ben Shalom Bernanke。 2003年以後，美國貸款公司的廣告大量出現在電視上、報紙上、街頭牆壁、信箱： 「積蓄不夠嗎？貸款吧！」 「你想過中產階級的生活嗎？買房吧！」 「頭期款付款也付不起？我們提供零首付！」 「沒有收入嗎？找XX貸款公司吧！」 「擔心利息太高？頭兩年我們提供2％的超低優惠利率！」 甚至還有看似為客戶著想的廣告： 「每個月付不起貸款沒關係，頭24個月只需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起嗎！」 「擔心兩年後還是還不起嗎？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，搞不好白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？」 由於房地產是規模最龐大的產業，許多大型投資銀行和金融機構，在2004到2007年期間，發行了大量的債務，並且承作高槓桿的融資部位，投資在不動產抵押貸款證券的收益。 當房地產價格持續上漲，人民按時償還住宅抵押貸款，以較低的利息借款並投資於較收益較高的住宅抵押貸款證券（MBS），這種策略在房市繁榮時有龐大利潤；但是當房價開始下跌，抵押貸款違約率大幅攀升，金融機構和個別投資人持有的相關投資商品因為槓桿融資操作擴大損失的結果，證券價值垂直下降，直接導致美國大型投資銀行「雷曼兄弟」倒閉，或「貝爾斯登」和「美林證券」賤價出售給其他銀行，「摩根士丹利」和「高盛」則轉換為商業銀行，並且由政府監控管理，於是，一場大規模的房地產金融風暴在美國爆發。 美國房地產從2006年大幅下跌到2012年，房地產崩盤後（藍線），貸款者失去就業機會，還不出貸款，壓縮許多美國人的消費能力（紅線）；企業賺不到營收，大幅裁員；失業者不敢消費，全美國陷入通貨收縮的環境。由於消費市場緊縮，加上房地產相關工作的職缺大幅減少，尤其是建築業至少造成200萬名失業人口，重挫美國的產業結構和消費經濟，美國面臨二次大戰以來最大規模的經濟衰退。 曾經被《時代雜誌》評選為「年度風雲人物」的美國聯準會主席柏南奇，從貨幣政策著手改革，2007年開始持續調降美元利率到2009年（5.25%降到0.25%），準備和美國可能面臨的通貨緊縮危機長期抗戰。 Bernanke領導的聯準會理事會，決定實施一項規模空前龐大的貨幣政策，因為美國聯邦利率已經趨近於零，傳統貨幣工具無法挽救經濟，於是聯準會開始推出QE（量化寬鬆）政策，印鈔票購買長期債券，提升美國長債價格並壓低利率，降低房貸利率來支撐房地產景氣，引導貨幣貶值拉抬通貨膨脹。 2009年初美國經歷了一年的低通貨膨脹，挾帶這一年的低基期效應，隔一年就有很高機率，會因為基期較低而產生相對高通膨。但柏南奇認為還不夠，實施QE1，更加確保通貨膨脹的出現，經過2010年的通貨膨脹下滑，低基期環境再度出現，柏南奇把握良機，實施QE2，確保2011年通貨膨脹更穩定，2011年底，美國通貨膨脹飆升到接近4%，加上美國國會與白宮的預算鬥爭結果未明朗化，柏南奇實施OT政策，賣掉短債買進長債，繼續延續QE政策，2012年第二季，柏南奇繼續低基期環境再度出擊，實施QE3政策，而2013年美國通貨膨脹率幾乎都維持在2%以下，可以想像，如果當時沒有執行QE3，那麼美國很可能又回到通貨緊縮的民生環境。 柏南奇當時從QE1=QE2=OT=QE3，每個環節的執行點對美國都產生了最大的經濟效益，這之中還要考量美國的政治、金融、人民、產業、熱錢等各種因素所組成的複雜影響力，只要做錯一步，美國或是全球都可能進入更長久的景氣蕭條，當我們回頭看2008〜2014年的局勢變化，就能發現當時柏南奇的貨幣政策實施的時機點選得相當完美。 1990年代的日本，經歷房地產泡沫崩盤後，經濟長期低迷長達至少20年，東亞地區像是，中國、台灣、香港、中國、新加坡，房地產業都面臨泡沫的風險，2015年台灣和中國的房地產業相繼進入一個相對低迷的趨勢，我們難以預估泡沫何時破裂，但從歷史來看，泡沫必然破裂。 如何面對房地產發生泡沫崩盤後的危機？應該如何從貨幣政策來著手？如何扭轉通貨緊縮的危機？如何處理金融業在景氣蕭條時的補救措施，還有改善金融業的監管機制？對於國家經濟的政策決策者來說，房地產泡沫所導致的經濟蕭條並非無藥可解，柏南奇的施政經驗非常值得參考。 {DS_BOX_14195} ...

日本從九○年代泡沫經濟破滅以來，房地產市場就成了重災區，根據日本財務省主稅局最新公布的數據顯示...

房仲界人士觀察，今年大陸房地產市場的確比較疲軟。...

去年七月上櫃，華固建設以每股盈餘五．四元打敗所有上市、上櫃營建公司，獲利居營建類股之冠。 在業界，華固與老字號的大都市建設、德利建設並稱「廠辦三劍客」，這個成立十二年、表現突出的小老弟，卻在寒冷的營建冬天讓公司營收、獲利逆勢成長。資本額新台幣八億五千八百萬元，去年營收二十八億元，獲利四億六千六百萬元，並發放十個月的年終、紅利給員工。華固是如何辦到的？ 推出廠辦大樓 營收、獲利明顯成長 以住宅建案起家的華固建設，在台北縣推了五個案子後，眼見實施容積率管制後，建商一窩蜂搶建，住宅市場漸趨飽和。華固建設董事長鍾榮昌思考轉型方向，此時，國內電子、科技產業的廠辦需求興起，政府也逐漸開放外資購置本國不動產，鍾榮昌看好廠辦市場的前景，於民國八十五年選定仍一片荒煙蔓草的內湖六期重劃區，轉戰廠辦市場。 當時的內湖重劃區，才規畫完成一年，放眼望去幾乎都是空地，只有大都市建設一家公司在當地興建大樓，地價不及台北東區（每坪四、五十萬元）的一半，是建商眼中值得開發的處女地。 華固從八十六年開始，陸續在內湖重劃區的瑞光路周圍，推出七棟廠辦大樓。八十六、八十七年首先推出「奔騰」和「躍虎」廠辦個案，而國內的廠辦市場在八十八年至八十九年三月間達到高峰，單是在八十八年，華固就一口氣推出四個廠辦個案，而今年進行的，除了部分住宅案，還有創公司新高、總價三十六億元的e-park智價園區，其中Ａ棟已銷售五成，Ｂ棟正與特定買主洽談。 華固已完工的六個廠辦，不但百分之百銷售完畢，其中「富邦」、「翔龍」兩案，則在打地基時，整棟售予富邦、新光集團。 因為做廠辦大樓，華固在八十六年後，營收、獲利明顯成長，日後每年每股盈餘維持在二元以上，其中還有兩年超過五元（見表）。 華固有一個「半年內出清」的銷售策略，鍾榮昌以目標管理掌握進度，力行零餘屋政策，所有推案都必須在完工半年內出清。因為持有餘屋的負擔很大，銀行的八％利息，再加上折舊、稅捐、增值、管理等費用，一年的持有成本高達一五％。所以，鍾榮昌寧願降價出售少數餘屋，也不希望拖延出清進度。因此，過去完工的七個住宅案與六個廠辦案，都順利地在半年內售完。 不囤積土地，不養地賠錢 購地標準：位置最重要 在成本控制上，鍾榮昌也有一套做法，他鎖定目標市場直銷，通常一個案子派出二至三人，主動和客戶接洽，此一做法的好處是深入耕耘，直接掌握有機會購屋的客戶。此外，他們從不花大錢打廣告，將廣告預算控制在銷售金額的二％以下，遠比同業的五％低。 嚴格控制成本，同樣也呈現在華固對土地的觀念中。鍾榮昌堅持控制原物料，不囤積土地，不養地賠錢，而是需要多少地才買多少地。德利建設董事長林崇德認為，華固很能創造產品特色：「就連紫藤樓（華固位於木柵的住宅案），預售時遇景美溪暴漲，還能全數售出。」紫藤樓的特色是面臨景美溪，景觀美麗，每個房間都有採光、通風，雖然每坪價格比同類型產品高二到三萬元，消費者還是可以接受。 「房地產最重要的是位置，買地決定了一半的成敗。」鍾榮昌購地時考量的基本條件是交通好、總價不高，面積千坪以上、基地方正完整。大面積土地才能符合規模大、效益高、管銷成本低的標準。以位於瑞光路上聯邦大樓對面的e-park來說，二千坪的基地，雙面臨路，是典型的三角窗，「我們以每坪六十餘萬元的價格買下後，還有同業願意每坪加十萬元購買。」華固開發部經理陳宗靈說。 太平洋證券研究員張銘煌認為，華固能逆勢獲利的主要原因：「以廠辦區隔市場」。鍾榮昌也強調，建築不必用大資本做，但是一定要賺錢。因此，他希望以精緻的品質推案，每年推三個十億元的中型案子，ＥＰＳ維持在三元以上。 「建築是永不消失的傳統產業。」鍾榮昌說。傳統產業可能沒落，也可能開創一番不同的格局，端看能否以正確的眼光、彈性的身段經營。陳宗靈認為，廠辦的榮景應會持續到明年底。能否以廠辦的經營策略，成功定位、推出下個公司新產品，是華固接下來的課題。 ...

2023年台灣人房貸金額創下歷史新高，第二季國人平均房貸金額高達932萬元。政府一波又一波的打房措施，沒有反應在房價上。從升息、平均地權條例、房貸補貼、新青安貸款，《商業周刊》帶你回顧2023年最重要的房地產政策，對房市造成哪些影響。 房貸利率飆升：2022年起，央行5度升息 央行總裁楊金龍23日表示，電價上漲牽動物價外溢效應，這次升息目的在打擊通膨預期。攝影者：商業周刊／陳宗怡 自2022年全球主要經濟體面臨高通膨調整，歐美各國央行紛紛調高利率。台灣央行也為壓抑抑制國內物價飆升，自2022年至2023年4月間，央行共5度升息3碼（0.75個百分點），也推升房貸利率從1.35%漲至2.1%。 平均地權條例：被視為「最重打房政策」 來源：行政院 行政院2022年底宣布，將於7月1日實施《平均地權條例》修正草案，共有5大重點： 限制換約轉售：等同禁止預售屋轉賣。 管制私法人購屋：住宅用需申請許可，5年內不得轉讓。 重罰炒作行為：哄抬行為最高按棟罰5000萬。 建立檢舉獎金制度：鼓勵民眾檢舉炒房行為。 解約申報登錄：預售屋解約，建商須30天內申報。 《平均地權條例》修正草案被房地產業者視為打房最重一拳。公告一出，隨即造成寒蟬效應，加上3月23日央行升息後，房貸利率漲到2.1%，2023年上半年房市陷入急凍，交易量僅為13萬8942棟，創下史上第六低紀錄。 房貸補貼3萬元 考慮到房貸利率飆升，為幫助中低薪房貸族減輕壓力，政府於2月底宣布，於6月1日起開放購屋民眾申請房貸補助3萬元。只要符合名下1戶自住房屋、家戶合計所得120萬以下、核貸金額不超過所處縣市規定範圍內即可申請。 房貸補貼專案推出至今，已有46萬戶申請通過，領取3萬元房貸補助。 限制7都第二戶貸款上限7成：打亂換屋族計畫 6月中旬，央行再祭房市新管制措施。針對六都、新竹縣市，購買第二戶房貸上限降為7成。 多家銀行表示，「換屋族受傷最重」。一家銀行業者分析，全台平均房價的買賣價若是1000萬元，原先平均成數最高為8成，新法上路後民眾自備款要多100萬元。除非先賣舊屋，否則民眾恐面臨交屋款不足的問題。 房仲則說，暫停升息符合預期，但信用管制恐使部分換屋族的購屋計畫被打亂，也反映出央行緊盯房市的態度不變。 新青安房貸：激出2023下半年交易量 8月1日，政府再推出新青安房貸，因具備貸款額度1000萬、利率僅有1.775%、5年寬限期加上還款期最長40年等優惠條件，讓許多40歲以下年輕人買房意願大增。新青安貸款在第三季催化買氣，貸款佔比相較第二季增加1.1%；11月的六都交易量更創下2萬3413棟，月增11.3%、年增26.1%。 囤房稅2.0三讀：租屋族可能最受傷 立法院於12月19日三讀通過囤房稅2.0修正草案，預計將在2024年7月實施。針對非自住的房屋改採全國統一歸戶，稅率調升至2%至4.8%，地方政府皆必須訂定差別稅率，並採全數累進課徵。 財政部預估，囤房稅2.0將影響445萬戶將受調高稅率的影響。 OURs都市改革組織、崔媽媽基金會等民間團體認為，囤房稅2.0對空屋釋出效果不佳，因為稅基普遍過低，未來屋主也可能將調漲的持有成本轉嫁到租客身上。 2024年房市如何？全看總統大選結果 至於民眾關心，2024年的房市會如何發展？一般認為，若賴清德當選、執政黨連任，房市政策會延續蔡政府的住房政策主軸，不會出現太大變化；若由國民黨候選人侯友宜當選，預計實施選舉時的住房政見「侯康貸555方案」，屆時將刺激一波買氣，但寬限期過後的還款金額暴增，恐造成一波新的問題；若由民眾黨候選人柯文哲當選，以他主張擴大社會住宅的政見，短期內對房市較無影響。 核稿編輯：林易萱 ...

入門國產車占比擴大 當然經濟放緩是主要因素，中國房地產市場長期低迷打擊消費信心，導致許多消費者缺乏大宗消費意願...

這種供給急凍的現象，最可能的原因就是台灣房地產市場交易量持續低迷，進而影響建商的推案意願；此外，房屋稅稅基比照市價大幅調漲後...

如果只是新建餘屋的大幅增加，其實只要一定程度的降價，以及比較長的時間，臺灣房地產市場也不是沒機會消化完畢...