＃包租婆

有些小資女跟我一樣，想當包租婆賺錢，還可以貼補點房貸，但是，妳有過這樣的困擾嗎？...

第一次創業就成功？這是很多上班族計畫離開朝九晚五生活，魂牽夢想的事。而這件事，在一位台積電退下來的「竹科媽媽」手中實現了。 這位媽媽的名字叫車幸勳，她之前的工作是台積電管理師。八年前，她拿出兩百萬元投資竹北房地產，八年後，她靠兩百萬元玩出擁有十二個店面的小型購物中心「甫力瀚親子館」。這個親子館的訴求是提供更多的竹科媽媽有一個安排小朋友平日活動的親子中心。 這個賣場，改變了車幸勳的人生。以前，她的週末經常在簡報資料和奶瓶齊飛中度過。現在，靠著這一個「啞巴兒子」，她一年租金收入超過兩百萬，時間自由，收入「比在台積電還多」。 這個模式運作方法是，和地主簽長約蓋商場，再轉租獲利，不用負擔土地成本，只要出租率高，短期六、七年，長則十年就能回本。「這個模式在台中很流行，新竹卻沒人做，」車幸勳說。 當時竹北有一百個建案同時興建，卻沒有大型購物中心規畫。這些建案完工後，將帶進一個個家庭；她看到附近的小學開始動土，一個新的大社區即將成形，她決定放手一搏。 和地主簽約的那一天，她也辭掉台積電的工作，為了蓋商場，除了投下房地產賺來的七百萬，再湊了四百萬，加上貸款，投入兩千萬，這是她所有的家底。 原則一：不迷信品牌 創業動機強，才能當夥伴 一開始，車幸勳把創業想得太簡單了。 第一、她的商場不在熱鬧的大馬路上，卻藏身在住宅區裡，只是竹北的B級地段，第二，她只有個人資金，又是第一次在房地產創業，手上能出的牌並不多，只有C級資源。一開始，她計畫找誠品等品牌進駐，用A級廠商當招牌。 對方開出條件，要她變更商場設計才考慮設點，等她投下數十萬修改設計，對方卻回應「公司決策改變，」拒絕她的要求。朋友告訴她，「你這是B級地點，找A級品牌，注定就是被凌遲到死，」她只能苦笑。 商場開幕的那天，附近滿是還沒完工的工地，整個商場只有一半商家進駐，找不到能吸引買家光顧的人氣大店，她開始跑三點半，心裡氣餒極了。 什麼才能讓竹科媽媽埋單？她曾引進百貨公司知名的「遊戲愛樂園」服務，這個服務在百貨公司大紅，全職媽媽卻不感興趣。她也曾引進書店主題餐廳，卻慘遭滑鐵盧；連一開始創立就來設點的兒童劇團，也因前進大陸，選擇撤點。 幾番折騰之後，「我學會right timing（對的時間）要找right person（對的人）。」她從和她一樣都是第一次創業的夥伴身上找到了支柱。這是她學到最重要的成功經驗。 誠品不來，卻有一間星星城堡親子書房來敲門，老闆劉倪后和她一樣，兩個人都是第一次創業的媽媽，也沒有創業經驗，然而，童書店是出了名的難經營，所以車幸勳不敢抱太大期望。 沒想到，親子書房卻展現意想不到的爆發力，附近沒客人，劉倪后就到台積電辦書展，辦團購，甚至辦起免費的說故事教室，吸引一大票竹科媽媽每天往這裡跑。 她的商場裡多了一群「第一次創業」的店家，有從台北舉家遷到新竹創業的小兒科醫師、IC設計公司人資部員工開的手打烏龍麵店，以及科技業公關轉職開的洗衣店，還有科技人開的音樂才藝教室。 現在找合作夥伴，她不再迷信品牌，會先試探的觀察對方動機有多強，像是第一次創業的人動機最強；或是準備夠不夠充分，「最好是斷了後路才來的人，」因為，這樣的人最有勝算。 原則二：找經營特色 賣手工麵包，吸客逛賣場 經營特色，是車幸勳從谷底翻升的第二要訣。在竹北，只要有特色，「就算你在北埔鄉下賣麵包，照樣有人找上門，」車幸勳說。 這幾年，她自己在二樓開起了麵包店，一進門，就看得到她做麵包，而且用的是一般家用烤箱做麵包。 車幸勳一天只做兩百顆麵包，但她的麵包架上，看不到一個麵包，她賣的「梗」是「自然農法」的概念。她靠賣麵包賺不了錢，卻是靠開烘焙課，教大家用自然的方法，在家做麵包，吸引客人來賣場拜訪其他店家，才是她真正的目的。 採訪當天，她未來兩個月的烘焙課，都全部額滿。那天下午，隨時都有帶著小孩的全職媽媽，專程跑兩、三公里，買她的手工麵包。 原則三：招商定位清楚 鎖定親子項目，拒小吃店 即使最低潮的時候，她仍堅持賣場的親子定位，拒絕小吃、冷飲店進駐，現在，賣場裡全天都看得到帶著小朋友上門的媽媽客人。賣場出租率從五成，去年開始變成滿租，現在這裡的小兒科，已經是計程車司機都知道的竹北診所。 車幸勳開商場，是B級地段、B級店家加C級資源，卻翻身成功的案例。即使一開始拿的是一手爛牌，用心打，也能打出意想不到的成績，拿回自己人生的發球權。 {DS_BOX_5997} ...

住在新北市泰山區的郭玉權，是一位普通的上班族，但最近卻做了一件不普通的事情，她買房了！三月二十日，政府宣示要課徵奢侈稅還不到一個月的時間，她以砍價近兩成的價位，買到了她的房子。 奢侈稅打房，市場急凍，買方縮手觀望，郭玉權卻在此時大膽進場，她在想什麼？又有什麼盤算？ 雖然已經有了自住的房子，但過去一年來，郭玉權陸續都有在看房，「因為利率實在太低，再加上中國人傳統觀念，覺得不動產才是最保值的產品，」所以她一直有「買房抗通膨」的想法，只不過，常常遇到好的物件，和房仲約好時間以後，還沒去看房就已經被別組客人下訂、簽約。 這一年，已經不是在買房，而是搶房；郭玉權等於是在和時間賽跑，跑慢了，就沒買到。 兩年前下手買屋　談了半個月，才有一成議價空間 「我是加減看啦！沒有就算了，反正也不急，我就慢慢挑。」因為是以置產為目的，打算長期持有，所以郭玉權抱持著「寧缺勿濫」的心態，等到有好物件、好價格才會出手，「不過也就因此拖了一年多都還沒買到，」她笑說。 直到今年三月十八日，房仲打電話來跟她說，就在和她住的同一個社區有間二十三坪的房子要賣，因為她本身就滿喜歡自己現在住的環境，加上考量到之後若要出租，同一社區也比較方便管理，於是她馬上和房仲約好週日去看屋。 結果，郭玉權看屋之後，當晚立即簽約，而且，很快就談到自己滿意的價錢。賣方開價五百一十八萬元，最後成交價四百三十萬元，「之前去看其他房子，要砍個一成都不太可能！」不過這次，她和對方從晚上九點開始談，大約九點半就開始簽約，等於不到一小時，砍價近兩成。 其實兩年前，郭玉權才和先生在同一個社區，以總價四百九十萬元，買下一間三十二坪的房子（含八十萬元的車位），當作自住，「當時對方態度很硬，開價約五百五十萬元，斡旋了半個月還沒有共識，」郭玉權印象還很深刻，最後一天從晚上九點談到十二點多，終於以四百九十萬元成交，砍價約一成。 這也顯示，奢侈稅讓近兩、三年來賣方主導價格的情勢做了逆轉。 兩次都幫郭玉權找房子的信義房屋泰山店專案經理楊傑富表示，現階段買方多半抱持觀望心態，想等等看有無更理想的價位，所以市場氣氛低迷，即使賣方不是受到奢侈稅影響而賣屋，價格行情還是有受影響。 至於郭玉權自己，她個人的買房決策並沒有受到奢侈稅影響，但是她認為奢侈稅有打擊短期投資客進場的作用，也因此讓她的選擇變多，接觸到好物件的機會增加，所以她也才能在這麼短的時間之內，找到一間自己喜歡的房子，並且談到好價錢。 如今再選同社區　不僅撿到便宜，租金報酬率逾三％ 令她覺得好笑的是，當她請代書幫她處理簽約過戶等事宜時，恰巧遇到兩年前那位代書，對方問她：「妳要把那間房子賣了喔？（指兩年前買入，現在自住的房子）」她笑說：「我是要買房子啦！」顯見這個時間點，會買房的人，真的不多。 但郭玉權卻對自己買到的房子和價格非常滿意，她拿出計算機，算出這次買的房子，每坪單價約十八萬元，比起兩年前買的每坪十三萬元，漲幅逾三成，「年初的時候，還有聽到二十多萬的。」郭玉權覺得泰山區，尤其是她住的這一帶，幾乎沒有題材炒作，所以她預計房價也不會下修太多，現在這個時間點出手剛剛好。 郭玉權評估，她買下那間二十三坪的房子，月租金（不含水電費和管理費）大約有一萬一千元左右的行情，換算下來，租金報酬率超過三％，前兩年和銀行談固定利率約二％，「就算未來銀行利率調高，我們貸的金額也不高，不會造成太大影響。而且，至少目前看起來，一切都很OK，」她滿意的說。...

來源：Images_of_Money@flickr, CC BY 2.0 紅色子房語錄：出書賺錢？還不如寫好投資企劃書。 最近紅色子房跟大家一樣迷上當紅日劇「半澤直樹」（以下劇情有雷慎入），前五集故事描述主角半澤直樹身為東京中央銀行大阪西分行融資課長，如何被行長上司陷害，吞下融資五億後債務人惡性倒閉的錯誤責任。為了討公道並追回損失，半澤直樹努力追查債務人的潛藏資產。最後得以成功轉折的關鍵，在於債務人情婦的倒戈。 倒戈的主因，是因為債務人情婦為酒店公關出身，一直有個開美甲店的夢想，為了圓夢必須周旋在許多男人之間，依靠男人幫她出錢。但是半澤直樹讓她找回自己，幫忙寫融資計畫書，讓她靠自己就可以向銀行取得資金，不需要再忍氣吞聲依附男人。 有一幕畫面是在大阪道頓堀商圈的戎橋，反派情婦流著淚深深一鞠躬，感謝半澤直樹給她重生的機會。 一本融資計畫書，到底有什麼魔力呢？ 時間回到2009年金融海嘯風暴，當時市場上有家建商由於投資槓桿較高，面對周轉不靈的窘境。還好，一份不動產信託受益權投資書，迅速幫他挹注了9億的資金，也讓這家建商躲過危機，成為目前市場一線建商。若以一份不動產信託受益權投資書約9000字計算，一個字值10萬元。 只是，日前金管會已經發文，禁止保險公司與銀行再投資建商預售屋型的不動產信託受益權，但是從房地產專業觀點來看，不動產信託受益權對於私募基金或民間投資資金來說，其實都是相對穩定的投資對象。 銀行不做？就是大家組成私募基金團隊的機會。 好吧，大家可能覺得私募基金很遙遠。 紅色子房有個粉絲叫Oma，她只有25歲，畢業不久的年紀，漂亮又聰明。 Oma對房地產很有興趣，時常閱讀我的文章，也渴望藉由房地產獲得財務自由，即使只有不到28K的薪資，還是到處看房子找投資機會。 後來她在中和找到一間房子，同時寫了一份私募合作契約，向好幾位金主募集300萬自備款，其餘再向銀行融資，買下她生平第一間房做隔套收租。前兩個月她從歐洲自助旅行回來，用半年來收租的收入犒賞自己。 ─本文獲「幣圖誌」授權轉載 Oma那份私募合作契約，大概只有3000字，以她收到300萬的成果，每一個字值一千元。 最近紅色子房接到一個度假村投資委託案，基地除了業主以外與還包含三個小地主，但隨著開發程序的些許延誤，小地主們開始對業主有了不同的聲音。 有一天，業主緊急找我商談，想先借三億把這些小地主的土地買下來。 我與一家私募基金洽談狀況，決定用Bridge Loan（過渡性借貸）的方式處理。我清查業主公司目前的付款能力與現金流，簡單寫了一頁還款計畫書與圖表，附上該公司相關證明文件與開發計畫文件。 三周後收到通知，董事會核定了那三億短期融資金額。算算那一頁還款計畫書大約只有1000字，所以一個字值30萬元。 寫這種投資企劃書很難嗎？找到資金很難嗎？ 隨著網路與資訊科技的發達，許多事情變得越來越簡單。 [快速結論] 若你也是習慣用電腦網路、智慧型手機、雲端儲存工具處理各種事務，社會學家賦予這個世代一個新名詞，稱為「W世代」wire generation。 以房地產應用為例，透過紅色子房團隊根據實價登錄資料所開發的地段指數分析網站，現在讀者不需要透過仲介，就可以輕易了解某區域的行情、交易熱度，甚至看出可能連地方仲介都不曉得的優質地段分布情形，這都是拜網路科技所賜。 而且，在十倍速的地產創業複製年代裡，藉由網路科技與計算技術，許多學習可以呈十倍速的成長。原本以前必須上一整個學期的投資分析碩士課程，現在可以用一個精心設計的EXCEL表連結網路資料庫來取代。做一本有品質且值得信賴的投資計畫書，同時找到優質的合作夥伴，也可以快速搞定。 不僅如此，環境時勢也會呈十倍速發展，互不相識的網友從PTT兩周內號召出十萬人的遊行，位高權重的立法院長也會一夕翻盤，更何況那些房市梟雄？ 江山代有才人出，抓住房市反轉的發展契機，就看你準備好了沒，給不給自己機會。 改變人生，加倍奉還的時刻到了！ 加入「地產W世代」，就從學習寫好一份投資企劃書開始！ {DS_BOX_10498} ...

則租金收入將可免併入綜合所得稅，雖然有訂定上限，但這個修法是理念錯亂、不明實務；協助弱勢成份小─或完全沒有，讓富有的包租公、包租婆有...

圖表製作者：吳美欣 ETF熱、REITs法規漸鬆綁提前布局跨國包租婆商機...

報導說，近來中國不乏包租公與包租婆發網文吐苦水，怎麼房子招租越拖越久，而且租房議價空間相當有彈性，有些房東聽說租客要搬甚至主動降租金...

需先與房客解約後搬空交屋、確定土地使用分區不是工業用地、如帶有租約，看好目前的租金投報率，想買來當包租公、包租婆的...

在這個時代賺錢的方式有很多種，許多人夢寐以求的一種增加被動收入的方法就是透過《買房出租》當個包租公包租婆...

包租公律師蔡志雄也在其臉書表示，「你不會永遠22K」，想辦法讓自己加薪，或是有額外的收入，像是買房當包租公、包租婆...