只要你去過台北車站，肯定對位於一二樓的「微風台北車站」商場有印象。它每層占地超過三千坪，匯集了主題餐廳、美食街、甜點與伴手禮等品項，無論平日假日，永遠人潮不斷。
而如今，微風集團近十九年的經營即將走向尾聲。它與台鐵的合約，將於二○二六年七月二十四日結束，預計今年十二月將重新招標，招商公告尚未正式發出，就已成為零售業最受矚目的新熱點。
「雖然十面埋伏，但我們（對於台北車站）是勢在必得！」微風集團策略長廖曉喬直言。事實上，這次的競爭者確實各個都是大咖，除了統一、東森、誠品、冠德、潤泰、京站等早已切入軌道商場的玩家外，就連台北一○一、新光三越和全家，也被傳出可能參與角逐。
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精品門神出走，不能再丟它
「對微風而言，這裡不僅是金雞母，還是一個指標性的門面⋯⋯。它如果失掉這一塊，可以用『傷筋動骨』來形容！」一位百貨業高層告訴商周。
為何守住台北車站，對微風而言如此關鍵？
據了解，微風台北車站年營收落在三十億元左右，大約占集團營收的十分之一。這個數字乍看不算特別大，但由於此處享有四鐵共構優勢，每日來往人次超過六十萬以上，堪稱是全台人流最密集、店租抽成數居高不下的指標商場，因此它的獲利率高達五成，每年獲利十五億元，沒有精品，卻是微風旗下最賺錢的金雞母。
除了賺錢，這裡更是它奠定業界地位的轉捩點。
時間回到二○○五年，當時的台北車站二樓場地老舊，乏人問津。在業界一片看衰下，現任微風集團董事長廖鎮漢、常務董事岡一郎合力接下挑戰，斥資五億元，大舉翻新硬體，重新規畫出獨立餐廳、四大主題美食街、伴手禮區等動線，○七年開幕後一炮而紅，也成為它除了「精品百貨」定位的微風廣場之外，第二個備受肯定的代表作。
「我們（北車）的招商原則是：First One、Only One、Number One！（台灣首店、唯一門市、或該業種第一品牌）」多年前，岡一郎曾告訴商周。由於業績亮眼，有意進駐的廠商多到得排隊，他們甚至訂出極為嚴格的淘汰機制：每年檢視一次業績，確立其坪效、話題性和聚客效應，汰換最後一○％到一五％的品牌，且每個櫃位後面，隨時都有三個品牌等待候補。
台鐵公司的數據也證實，自從微風台北車站啟用迄今，業績成長幅度超過三・四倍。
微風少了這塊，為何會被業界評為「傷筋動骨」？答案是：它正遭遇明顯的逆風。
「疫情期間，台灣的精品一飛沖天，微風精品多，表現當然更好！」一位百貨總經理直言，「但這幾年，（微風）廣場應該丟了有十個精品了。」
解封後的出國潮，再加上今年的關稅戰與匯率，讓台灣精品市場一路往下。而被譽為微風廣場「門神」的LV、Dior、Fendi、Gucci，都在這幾年陸續出走。它的人流明顯下滑，最近則轉變策略，邀來高單價Buffet旭集、韓國潮流品牌等進駐，力拚年輕化。
微風另一個大本營信義區，情況也不算理想。業界分析，除了微風信義的精品和高樓層Fine Dining依舊穩定，微風松高、微風南山都有空櫃補不滿，再加上占地兩千坪的微風超市關閉，應該正面臨不小的招商壓力。根本原因，依舊是微風長年採取的「輕資產槓桿」策略：其所有分店全是二房東，不持有建物，而是將租來的大樓招商轉租，因此它的租金成本高、向廠商要求的抽成也高，生意好時無妨，一旦人流衰退、業績不如預期，就更容易引發廠商退租潮。
台鐵招旅宿經營，影響全局
不過，既然微風已放話勢在必得，還有最少六家競爭者正摩拳擦掌，身為房東、且二○二四年初已正式「公司化」的台鐵，自然也會追求利益最大化。
儘管招標說明書尚未公告，但據了解，這次的合約年限將不低於十八年，但要求必須引進國際品牌，更希望承攬業者需要具備「旅宿經營能力」，而非只限於傳統商場。
最後這一項，乍看令人摸不著頭緒，但其實早在二○二二年時，台鐵企畫處副處長江明宜就曾在記者會中表示，台鐵希望能借鏡日本JR來台開飯店的經驗，規畫現有土地或資產，與其他飯店集團合作，或打造自己的旅宿品牌。
「台鐵與企業合作，另一個重點是藉機翻新硬體，例如水電管線。」知情人士透露，微風與台鐵長達近二十年的合作中，除了硬體修繕，也會被要求帶業績、贊助公益活動等。不過，競爭者們仍躍躍欲試，「例如潤泰和冠德，就是採取『地方包圍中央』策略，跟松山站、南港站合作開發，但終極目標一直都是台北車站！」
台北車站商場究竟花落誰家？這又會如何牽動微風集團的營運布局？預計明年初，謎底就會揭曉。
