小宅時代來了，無論你是買房或租屋，居家生活都將大不同，日子過好或過壞的關鍵，不只看財力，還要看腦力。

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根據主計總處家庭收支調查，二○二三年平均每戶居住面積出現單年大減五坪，萎縮到只剩四十．一坪，創二十年來新低，而且受到房價指數連續二十五季上漲並創新高，以及家戶平均人口數降至二．四七人新低規模等多元因素影響，讓這股房屋變小的風潮發展越演越烈，難以回頭。

七都小宅交易占比跳增，成房市新主力
建商拚吸客，拿最貴樓層做公設大廳

此外，永慶房屋的實價登錄分析統計也發現，台灣七大都會區、二十五坪以下的中古屋交易占比，已經從二○二○年的一五％飆升至二○二四年近二三％的新高，短短四年間就增加了七．七個百分點，成為房市新主力產品。這當中，高房價問題最嚴重的台北市，小宅交易占比更逼近三四％，為七都之冠，顯見小房子現在不僅賣得動，還越賣越好。

可是房子變小了，但吃飯、睡覺、洗衣、聚會等居家生活需求卻不減反增，小宅只便於炒高房價，不便於民眾生活，終究會成為乏人問津的失敗商品並拖垮房市嗎？

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那可不一定，因為商周團隊實際走訪台灣北、中、南發現，當房價高漲帶動每戶坪數被迫縮小時，不只建商的設計邏輯在變，就連民眾的住房習慣也在變，尤其過去被認為買到越多越吃虧的公設，隨著眾多機能外包型公設（編按：能分攤居家生活機能的社區公設）出現，已經變成左右居家生活品質好壞的一大關鍵。現在是誰越懂得靈活運用，住小宅就能比住大宅更舒適、更幸福，成為小宅時代的新贏家。

在高雄近年小宅推案量名列前茅的前鎮區，我們走進上市建商京城建設新成屋案中，最高的二十九樓頂樓戶，有著能俯望亞灣區的絕佳環景視野，本該是傳統建案中，用來賣出最高房價的特殊商品。

但這個鎖定首購首換族群、最小戶型僅二十一坪的小宅案，電梯一開，最貴樓層竟變成人人可用的公設大廳，從室內的交誼廳、閱讀室、健身房、KTV、兒童遊戲室，一路到頂樓戶外的空中泳池、曬被區到空中花園等，一應俱全。

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「這已經是我們第二棟這樣規畫的建案，我們發現消費者對公設越來越重視，所以最好的環境，也應留給最多人用得到的公設空間。」京城建設發言人周敬恆說。

到了台中北屯區，在豪宅建商陸府建設興建、坪數限縮到八十坪內的小坪數豪宅案中，則是砸錢往地下發展，開發出可做推桿練習或露營的下沉式庭院，同樣也是為了提供更好的公設使用環境，「我們覺得庭園也是公設的一部分，不能只是好看，也要好親近、好使用才對。」陸府建設副總經理蔣海芃說。

為何從平民小宅到富豪小宅，全都無所不用其極的拚公設？

先看平民小宅化，主要是受制於消費力成長追不上房價高漲，根據將捷集團推算，在台北市，現在光放一張雙人床的空間，就要價一百萬元起跳，寸土寸金的購屋現實下，一樣的預算，過去能買得起三房，現在只能買兩房或一房。

再看豪宅也走小坪數化，雖然沒有財力問題，但由於現代人更重視個人隱私，容易互相干擾的三代同堂變成互相尊重的一代一堂，再加上少子化的趨勢，多子多孫多福氣的情況很少見，所以四、五房以上的大坪數戶型需求已經很少見，包含七期豪宅王聯聚建設在內，豪宅案也都普遍有瘦身風潮，大多都降到八十坪以內。

此外，將捷集團設計團隊建築師兼總經理顏金仁還發現，高齡化社會下，現在也有更多銀髮族腦袋變了，基於為了「不想麻煩別人，自己就能打理好房子」的理由，不追求難打掃管理的大房子，而是紛紛換住方便的小房子，也是助長小宅化的一股重要助力。

「公設比越高越吃虧」觀念正在反轉
當公設不得不買，拚實用就不浪費

一個傳統迷思一定要顛覆：公設比越高就越吃虧。當住宅空間有限下，不能再有「想喝一杯牛奶，就養一頭牛」的思維，買一堆空間來滿足不同需求？現實是買不起，更養不起。

所以住房空間優先留給生活所需，學習善用平均占房屋權狀面積逾三成的公設，既然一定要買，只要實用就不會是浪費，所以該讓公設能被活用，滿足各種住房需求、社區共有共享的機能外包型公設都是優先選擇，因為消費者越來越重視，建商才會甘願犧牲最貴樓層，也要打造最佳公設配套給住戶。

到底公設是如何支援住房需求？舉例來說，傳統的孝親房、客房需求，因為房數變小只能被迫取消，這時就有探親房能補足需求；而客廳太小不方便招呼客人，能靠交誼廳、宴客廳解決。

書房的需求就被社區圖書館與家教室取代，甚至還有建商打算引進專業補習班課程到家教室，讓住戶小孩只要下樓就可以補習；至於練鋼琴、打鼓等學音樂的需求，則發展出有特殊隔音、不會影響鄰居的練團室可以預約使用。

部分年輕族群因為生活習慣改變，不會或不常下廚，則可以靠社區餐廳來補足，甚至連陽台上的洗衣機、烘衣機與綠色植物，現在都有投幣式的洗衣房、可認領的社區農場來支援。

此外，現在隨著每戶坪數縮小，帶來戶數成長，一樣的基地面積下，能增設的車位數卻跟不上，讓情況更加雪上加霜，因此有和雲行動服務（iRent）的共享車進駐社區提供服務來舒緩壓力。

不只傳統機能須被補足，還有新興的需求也等著被滿足。

就像靠外送解決三餐，用網購買東西等新生活模式，就需要外送放置空間與有冷凍櫃的宅配室規畫；不想追垃圾車、忍受惡臭等，就需要有無接觸、低溫保存的垃圾與資源回收場。

而且隨著運動風氣興起，也帶動健身房追加重訓設備與提供教練到府服務的個人訓練室等，甚至一到颱風天，不用出門，就有社區KTV可以唱歌、視聽室可以看電影等休閒娛樂。

未來住家會更像「飯店房間」
建案價值不只看硬體，軟實力更重要

此外，不只室外的公設在改變，室內也有大變化，像是興富發總裁鄭欽天，近年就為了釋放小坪數空間與成本，將原本要多花錢接管線的瓦斯廚房，改變成開放式的IH爐廚房，釋放了原本明火必備的防火牆，騰出更大的客、餐廳空間。

而將捷董事長林嵩烈則投入鑽研變形家具應用多年，想打造出客廳能變成書房或臥室，臥室能變書房等，想靠同一空間多元應用來滿足更多消費者需求。

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「小宅一定是趨勢，但空間變小不代表就是生活品質變差，有很多東西、配套來滿足，讓小宅有機會比住大宅更舒服。」顏金仁說。

換言之，未來自家空間的想像，可能會更像是去飯店住的房間，是有基本機能的私人領域，而走出房間後，就靠社區的機能外包型公設支援，如同飯店的各項進階功能來滿足，形成一個比傳統私人大宅更便利的生活模式。

當社區如同飯店，評估建案價值，就不只有建築硬體，更重要是看服務軟體。「現在大家硬體實力差異不大，真正的差別在後端軟體服務系統。」蔣海芃說。

例如台中七期豪宅聚落，這裡有不少靠服務軟實力取勝的開發商，像是雙橡園建案中，就成立專門物業公司，培訓帶小孩上學、送家長出國的專屬司機、讓住戶一回家就有美食可吃的米其林餐廳主廚，到幫助住戶宴客、辦活動的行銷企畫等，多達十五種職種人員來活化公設。

陸府建設則有在社區駐點的精緻服務關係師，結合社區廚房，不只幫忙接待客人、開料理課程教做菜，還協助把關料理食安等工作，同時還有企畫團隊協助設計健身房、瑜伽教室專屬課程。

另外，精銳建設也在客服部內另外成立社區經營組，這是一個專門教導住戶怎麼活用公設的單位，會針對各種不同公設場景示範能辦怎樣的活動，同時邀請住戶實際體驗，還會透過調整菜單、市場調查等方式從旁協助提升社區餐廳營收，甚至因為社區活動多，特別聘請專屬甜點師協助開發甜點，建立獨特性，想方設法就是要讓住戶學會使用公設，提升居住品質，除了避免閒置，也藉此蒐集反饋，成為新案子進化修正的方向。

「所以現在賣房子真的不能再迴避你的客人，不是賣完就下輩子見那種概念了。」精銳建設建設事業處總經理吳秋涼說。

老宅、租屋族怎麼辦？
對內可改造舊公設，對外可串聯生態系

新建案可以靠新設計，長出各式各樣的新公設，那舊社區、租屋族又該怎麼辦？

其實老宅、出租宅，對內舊公設可以重新招商、改造成新公設，或者騰出空間增加新公設，對外可以串聯多元機能店家，發展出一個自己專屬的居家生態系。

來到台北市中正區，出租宅新創品牌Alife的房客會員，付相當於當地平均行情的房租，能享有連結外部的生態系服務鏈，每天上午十一點前可領取一杯免費手搖飲、每週一次咖哩飯買一送一，還可加價訂閱居家清潔、小宅家具租賃等服務。

Alife還與日本住宅品牌簽訂交換會員，台灣房客只要出示會員卡，就連在日本都有可以使用的空間、設施與服務。同時未來配合各年齡層的租客需求，還將陸續有健身房、共享機車、養老醫療、旅遊平台等新服務。

也靠這多元服務的軟實力，讓該新創品牌旗下兩棟出租套房大樓，都是招租首月出租率就達八成，同時近三年來房間使用率高達九八％，因此還成立新品牌要複製成功經驗，搶進整層出租的家庭房市場。

小宅時代的新需求也帶旺周邊配套產業的新商機，但會不會有一天時代又變了，那該怎麼辦？

Alife品牌總監Cathy施俐觀察指出，消費者的需求總是瞬息萬變，就像現在台灣人人都喝手搖飲，說不定幾年之後也會因為某些觀念改變，就沒人要喝手搖飲也不一定，這其實很正常，但每一個社會變遷背後都會有危機與商機，所以必須因時制宜，做出轉變，才能避開危機、抓住商機，房地產市場也是如此，「空間是生活的容器，不同的時代會提供不同的需求解決方案。」她說。

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