房市再熱3年！

現在，全台灣討論最熱烈的話題，一是跨越三十年高點的股市，二是買氣爆棚的房市。究竟，房市有多熱？

證據一，成交價逼近七年高點。國泰房地產指數顯示，到今年第二季為止，可能成交價指數幾乎已逼近二○一三年以來的新高。

證據二，大戶進場。壽險業今年前七月購買不動產，包括富邦人壽大買南港土地、王朝大酒店房地產等，總投資金額創千億元紀錄，寫下歷年新高。

證據三，交易量成長。各大房仲包括信義、永慶、台灣等，今年七月的門市自結交易量，年增率高達約三成。

而八月三日，剛出爐的六都移轉棟數，月增率高達兩成，寫下五年同期新高，至於全年買賣移轉棟數，有機會超過三十萬棟門檻，房市熱潮真的來了！

房市為何熱起來？
資金蒸籠、低利率逼出熱錢
第六波循環來了，今年熱度戰新高

「過去的經驗是，（房市）十年一個大循環，」住商不動產企研室經理徐佳馨指出，這一次，可能是台灣房市第六波多頭行情來臨。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮也認為，房市已經邁入第六波循環，目前到二○二四年都將高檔震盪。

一九六○年代以來，房市歷經五次多空循環，到二○一五年下半年，房地合一稅通過，持有房產一年內交易將課重稅四五％，導致房市整整低潮三年，去年剛回溫，今年可能成交價指數就要再戰歷史高點。

不過，如同諾貝爾經濟學獎得主克魯曼（Paul Krugman）說的，市場狂熱是因投資人「害怕錯過」。沒買到台積電，擔心房市又再錯過，我們腦中浮現的第一個問題是：這波房市能再熱多久？

「這個市場（房市）還有三年到五年可走！」興富發副總經理廖昭雄表示。支撐房市有兩大關鍵：

關鍵一，低利率。美國聯準會將利率降到幾近於零，而且花旗集團指出，聯準會到二○二四年前都不會升息，代表全球主要經濟體都會繼續維持低利環境。錢放銀行無利可圖，定存族把錢領出，投入股市、黃金，還有年報酬率約二％的房市。

「銀行貸款以前最多八成，現在到八成五，搭配狀況，有到九成的，」台灣房屋桃園南平直營店業務總經理饒文華觀察。因向銀行借貸容易，買方頭期款壓力減輕，更促使房市上漲。

關鍵二，台灣成「資金蒸籠」。住展研發長何世昌指出，全球疫情發生後，台灣沒有任何壽險、金控業者公告購買海外的不動產，都改在國內買土地、大樓，因為他們「沒辦法去實地勘查物件狀況，資金全部留在國內。」

再加上，政府鼓勵海外資金、台商回流，人回來，錢也跟著回來，助漲房市。疫情後，台灣就如同蒸籠般，把資金悶在島內，燒燙市場。「人出不去，有錢乾脆當地買房，」何世昌說。

現在還能買房嗎？
三年內估不升息，沒打房利空
看到「黃金暴跌，房市空頭就來了」

那麼，房市過熱了嗎？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，觀察房市會否從高點反轉，有三大指標，第一，利率升高；第二，政策打壓；第三，地緣政治風險。

但，首先三年到五年內，央行不會升息；其次，政府打房手段，在房地稅合一後，沒有更嚴厲的措施；至於地緣政治，現階段風險也不高。「目前看不出什麼黑天鵝，足以讓市場變冷，」黃舒衛表示。

政大地政系教授林左裕建議，判斷房市多空，可留意黃金價格走勢。「黃金和房地產很類似，都沒有利息，上漲靠資金行情，」他認為，黃金是房地產領先指標，「當黃金價格暴跌，房市空頭就來了。」

想購屋，哪類房抗跌？
搶在相對低點，提前部署
買房前，必懂四大「反著想」趨勢

因此，掌握這波房市黃金期，如何搶在起漲相對低點，提前部署？我們訪問各房地產專家，有四大趨勢，不可不知。

趨勢一》蛋白區漲贏蛋黃區
雙北房價漲不動，屏東潮州飆漲八成

「真的悶壞了！」疫情以來，商仲王、高力董事總經理劉學龍不在市區，改往郊區跑，到宜蘭溯溪，去爬抹茶山。像他一樣的有錢人，法國、義大利等國外行程全取消，改到郊區踏青，遊玩之餘，他們順便在郊區買房子。

根據清華安富房價指數，台灣近五年購屋投報率漲最凶的五個縣市，依序是屏東、嘉義、南投、彰化和花蓮，全都是二線區域。我們委託業者調查這五縣市的鄉鎮區，不少冷門鄉鎮電梯住宅均價，漲幅還勝過市區。

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例如，屏東縣潮州鎮的大樓華廈，過去五年平均房價大漲八成，內埔鄉也漲五成五，嘉義縣的太保市等，漲幅也勝嘉義市東、西區。

從台灣房市過去發展看，大台北房價漲，會帶動全台灣各城市跟著漲，但何世昌指出，這個規律在這一波資金行情下被打破。根據信義今年第二季房價指數，雙北漲不動，但桃園、新竹、台中、高雄等都會區均上漲，而且越蛋白的地區，漲得越凶。

為什麼呢？第一，軌道經濟。「（桃園）青埔以前就是一大片的荒地啊，台北人怎麼會到這裡買房？」信義代銷延展部協理楊國昌指出。可是，桃園捷運青埔站開通，到台北只要二十分鐘，加上周邊開發商場，青埔鹹魚翻生，從一字頭的房價，站上二字頭，甚至出現四字頭行情。

第二，開發題材。「都更、危老、重劃區，是蛋白區房價的三大助燃劑，」黃舒衛指出。南台南新都心重劃區去年底的標金約每坪四十四萬元，但到今年七月底，已創下六十三萬多元，飆漲近四成三。

楊國昌表示，蛋白區的重劃區或危老重建，很容易吸引蛋黃區的外來客購買。「以台北市來說，文山區向來外圍邊陲，但距離市中心不遠，換屋族會覺得，大安、文山價差很多，為何不買文山？」

而且，近年重劃區冒出不少。例如大台北地區，除了台北市最火熱、單坪喊到百萬元的南港重劃區外，板橋還有江翠北側重劃區，新店有央北重劃區，北投士林科技園區的專案住宅區，都值得留意。

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趨勢二》豪宅冷、小宅熱
有錢人該買都買了，資金轉向小坪數

「以前房市大漲，有錢人的買盤集中在大坪數的豪宅市場，但這一次，從海外把錢匯回的有錢人，資金主要集中在中小坪數的市場，」何世昌觀察，中小坪數交易增溫，單價也漲得快。

以豪宅最多的台北市為例，豪宅成交量在去年減九％，但十八坪至二十六坪的中小坪住宅，卻連續三年成長。

理由一是，台北市實施「豪宅稅」，影響買氣；理由二則是，台灣豪宅總量不多，台北市也僅約三千戶，有錢人該買的都買了。

「未來兩房到三房的房子趨勢，是滿確立的，只是坪數多大的問題，」廖昭雄指出，市場最熱賣的，就屬中小坪數、兩房到三房的房型總價不高，也容易轉手，適合年輕人或小夫妻。

不過，他認為，在未來三年到五年起飛的產品是：六十到八十坪，只隔兩到三房，總價約在三千至五千萬元的房型，客群鎖定為退休族或中高階主管。「他們孩子外出工作，不需要那麼多的房間，但住起來要舒服，」他解釋。

趨勢三》透天厝、老公寓不熱門
人口老化、物業管理，炒熱電梯樓

走一趟屏東，會發現原本田埂旁的透天厝變少了，取而代之的是十幾層、嶄新的電梯大樓。排隊看屋的，有老人、有年輕人，但更多的是，不住在屏東，南下買房的高雄人。

當地房仲告訴我們，以往這裡賣最好的是透天厝，電梯大樓是不暢銷的，但因人口老化，老人家不要爬樓梯，現在屏東兩房的大樓房型，可開價到五百多萬元，三房到四房將近千萬元，「大樓的價格快追上高雄。」

屏東住商不動產加盟店總經理楊信華指出，軍方的大武營搬遷、高雄榮總屏東分院動工，使得附近商圈和房價統統起漲；再加上，屏東鐵、公路交通建設逐步完成，許多高雄人南下，大買屏東住宅準備養老。

電梯大樓比老透天厝、老公寓好賣，另一個原因是，四十五歲以下的年輕首購族買得起。

「年輕人不可能買得起透天厝，不管中南部住宅或者北區也好，都是這樣，」廖昭雄表示，大樓有電梯、有管理，垃圾集中處理，不用追垃圾車等，都是吸引年輕首購族的原因。

趨勢四》商辦「去總部化」
辦公室坪數縮小，看人流給座位

疫情後，更多人學劉學龍做了一件事：他把公司三分之一的辦公空間切出來，每個人不再有專屬位子，不再看「人頭」給座位，而是看「人流」給座位，因為遠距上班趨勢釋放了原本僵化的辦公空間。

「我們稱為分流辦公室，連總經理都沒自己的座位！」劉學龍說，空間一下子改成這樣子，不少員工不能接受，一開始會抱怨，但「超過一年多，就會順利。」

徐佳馨表示，遠距上班最直接影響，是企業選擇辦公室的思維改變。第一，一百人的公司不必再準備一百個位置，公司省下租金；第二個改變，是大企業減少「總部化」，不再把所有旗下企業都塞在同棟樓，而改分散承租、分散管理。

此外，劉學龍指出，疫情帶來商辦的結構性改變，更多上班族將來不必再通勤上班，省下交通時間，但實際的工時反而可能變長。

「如果這變成新常態，新的市場會出現，例如淡海新市鎮，結合生活、工作跟創新的基地，會發展出來，」他認為，這類新形態的複合式產品，在市場會出現，而且，坐落位置也不用在市中心。

如同狗與主人的關係，價格是漲是跌，最終跟著實體供需景氣走，因資金行情飛漲的房市，下半年最大的變數，仍是受疫情衝擊的經濟。民眾若收入減少，購買力下滑，房價難再墊高，對房市心動前，先釐清自己真正的需求，再跟緊趨勢做選擇，才是良策。