美資摩根史坦利（Morgan Stan-ley）證券香港分公司十月二十八日預測樓市會再跌三成之後，港股再次急挫。翌日，銀行收緊住宅樓宇抵押貸款，買家被迫沒收定金，樓價亦普遍下滑五％。然而，部分業者認為，香港的經濟結構特殊，樓價只會向下調整一○％至二○％ ，隨後將會回穩。 十月二十八日星期二，美資摩根史坦利（香港）證券公司董事總經理卓百德（Churchose）預測香港的樓價仍會下跌三成，意味地產發展公司的盈利將會倒退，引起投資者恐慌性拋售大型地產股，帶動代表香港股市的恒生指數再度急跌，最低曾跌一七五三點，報八八四五點，單日跌幅達一三‧七％。 融資與貸款困難 翌日，銀行同業拆款市場仍然緊張，三個月同業拆款利率曾上漲至十六釐水準。使銀行的利息成本高漲，融資困難。原答應為港島西環山市街太白居住宅物業提供融資服務的日資三和財務和中資上海商業銀行，竟然拒絕為這些新樓業主提供融資。九龍東將軍澳「東港城」和九龍西荃灣愉景新城共三千個住宅單位的業主，也遭銀行拒絕融資。部分銀行以資金成本過高或利率過於浮動為由，拒絕所有貸款申請。其中三和財務停做所有抵押，美資萬國寶通銀行（花旗銀行）將新辦貸款成數由七成調低到六成。 此外，澳洲銀行中國及香港區總經理羅鳳原表示會收緊融資；第一太平銀行稱將減少貸款；永隆銀行暫時不接受住宅樓宇加貸申請。個別銀行沒有拒做貸款，但卻故意低估物業的價值和減少貸款成數。新界西大埔康樂園一個單位，買家因為臨時找不到銀行做貸款，加上付不出額外的定金，被迫放棄置業計畫，平白損失了一百萬元定金 。 股災後，香港地產發展商對後市轉趨審慎。恒基地產營業部總經理張炳強指出，發展商密切注意市場發展，暫時不會急於推出新樓。 樓價將繼續急跌？ 地產代理業方面，上市公司美聯物業將於年底汰弱留強，精簡架構以降低成本。大福行、安時地產、至祥物業等均表示會暫停開設，或削減現有分行數目。太古集團發展的港島東區西灣台二十個豪宅物業適逢股災，出現認購不足。香港政策研究中心進行抽樣電話訪問，發現逾五二％的受訪者對樓市信心下降，對香港經濟的信心指標由十月中的九○‧二下跌到六三‧二，同時，國際信貸評級公司均調低香港的評級，穆迪氏（Moody's）把正面調低為負面，史坦普爾（Stan-dard&Poor）則 搚H香港樓市。十月下旬，業主普遍把叫價調低五─一○％，港島西紅山半島、東區太古城、新界北大埔康樂園、新界西元朗嘉湖山莊等均發生多宗買家被沒收定金事件。一時間人心惶惶，認為樓價將會繼續急跌。 不過，從香港上市公司及地產研究機構的動作及看法，這波港股帶動的房市急挫之後，房市的行情應可回穩。 根據傳統的發展理論，發展中國家透過出口和外國投資，帶動經濟增長，到一定程度後，人民富裕，對住宅的需求增加，同時，大批鄉村人口湧到城市，使市內的住宅求過於供，城市被迫向外發展，不斷擴展，以容納日益增加的人口。而且，香港地少人多，發展空間已到了極限，不可能無限量供應土地。中國於一九八○年落實改革開放政策，經濟迅速發展，並且放寬移民限制，至一九八○年至一九九○年十年間，使香港的居民人數由原來的四百五十萬陡增到六百萬，對住屋的需求更加殷切。 樓價反映惡性通膨 自一九八○年代中期，香港廠商把生產基地北移，使香港經濟轉型，由以往的工業帶動轉為金融、服務業帶動經濟增長。中國經濟規模龐大，令香港的經濟增長每年以兩位數字成長。然而，由於中國的人民幣不能自由兌換，大部分貿易都要透過港元或以香港做交易基地，中港兩地唇齒相依，每美元兌七‧八港元的聯繫匯率因而自一九八三年一直沿用至今。 香港經濟持續增長，但在聯繫匯率之下，港元不能以升值抵銷貿易盈餘，市民享受經濟增長的成果，累積了一定的財富，對商品和勞務的需求不斷增加，因而使香港多年來也維持一○％以上的物價上漲率。港元與美元掛鉤，政府又不能用加息降低需求，更出現負利率現象。建東證券研究部執行董事曾瑞昌指出，惡性通膨的結果，就是反映在樓市上。 在過去十年，樓價累積升幅達八倍，以港島東區太古城為例，一九八七年間每平方呎約一千五百港元，現時的每平方呎售價高達九千至一萬港元。 踏入九○年代，香港經濟開始走下坡，但賣地、補地價、樓宇買賣合約印花稅等，約占政府收入的三成以上。香港經濟主要靠消費帶動，住宅樓宇約占總消費的六成。因此，樓市好壞已經成為政府盈餘及經濟增長的風向球。 另一方面，中國的民間及地下資金不斷湧入香港房地產市場，也是令樓價居高不下的原因之一。 十月份香港股市大跌的原因，就是特區行政首長董建華於十月八日公布施政報告時提出大量增加土地供應，每年供應較目前多一倍。此外，政府又擬用行政手段，要求地產發展商一定要把所有已建成住宅樓宇一次性推出市場發售。外資恐怕地產發展商的淨邊際利潤由六○％大幅下降，於是紛紛沽售地產股，加上部分對沖基金狙擊港元，增加投資者的恐慌，乘機沽空期指渾水摸魚。 然而，港股於十月二十八日狂瀉之前，中共國務院已於十月二十五日提出策略性穩定香港金融市場，包括在香港的中資企業延遲調撥資金上繳；中國銀行香港分行不斷買入港元，穩定港元匯價；中資上市公司可以回購本身股份；中資公司與華資公司加強合作；國企延遲來港上市。消息人士指出，由長江實業李嘉誠、新鴻基地產郭炳湘、新世界發展鄭裕彤等大地產商組成的香港地產建設商會曾求見港府高層，並得到港府讓步，視實際情況增減每年的土地供應及不限制地產發展商的售樓方法。雖然地產發展商會已經否認，但一名市場人士說，這是「此地無銀三百兩」。 回購自家公司股份 在十月二十八日大跌市當日，各大地產商在股票市場中不斷回購自己公司的股份，其中李嘉誠回購一千三百萬股長實股票，動用資金六億港元；郭炳湘家族回購新鴻基股票二百五十萬股，動用資金約一億五千萬港元，淘大股東陳啟宗增持二千四百萬股，涉資一億五千萬港元，顯示各大發展商對後市仍充滿信心。 一名證券業消息人士指出，李嘉誠早於十月二十二日在比利時的盧森堡以每股六十元，沽出一億股長江認沽期權（Put option），只要長實的股價在一定時間內低於六十元，李嘉誠就可以賺取期權金。他說，地產商讓股市暴跌，以此脅逼政府改變政策是「空穴來風」。瑞銀華寶證券地產研究部主管林奮強表示，銀行同業拆息上升只屬短暫，地產股嚴重超賣，在未來三至六個月會回升兩成，而樓市下調約二○％後，亦會止跌回穩。