陳水扁力闖官邸禁區

百億的官邸土地解禁,大財團守株待兔

士林官邸周邊的私有地,現在的價值只能以農地來估價,一坪大約是五至十萬元之間,但解禁後再由保護區變更為建地,一坪的身價將會翻升為四十萬元左右。也就是說,如果地目變更,這些土地的價值,在一夕間會暴漲四倍到八倍, 利潤相當可觀。

台北市最神祕的一座建築物—「士林官邸」,終於讓陳水扁市長突破了。這項行動的結果,表面上看來,可說是皆大歡喜,陳水扁說:「美夢終於成真了」,而士林官邸的管理機關「總統府第三局」,也因為卸下一個歷史包袱,而鬆了一口氣。至於士林官邸禁建範圍內,仍有七.八二公頃(二萬三千多坪)的私有土地,也拜阿扁之賜,讓原本一坪只值五、六萬元的土地,前景一片看好,據估計,這裡的土地價值將可能漲到四十萬元一坪。也就是說,光私有土地部分,就可以達到上百億元之譜。據了解,有不少財團早在多年前,就已經以「守株待兔」的精神,逐步蠶食官邸周邊的土地。
 時機已經成熟
 士林官邸地區,是由中山北路、福林路和東南側的山丘所圍成的。這片區域在民國四十五年,即由省政府公告實施的「士林都市計畫案」列為保護區,而保護區的中間地帶,又根據國防部在五十六年公告的「大直要塞第一區界線及管制規定」,列為軍事禁建範圍。
 對於陳水扁而言,收回被佔用的市有土地,是他的既定政策。因此自他上任台北市長以來,打破士林官邸這個象徵威權體制時代的「政治圖騰」,就一直是他施政的首要目標。今年十月九日,陳水扁帶領著市府相關局處及媒體記者等大批人馬,浩浩蕩蕩地開到士林官邸門前,想要進入勘查,結果卻與守衛官邸的憲兵部隊隔著拒馬、蛇籠,形成對峙。雙方對峙的結果,讓陳水扁乘興而起,敗興而歸。
 守衛官邸的部隊,只是一個管理單位,他們的態度是「一個命令、一個動作」,完全聽上面的命令行事。發現這一點,阿扁便轉而向「上級單位」、也就是總統府第三局尋求突破。結果,陳水扁這個民進黨的市長,碰上國民黨掌管的總統府,所得到的反應卻是出奇的好,第三局現任局長是具有中將階級的蔣冠峰,從他那裡傳回來的訊息是總統府原則上同意歸還市有土地,但先決條件是要徵求到蔣夫人的同意。
「時機已經成熟」,市府都市發展局幕僚人員認為,兩個蔣總統先後都已經去世,而蔣夫人宋美齡又定居美國,士林官邸的存在,已經不具有太大的意義,反對官邸繼續存在的民意愈來愈大,這些因素再加上維護管理也挺麻煩的,因此官邸對總統府而言,也可算是個燙手山芋。可是,公務員的心態是多一事不如少一事,誰也不會主動去提這件事。而在官派市長的時代,像黃大洲這樣的市長,要他去碰觸這樣高度敏感的政治議題,根本就是不可能。所以,士林官邸的問題,就在這樣的政治生態環境中,繼續存留著。
 這種情況,直到陳水扁這個民選市長上任以後,才有了轉機。
 佔地二十五公頃
上週三(十一月八日),陳水扁再度帶領人馬來到士林官邸門前,與上次不一樣的是,這次國防部在事前已經下命令給官邸的駐衛部隊,必須「積極配合」。所以,陳水扁等一干人等在總統府第三局局長蔣冠峰的陪同下,順利進入士林官邸進行勘查。
在此行之前,市府發展局已經先做好了一份「士林官邸及附近土地利用調查分析」報告,根據初步勘查的結果是,扣除山坡地,士林官邸的管理範圍,面積總共有五.二公頃,而周邊附近受到管制的土地共有二十多公頃,兩者合計共有二十五.五六公頃,約為七萬七千多坪,其中市有地為十二.二一公頃,國有地有五.三三公頃,省有地為○.二○公頃,其餘的七.八二公頃是私有土地。
 根據發展局的構想,收回市有地之後,即期方案是,結合士林園藝所現有的弁遄A規劃為「園藝開放公園」。將來倘若軍方同意縮小軍事管制範圍,則將士林官邸及周邊地區公私有土地予以整體規劃,進行「主體公園」、「博物館」、「雙語學校」及「住宅及零售商店區」等項目的整體開發。
收回市有土地行動的告捷,已經被幕僚人員當成陳水扁重要政績之一。接下去要進行的是地目的變更,包括國有地、省有地及市有地,基本上的土地利用目標是開發為公園,在這方面由保護區變更為公園用地,技術上沒有太大的問題。會形成爭議的是,私有地的變更。
就在陳水扁高奏凱歌,回到市政府之後,不久,市議會副議長吳碧珠,便帶著二十多個地主來市府拜會。地主的心理很容易理解,他們都希望自己的土地經過三十多年的管制禁建之後,能藉這次機會來個「鹹魚大翻身」,由保護區變更為住宅用地。而市議會的要求是,要防杜財團的炒作。
對於私人土地部分,發展局的規劃是透過區段徵收方式進行開發,然後再發還四成土地給原有的地主,也就是說地主要回饋六成的土地。  
至於,防杜財團炒作方面,發展局的官員表示,有所耳聞,但事實上很難防止。
 行情四十萬元一坪
大華不動產鑑價公司總經理張義權估計,士林官邸周邊的私有地,雖然位於台北市的精華地帶,但由於是屬於保護區,地目多半是「旱地」,因此現在的價值只能以農地來估價,一坪土地大約是五至十萬元之間。而目前隔著福林路及中山北路,與禁建區相對的「住三」用地一坪的行情大約是四十萬元左右。以這樣的行情作為參考依據,可以了解禁建區土地大致上應該也是處於這樣的行情。也就是說,如果地目變更,這些土地的價值,在一夕間會暴漲到四倍到八倍,利潤相當可觀。
就因為看好這一點,財團逐步蠶食士林官邸周邊土地的傳聞,就一直不絕於耳。六十四~,蔣介石去世後,蔣宋美齡不久即赴美長住,官邸幾成為空城,但由於蔣經國仍掌有極大的權勢,所以還沒有人敢大膽的打官邸的主意。直到七十七年一月,蔣經國去世,蔣家權力式微,而當時國內房地產又正值狂飆時期,因此,引發各路的「牽猴仔(土地掮客)」向官邸周邊集結,當時每坪土地甚至喊到六十萬元的行情。
 據傳介入官邸周邊土地的財團,包括國產集團、遠東建設等;而名人也為數不少,如前亞盟理事會主席谷正綱之子谷家華及谷家泰、已故的畫家—前中華電視公司董事長藍蔭鼎,另外與官邸相隔了一個小山坡的銘傳學院,在保護區內也擁有不少土地。
據了解,七十七年率先介入官邸土地的是遠東建設的趙藤雄。當年五月間,在中山北路五段和福林路交叉口附近擁有八○四坪土地的林雲陣,將該筆土地以一億一千多萬元設定給趙藤雄的妹妹趙秋香。
 同年十一月,具自耕農身分的張捷卿向林雲陣買下該筆土地。十二月張捷卿又將同筆土地設定給趙藤雄。
 國產集團則由具有自耕農身分的董事長林嘉政親自購入一千三百多坪土地,地點就在張捷卿土地旁邊。而該筆土地,也在其後以一億一千萬元設定給國產實業。
 另外,早在民國五十年代初期,時任亞盟理事會主席的谷正綱,也為其子谷家華、谷家泰兄弟,買下保護區內幾塊「旱地」。而藍蔭鼎生前與蔣介石夫婦的關係良好,為了隨侍在蔣公左右,他也先後買了三筆建地。
銘傳學院校長包德明,一向被視之為「官邸夫人派」的中堅分子,她常津津樂道的「蔣公德澤」是,當年她夫婦二人,為了創建銘傳專校,跪在中山北路旁等候蔣介石的車隊經過,也因此而獲准撥用銘傳現址的土地。目前,銘傳由於已經將升格為學院,校地不敷使用,已經將大部分系所遷往桃園龜山,而原校址則留給少數幾個系所使用。
 除了這些具知名度的法人和個人之外,還有吳姓、鄭姓、謝姓和曹姓等家族,都是這些土地的傳統地主。據傳,其中有人已將千餘坪土地售給與蔣夫人關係良好的某信託財團。
由於士林官邸周邊土地的立地條件相當良好,因此房地產市場人士預估,解禁將會再度炒熱這裡的土地買賣,結果可能真會如市府官員所言,很難防杜財團的介入。本文完