房貸利率七‧九%,可刺激房市景氣?

房貸利率六%,才是購屋的黃金買點

七‧九%的房貸利率,恐怕只能吸引自住型消費者,若要消化龐大的餘屋量,非得投資客進場才可出清。

ˉ中央銀行最近打算釋出五百億元的資金,做為無自用住宅者購屋貸款基金,而且還規定銀行實際貸放的利率不得高於七‧九%。這對購屋者是一大福音,將可刺激買氣。不過,目前房市供給過大,而且利率未至全面刺激買氣的階段,因此,整體景氣復甦速度仍有待觀察。
ˉ購屋貸款利率的水準在七‧九%,還無法刺激買氣,那麼利率水準要下降至何種水準,景氣才會回春呢?
ˉ上一波景氣高峰時,房貸利率在六%左右,不過,台灣房地產的投資報酬率(租金收益除以房價)約是四%,利率愈接近四%,投資者愈認為有利可圖,進場購屋的意願會愈高。因此,我們可以判斷,實際房貸利率至少要下降到六%以下,才可以吸引較多的買氣,如果能夠下降至四%左右的話,房市景氣可望迅速復甦。
ˉ事實上,由購屋者的負擔能力,也可以推算利率變化對房市景氣的影響。一般來說,銀行貸款利率每降低一碼(○‧二五%),購屋者負擔房貸的利息就可以降低十五%。
ˉ舉一般台北市的年輕夫妻較能接受的房價七百萬元為例,貸款七成,利率在十二%時,每個月光是利息就要負擔四九、○○○元,可能會用掉夫或妻一個人全部的薪水,甚至不止。但是利率在十%左右,同樣的總價,同樣的貸款成數,每個月要付的利息就降至四○、八三三元,足足降了近一萬元,購屋能力自然大為提高。如果再降至七‧九%的話,每月要付的利息更降至三二、六六六元,付款壓力輕鬆不少,願意買房子的人自然更多了。
ˉ根據過去的經驗,實質房貸利率在十%─十二%之間,最暢銷的預售屋坪數是二十四─三十二坪,主力購屋者是首次購屋者、年輕夫婦和受薪階級;利率在八%─十%時最暢銷的預售屋坪數是三十五─四十二坪,主力購屋者是中等收入家庭、換屋者、投資者、第二幢房屋購買者。利率降至六%─八%,最暢銷的預售屋坪數是四十五─六十坪,主力購屋者是第二幢房屋購買者,以及高收入家庭。
景氣復甦寄望利率再降
ˉ中古屋的自備款高於預售屋,但是單價、總價低於預售屋,因此在同樣的利率水準之下,可以買得起的坪數和預售屋相差不多,上述預售屋的購屋坪數和利率分析,也適用於中古屋。
ˉ不過,依央行的計劃,七‧九%的利率水準,只有無自用住宅者適用,一般購屋者仍要忍受九‧五%以上的高利率,因此,即使無自用住宅者貸款的利率下降至七‧九%,但是一般購屋貸款利率未降,仍然無法吸引刺激房市景氣復甦的投資者進場購屋,而目前市場高達八十二萬戶的龐大餘屋量,光靠無自用住宅者是消化不了的,必須靠投資者進場才可以出清。
ˉ當然,無自用住宅者購屋貸款利率降至七‧九%的水準,對無殼蝸牛的確是一大誘因,但是只能提振部分的買氣,整體景氣要迅速復甦,利率水平非再降不可。(本文由太平洋房屋提供)本文完