房市倒閉、失業頻傳

房地產業是就業市場的票房毒藥?

房地產目前的普遍現象是,建設公司一波接著一波的倒閉,殘存下來的也多半偃旗息鼓,處於休業狀態。而代銷公司則是大幅度緊縮、人員大量流失,因此出現重新洗牌的狀況。

ˉ在房地產市場持續低迷不振聲中,房地產相關行業,已經成為就業市場的「票房毒藥」。建設公司的從業人員,現在除了必須面對因公司業績不好而被迫減薪的情形外,運氣不好的,還可能得面對失業的危機。建設公司的日子不好過,週邊產業當然也無法過太平日子。災情最慘重的就是,昔日被稱為「超級服務業」的代銷業,在市場上宣告陣亡的大大小小代銷業,目前已經難以計算,而幾家規模較大的代銷公司甚至出現「開工半年、休息半年」的情形,其結果是迫使代銷業者大刀闊斧的縮編,而另一結果是即使老闆不裁員,底薪微薄端賴獎金才能維持生計的代銷從業人員,在這種情形下,也幹不下去了,因此便紛紛掛冠求去。
 房市銷售率僅有八%
ˉ房地產市場很慘,已經成為眾所皆知的事實。可是,到底慘到什麼樣的程度?房地產市場有兩個重要銷售檔期,「三二九檔」及「十月檔」,這兩個檔期的銷售率一向是當年景氣的重要指標。今年十月,北台灣預售屋市場推出二十一個預售案,其中台北市出現四個新的預售屋個案,台北縣出現十三個,基隆市僅有暖暖一帶出現一個預售案,而桃園僅有龍潭及蘆竹等地有三個預售屋個案。
ˉ根據租售報導企劃研究室的調查,今年十月,受到景氣低迷及選戰效應影響,總案量一百一十二億的這二十一個個案,只賣掉了九億多元,銷售率僅有八%,創下近幾年來前所未有的新低點。
ˉ選舉對房屋市場是一項大利空,可是與前幾年比較,同樣也有選舉的利空因素,預售屋的平均銷售率,卻都還能維持四成以上,如八十一年同樣也是立委選舉,北台灣預售屋市場十月推出一百五十九個預售個案,總銷售金額達到一千一百七十九億元,但銷售率仍然達到五成七。八十二年有台灣省縣市長選舉,同期推案數也維持一百五十四個的水準,總銷售金額亦達到八百六十八億元,而銷售率也能突破五成。
ˉ去年台灣省長及台北、高雄市長選舉,選戰相當激烈,對房市也造成相當大的震撼。但是,由於在全省將實施容積率的壓力下,於是形成建商一窩蜂的搶建,因此預售推案仍然達到一百個個案,總銷售額約四百五十三億元,銷售率則是四成八,首次跌破五成。
 就業市場的重災區
ˉ平均銷售率不到一成,這種現象是歷年來相當罕見的,其影響所及已經使得房地產的相關行業,成為就業市場名副其實的「重災區」。
ˉ「以案養案」是建設公司慣有的經營手法,因此景氣不好,銷售率不理想,對於建設公司的生存都會造成極大的威脅。可是,對業者而言,為了讓資金運轉,卻又不得不推案。其結果是,造成了一個惡性循環,景氣愈不好、買氣愈低迷、資金愈是緊俏的時候,愈是得咬緊牙關推案,否則就得面臨倒閉的危機。可是,景氣持續低迷,預售屋根本就乏人問津,推案等於白推。
ˉ在這種情形下,財力好的建商,乾脆偃旗息鼓,讓員工放大假。而財力不健全的公司,撐不下去了只有宣告倒閉一途。更沒良心的是,公司老闆在毫無預警的情況下,在大規模推案,或者用不同的手法吸收資金及借貸後,再來個一走了之,捲款潛逃國外,留下個爛攤子讓無辜的公司員工去承受。類似的例子,從去年以來,在房地產界時有所聞,最著名的就是「倒債大王」祐捷建設老闆黃錦洲,他在倒閉前為了吸金推出的不動產證券化個案「詩丹達爾百貨」,不可避免地已成為一個超級爛攤子,除了金融行庫被倒債以外,還有為數達三千多位的投資人,因而血本無歸。目前詩丹達爾百貨,已經陷入停礎茧L以為繼的狀況。
ˉ不論公司放大假或是倒閉,都會讓員工陷入生活困頓的窘境。有良心的公司老闆,雖然不推案,但是也不裁員,員工也還可以領到薪水,但是既然沒有業績了,當然也就沒有獎金可以領,因此對於員工而言,雖然可以體恤老闆的困難,可是生活的現實還是得面對。在這種情形下,除了勒緊褲帶以外,只有另謀他職,可是辭掉工作後到社會上,還是得面對不景氣的現狀,要找個理想的工作,談何容易。
ˉ至於公司倒閉的員工,得面對失業所帶來的的危機,處境就更加的困難了。
 房市吹起一陣裁員風
ˉ房地產相關行業倒閉及裁員,已經蔚然成為風氣。前不久,在業界具有相當崇高地位的某大建築師事務所,就傳出裁員五十%的消息,這家事務所素以規模大及設計風格著稱,因此這項消息傳出後,在業界引起相當大的震撼。
ˉ某大代銷公司,去年所包銷的幾個大案子,接二連三地「掛」了。代銷業這一行,與其他「銷售導向」的行業一樣,從業人員的底薪都不高,必須以豐富的業績獎金來吸引人才,在以往景氣好的時候,代銷業的年終獎金,動輒就是十幾、二十個月地發放,頗有「大塊吃肉大碗喝酒」的豪邁氣魄,也因此才會被認為是「超級服務業」。而包銷的案子銷售失敗後,代銷業者所要面臨除了是「血本無歸」的處境外,還得要面對因為發不出業績獎金,「專案」及「銷售人員」將可能會一哄而散的壓力。所以,代銷業界普遍認為,「代銷公司只要兩個案子掛了,就玩完了!」
ˉ這家大型代銷公司,在這種情況之下,一些老員工便紛紛求去,去年底就已經走掉了三分之一,到了目前戰力也只剩下不到原來的一半。大量失血的結果是,偌大的辦公室有一大半沒有人使用,這家公司為了節省成本,只得將辦公室的一半面積提前解約,退還給業主。
ˉ類似的情況,在北、中、南的房市中,層出不窮,尤有甚者,還出現結束營業而倒閉的情形。在南台灣的大高雄地區,即使是名列前茅的代銷業者,也不堪不景氣的牽累而倒閉。而在中部,由於不景氣出現的最早,也衰退的最迅速,因此殘存的代銷業者,也剩下沒幾家。代銷業者指出,目前代銷這一行的生態環境,猶如經歷一場大洗牌,這種情形就好像民國六十年代末,房地產也是不景氣,當時最大的代銷業者「台北房屋」,不支倒地後,原來的班底出來組成「新聯陽」及「甲桂林」等代銷公司。而時至今日,這兩家公司已成為國內數一數二的龍頭老大,業者指出,目前的情況,就彷彿「歷史重演」。
 黎明前的黑暗
ˉ業者對於未來房地產仍然抱持著憧憬,可是黎明前的黑暗是既深且漫長的。代銷公司關的關,緊縮的緊縮,已經造成不少的代銷人才失去戰場。這些人畢竟還是得過日子,不少人發揮銷售的專才,轉戰到其他的銷售行業,像是因移民潮而興起的「 海外不動產 」及「大陸不動產」,也有的轉戰到「保險業」,甚至還有的乾脆去礎a攤「自己當老闆」,當然其中也有些人轉戰到房屋仲介這一行。不過,轉戰到仲介業的人並不多,是因為對於目前房地產市場並不看好,釵h人認為,繼續留在房地產相關行業沒太大意思。
ˉ除了景氣因素以外,代銷業的心結才是最主要的因素。在往昔「用秤秤金」的時候,代銷業的胃口都被撐大了,因此對房屋仲介業賺的蠅頭小利,往往嗤之以鼻。而雖然時勢逆轉,多數的代銷業人員始終將房屋仲介業當作最後的退路。
ˉ同屬於房地產銷售的仲介業,同樣也受到不景氣的波及,只不過不像代銷業那樣受傷慘重。可是,市場買氣不振卻是不爭的事實,信義房屋行銷部經理薛健平指出,以往一個委託物件,平均需要三十五天左右的銷售期,而目前卻需要四十五天以上的時間才能去化。在銷售的壓力下,新進人員的「陣亡率 」,便大大的提高。而為了提高業績,仲介業者又必須不斷的拓點 ,可是大多數的人對仲介業又多抱持裹足不前的態度,致使業者雖然頻頻提高底薪,但是在徵人的時候仍然不甚理想。
ˉ高淘汰率及徵人困難,使房屋仲介業在房地產不景氣所造成的失業潮中,儼然成為獨樹一格的景象。本文完