連王健林都守不住！兩週內變賣13座文化旅遊城、77家飯店，中國首富散盡家產實錄 

今年初（2017年）的萬達年會上，王健林說：「你們把商業地產改去得了，別再當地產商了」本月（2017年7月），600多億萬達資產包被老王閃電拍賣。

萬達模式，中國所有地產商的模式，都必須建立在不斷擴張資產負債表之上，做大資產，加槓桿，再做資產再加槓桿，循環擴張。王健林反過來了，賣資產、去槓桿。

看看老王拍賣的資產：

13個文旅城（91%股權）（文化旅遊）+77個飯店，總價637.5億元（約新台幣2,850億）；文旅城總建築面積近6,000萬平米、可售建面近5,000萬平米、可售貨值7,700億元；老王對外表達：三贏。

給出的最大理由是：要輕資產上市。

然而是說不過去的。如果一、他不差錢，二、資產值錢，完全可以萬達集團搞個空殼公司把地產放進去。畢竟萬達集團下面已經有了那麼多子產業。

資產折價大拍賣，對萬達來說只說明兩個問題：

一、差錢。

二、資產不像想像中那麼值錢。

悅濤這兩天好好看了看萬達模式，覺得這麼去槓桿下去，萬達不會更輕鬆，只會面臨更兇險的處境。重資產、高槓桿、多元化的模式，狂飆突進的過程中來了個急剎車，金融卡貸就是拿去了安全帶。

首富急需一個安全氣囊：A股。

一、海外投資是壓垮王健林的第一棵稻草

高層在警示：不要用國內的負債去搞海外的資產。有本事海外掙錢國內花，利潤寄回來。兒行千里母擔憂。負債率不是全部。萬達集團是個航母，旗下萬達商業、文化、網絡、金融四大產業。萬達商業地產只是其中一塊。

萬達集團的總負債，是個謎。文化、網絡、金融，以及海外投資，現階段，都已經燒了很多錢。單看萬達商業，負債率跟國內上市房企差不多。恒大、融創，也都滿血融資。萬達不一樣：往海外砸了太多錢。

據澎湃新聞統計，萬達在海外的投資總額已近2,500億元。

乖乖，一年往海外砸500個億。今年初萬達開年會時，王健林還表示：堅持國際化。首要目標是拿下印度和巴黎的文旅項目。也就半年時間，不但海外的不要了，連國內的13個文旅城都閃電拍賣。

形勢陡變。網路傳出萬達集團6個境外項目，被最高層點名嚴肅處理，銀監會牽頭卡脖子。（銀行業監督管理委員會）不能從境內融資，也不能賣給境內企業。現在萬達資產拍賣回流600多個億，13個文旅項目和77個酒店不需要自己再砸錢，還直接甩掉了400多億負債。按理說債少了，現金流大幅改善了，可以繼續搞投資。

但老王沒有留著，表示這些錢馬上還貸。恐怕那2,000多億海外投資，已遭逼債。兜兜轉轉，都是銀行的錢。

但這些投資的東西，一不能實現現金回流，二不能增值變現。很多資產一賣就虧，因為賣不出投資成本價，首富為了把錢投出去，不計成本。

對國內銀行來說：遠看是資產，近看是窟窿。對首富來說：勒緊褲腰帶，先過政治關。

二、現金流是第二棵稻草

萬達的負債很高。比負債更可怕的是和負債不匹配的資產和現金流。王健林創業半生，都在追求一個「穩定」的模式。終極目標，就是有穩定的、高枕無憂的現金流資產。

2000年萬達轉型搞商業，就是這個目的。因為老王覺得搞住宅，沒項目開發就沒錢了；商業搞起來坐地收租，萬年大計。後來的路子，證明王健林超強的執行力，萬達廣場鋪了全國200多家。

但實際上是以賣養租。通過廣場投資低價拿地，周邊開發住宅回籠資金，養自持物業。王健林把這種模式叫「現金流滾資產」。最後發揚「清華北大不如膽子大」的精神，搞投資回報期更長的文旅、搞酒店。

老王應該是把這些自持項目當成萬年大計來看的，雖然投資大、周期長、回報低，但放在自己手裡，長期做地主。每個萬達廣場配套的銷售型物業：住宅、寫字樓、公寓、商鋪，快速周轉，做為短期現金流來源。

這種模式的核心能力：1、低價拿地；2、大量融資；3、快速去化。

銷售型物業的高溢價和去化率決定萬達的現金流能力和利潤。這麼多年過去，和萬達巨量的投資、成本、負債相比，現金流還是太少了。

圖中可見，萬達商業經營進的錢、投資花的錢、以及融資進的錢。高度依賴融資支撐現金流。

近兩年由於住宅市場的火爆，經營現金流會更好看一些，但是萬達的巨量投資資產，需要持續投資燒錢。在海外砸的錢比國內還多，至少比萬達商業地產這塊的投資支出多。