房地產的不敗定律,似乎就是Location、Location、Location!彷彿地點決定了一切。這道理我們都懂,誰不想要買在台北市仁愛路呢?除非你有個睿智的爺爺奶奶當年早買下,或者錢很多,可以用現金買下黃金地段的房子,而且打算長期持有置產,不然,你還有兩個重點要認識:「時間」和「利息」!

「時間」包含「進場時間」和「預計持有的時間」,而「利息」指的是「貸款利率」。

「進場時間」常常會影響購買的價格,例如:在一個重劃區還沒成形前就買,價格當然比整個區域都成熟後的價格低許多。又例如,在房市冷清時,議價空間通常也比較大。不過,「預計持有的時間」有時候會比「進場時間」更重要。如果你計畫房子要持有5年以上,那麼,可以考慮還在發展中的重劃區,雖然要接受目前比較不足的生活機能,但只要有明確的建設計畫和時程,隨著時間和建設的發展,幅度較大的增值是可以被預期的。如果你只打算住個2年,有些目前正在興建的捷運線或是生活機能已經很完備、土地越來越少、新建案也越來越貴的區域就可以考慮,因為兩年後要賣時,剛好趕上一波增值潮。

「貸款利率」對於房地產投資的重要性不可言喻。由於房地產的槓桿通常比較大(以一般常見的貸款成數-8成為例,你出20%,銀行出80%,而且還提供寬限期)貸款利息就成為了持有房地產最顯著的資金成本之一。2009年金融海嘯後,忽然驟降的低利率,與驟降的遺產稅也成為房市反轉狂漲的因素之一。在美國貨幣寬鬆逐步計畫退場之際,歐盟卻擴大貨幣寬鬆政策,使得預期的利率調升速度可能延緩,不過,長期來看,利息上升的趨勢不變,持有房地產的資金成本預期將逐步提高。

不過,儘管「時間」和「利息」很重要,「地段」無疑仍是影響房地產是否保值的最關鍵因素。除了考量自己和家人的需求外,紅色子房曾提出的「井字分析法」也是我常用的分析工具之一。有興趣的朋友可以參考紅色子房的文章

在房市前景混沌未明的現在,以「地段」、「時間」和「利息」來作為房市觀察與決策的參考,釐清自己和家人的需求,並學會看屋、議價,是購屋決策前必要的功課。

本文獲「House 123」授權轉載,原文在此

作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。