讀者提問:

子房老師,我是月薪四萬的上班族,由於物價飛漲,很想利用投資工具翻身。最近有朋友介紹一個在美國的房地產投資機會,只要200萬,估計每年有12%的報酬率,等於是每年可以賺24萬,但至少要持有三年。因此我打算申請信用貸款,貸款200萬,算下來5年貸款平均年利率6%,馬上有套利機會。但是因為家人阻止我負債,目前陷入冷戰。請問您支持我的投資計畫嗎?

子房觀點:

你好,首先對於你想投資的企圖心與積極度,給予高度肯定。記得在「富爸爸窮爸爸」系列書籍裏,就教育鼓勵帶來投資現金流的「好債」,減少消費自用的「壞債」。這樣的理念,我也是相當認同。

但是即使如此,我認為如果你追求穩定的投資,專注「正向現金流」是很重要的。什麼是正向現金流呢?就是你每月的收入,扣除相關費用仍有盈餘,你不需要再貼錢去填補資金缺口。

以你的美國房地產投資為例,200萬本金以每年12%計算,年賺24萬,等於每個月有2萬元的收入。但是你的信用貸款,以200萬貸款利率6%計算,每個月本息攤還要3.9萬。等於為了這個投資,你還得貼每月1.9萬還給銀行,呈現「負向現金流」的情形。如果以你每月四萬的月薪,等於每月有一半薪水得先去還債。

你可能很迷惘,明明年賺12%的投資機會,扣除6%的融資成本,有 6%的套利機會呀!這如果是在房地產貸款裏,因為有「還利息不還本金」的幾年寬限期,所以會有「正向現金流」的機會。但是如果是用信用貸款,每個月本金利息都要攤還,所以壓力會大得多。因此,會動用到信用貸款,多著眼於短期房地產的增值。也就是說,你投資的200萬房地產,有機會一年內賣掉,可以賺個10%以上。如果是三年以上長期持有,你就必須要準備部分資金水位,填補短期的本金償還空間,以期待三年後的資本利得。