這幾年房價高漲,儘管我常常提醒學員買房子要注意土地使用分區和建物使用用途,不要買工業用地的房子當住宅使用,但最近講座還是常常遇到讀者問我:「工業住宅真的不能買嗎?」

早期許多工業用地的建案,不僅沒有特別標明土地使用分區,連樣品屋或實品屋都是做一般住家的家具配置,使得買方以為可以買來做住家使用。依照公平交易法和消費者保護法,建商如有提供虛偽不實或引人錯誤的廣告,即屬違法,買方權益如因此受侵害,可向建商求償。

然而最近幾年的工業建案廣告,建商和代銷不僅標示土地使用分區為工業區,連樣品屋、實品屋的房間都標示辦公室使用。儘管有些銷售人員可能暗示買方可以當住辦混合使用,但在簽約時,卻常常提供附約,請買方簽切結書,表明知悉此建案為工業用地,僅能做一般事務所、零售業等用途,未來如做住宅使用,責任歸屬完全在買方。當建商與代銷已如此明白告知並轉嫁責任,還要買來當住宅自住或出租嗎?

土地使用分區有無變更的可能性呢?在建築執照申請前,如符合各縣市政府土地使用分區變更申請條件(如:補稅、回饋一定比例的基地面積作為開放空間以供公共使用等)是有機會變更成功的。部分建案的確在興建前順利變更土地使用分區成功。然而,如果在申請建照前未能順利變更,在使用執照下來後,除非未來重建或都更,否則變更使用用途的機率微乎其微。在變更使用之前,如將工業用地違規做住宅使用,將有罰鍰的風險,且如逾期不改善,還可以連續處罰。

工業宅雖然較鄰近行情低,但將房子的賭注放在主管機關罰與不罰的機動性政策執行上,值得嗎?

本文獲「House 123」授權轉載,原文在此

作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。