讀者提問:

子房老師,我三年前在某個新興重劃區買了新房子,房價曾經漲到每坪還不錯的價格,但是最近似乎有下跌趨勢。由於現在搬過去自住,生活機能還不成熟,目前正煩惱是否出售,還是繼續持有下去。請問,有沒有簡單的判斷方法呢?

子房觀點:

其實,觀察新興重劃區的發展,有一個很好的指標,就是最近話題爆紅的「摩鐵」(Motel,汽車旅館)

還記得「那些年」,台中七期重劃區剛發展的時候,新市政中心所在周邊地區還是光禿禿的一片空地,只有新光三越孤立在那裏,假日雖人潮洶湧,平日卻成為「等一個人百貨公司」。此時,地主們為了養地,把土地租給汽車旅館業者,創造了台中引領全國的「精品主題摩鐵」風潮。

台中七期最近十年發展迅速,豪宅商辦林立,市政府及議會也搬遷到此,隨著「台中大都市歌劇院」的即將完工,拆模過後的亮麗外表頗令人驚艷,又帶動當地一波房地產看房潮。此時大家早已忘了那個曾經充斥八大行業、精品摩鐵的七期,只能對著目前的豪宅高價望屋興嘆。

紅色子房曾經與某知名摩鐵經營老闆討論合作事宜,得知若土地租金合宜,建物裝潢成本控制得宜,理想的摩鐵可以在2~4年內回收成本,生意好的摩鐵平均房間每天都有四對以上情侶使用,經營毛利可達五成左右。但是為了保險起見,多要求承租土地至少10年以上,才能夠保證投資收益。

所以,摩鐵的數量,就反映該重劃區發展的「反指標」。倘若摩鐵越開越多家,表示地主及建商們不看好區域發展,短期對土地開發沒信心,乾脆先出租給摩鐵業者養地10年再說。倘若發現摩鐵一家家關起來,地主建商開始圍籬整地,表示這個重劃區要進入密集發展期了。適時卡位公園綠地或者公有土地附近,也許過不久你會發現,你家除了前有綠意,旁邊有豪宅加持,走路還可以到達歌劇院第一排。