前幾天陪朋友去看了一個建案,雖然採光條件還不錯,不過,雨遮面積不小,算一算,雨遮加起來的面積竟然比其中一間房間還要大!另外,前陽台佔了客廳空間幾乎1/3的面積,銷售小姐說,交屋時,建商會幫住戶透過二次施工把陽台外推,讓客廳變大…朋友問我,雨遮現在不是不計價,為什麼有些建案還是會規劃這麼多的雨遮?而陽台的價格不是和室內坪數賣一樣的價格嗎?既然都是要幫買方外推,為什麼要規劃成陽台,不直接規畫成室內坪數呢?

其實說來說去,都是為了和「錢」有關,而「錢」,就跟「容積」(簡單說就是可以蓋房子賣錢的「樓地板面積」)有關。

每一塊土地,依據不同的土地使用分區、都市計劃以及相關的法規規定,可以規劃興建的容積率[註] 不同。為了強化建築本身的防火安全與提升居住品質,建築法規允許建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮、屋突及機電設備等項目計入容積範圍,因此在計算容積的限制時,這些空間都不算在內。

可是,法規又允許這些項目可以變成附屬建物或公設,也就是說,這些陽台、雨遮或機電設備,可以納入「權狀」面積。

講白話,建商規劃這些項目,一來,不會佔掉可以使用的「容積量」;二來,又可以納入權狀,拿來賣錢。

最特別的是「雨遮」,雖然內政部規定雨遮不得計價,但在實務上,建商、代銷大部分還是會將雨遮的價格轉嫁到「每坪單價」上,也就是告訴買家,雨遮不計價,但其實每坪單價已經「變相」提高。有的建案訴求三面採光,就有三面雨遮,坪數加起來還真不小。

還有些建商,就像這個建案一樣,透過多規畫陽台,再幫住戶在二次施工時外推出去。表面上是幫住戶多爭取到室內面積,其實是幫建商賺得更多「容積」,也就是「可以賣錢的樓地板面積」。

所以下次看建案時,如果看到雨遮和陽台特別大,就知道建商打的是什麼算盤了!

[註] 容積率:指的是總建築面積與建築用地面積的比值。而建築面積一般來說大體等於各層樓板的面積總和,但是由於實際建築總會有架空、懸挑、陽台、斜屋面等各種情況出現,因此實際上建築面積的計算非常複雜,有專門的建築規範對建築面積的計算進行詳細的規定。

本文獲「House 123」授權轉載,原文在此

作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。