學會這招，輕鬆當「跨國房東」

讀者提問：

子房老師，最近許多朋友邀請我去聽海外不動產投資說明會，現場漂亮的物件照片與模型，相對親民的房價，讓人相當心動。雖然我的確有資金可以投資，但是有些國家我其實根本沒去過。隨著政府持續打房，如果海外不動產投資已經是潮流，我該怎麼選擇呢？

子房觀點：

「潮流」常常會帶動並改變消費行為，但是仔細思考都有脈絡可循。

比如說，中秋節到了，各大超市賣場擺起大陣仗賣烤肉爐、木炭、各式烤肉食材，中秋節變成「全民烤肉節」。但原本是吃月餅、文旦賞月團圓的習俗，是如何變成烤肉大會呢？

原來中秋烤肉風，是醬油廣告起的頭。在民國76年，兩家醬油公司在中秋節前打對台，「一家烤肉萬家香」對上「金蘭醬油烤肉大會」，緊接著年年中秋前夕大量廣告加上與超市賣場結合的促銷活動，掀起了台灣中秋節全民烤肉二十多年來的潮流。

同樣的，最近隨著大量海外不動產行銷廣告持續曝光，似乎也會讓讀者覺得，海外不動產投資已經蔚為風潮？

紅色子房過去有篇文章「聰明人都這樣做！在台北租房子，在全世界買房子」，當時揭櫫了台北市在全世界房地產投資評比報告，居然是最後一名。加上政府打房造成交易量縮，腦筋動得快的業者早就佈局海外，吸引大家把資金往國外投資。有房仲業者推估，海外投資市場總額上看500億，但其實算算，也只占全台住宅市場交易規模2.3兆的2%，如果要稱為「潮流」還有不少成長空間。

隨著各大房仲持續舉辦海外投資說明會，進軍日本、馬來西亞、美國、英國、澳洲、加拿大等海外不動產似乎已成為許多房地產投資人考慮的選項，對於習慣將房地產作為重要資產配置的華人來說，該怎麼選擇合適的國家與標的呢？全世界有將近200個國家，為什麼只有這幾個國家值得投資？

從專業投資法人的觀點，海外投資不動產有兩種形式。第一種叫做海外直接投資（Foreign Direct Investment），簡稱FDI。直接購買產權，委託當地業者協助經營管理，最後再委託當地業者出售，每年可能也得安排時間去視察探訪了解屋況。第二種叫做海外證券投資（Foreign Portfolio Investment），簡稱FPI。基本上就是把錢投資到國外不動產證券化基金（REITs），該基金透過專業機構買賣與持有具優良收益的不動產物件，這類REITs在美國、日本、新加坡、澳洲都有發行，投資標的選擇多樣，也可以分散風險。

海外不動產直接投資（FDI）其實難度比國內不動產投資高很多，最近紅色子房為了幫助一般投資大眾如何自我簡單評估海外不動產投資，同時因應相關講座邀請，自創「海外投資三環三線評估法則」，三環包含「產權保障環、營收成本環、金流稅務環」，三線包含「匯率成長線、租金成長線、房價成長線」。只有畫出漂亮又理想的三環三線圖，才是真正合適的海外不動產投資；有興趣的朋友可以關注紅色子房相關講座。

回到讀者的問題，想跟著潮流投資海外地產的朋友，如果只想單純投資，但是對該國很不熟悉，建議先找基金公司問問有沒有合適該國REITs產品可以選擇，透過專業操盤的海外不動產基金，安全又穩當。如果除了投資以外，對於該國還有旅遊、度假、子女留學等發展可能性，再來考慮直接投資。

就像是中秋節「烤肉瘋」一樣，花了大量時間買烤爐生火與準備食材，最好是趁著佳節烤肉機會，招聚久違親朋好友聯繫感情，摸蛤仔兼洗褲；不然，如果只是應景想搭上中秋節烤肉風潮，也許兩人走趟日式炭火燒肉店，再對著明月喝一口清酒，瀟灑又簡單。

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