房價出現跌勢？讓房地產業震驚的六張圖

紅色子房語錄：WINTER IS COMING，你的對策是什麼？

雷陣雨的午后，某知名代銷公司一姐W，難得到我辦公室聊天。她看著台北101的窗外，對於底下信義計劃區的週邊豪宅建案如數家珍。記得去年此時的她忙得不可開交，業績掛帥還換了一台全新GLK。最近居然閒到去學AutoCAD，下了課跑來找我喝咖啡。

「最近房市真的很冷，剛剛央行又發佈了擴大房貸緊縮政策，看來我還要再去找其他課程報名囉。」W仍不改她的幽默。

「其實央行現在算是朝重傷病人再補一刀，至今政府所有打房政策都在砍『量』，卻不見得砍到『價』。」我拿起iPAD，秀給她看我與Yam房價網甫發展完成的實價登錄房市分析。

「天啊！量縮這麼嚴重，叫房地產業怎麼生存？」W露出頗為震驚的表情。

隨著Big Data（巨量資料）成為顯學，政府房地產實價登錄資訊從民國101年8月開始至今也已經累積上百萬筆資訊，隨之發展的各種形式統計也漸漸具有相當代表性。紅色子房指導Yam房價網團隊，除了去年已發表的交易熱度、單價地圖、地段指數以外，最近進一步根據目前累積上百萬筆政府登錄房價資訊，發展各縣市行政區價量線上分析程式，出現驚人的結果。

我們針對從101年8月起的實價登錄資料，依照各縣市行政區、物業類型，針對所有房屋與挑出屋齡10年內新古屋兩類，進行每月均價及交易量統計。我先簡單挑出六大都會區的熱門交易區域分析後發現：

以台北市去年交易最熱門的中山區為例，住宅大樓類型今年一月起交易量逐月腰斬再腰斬，成交筆數大幅萎縮。然而，「天龍國」堅守不退的房價，像是打不死的明星高中地位，絲毫不受政府左派政策影響。

新北市中和區顯示結果更糟糕，政府只有「打房量」，並沒有「打房價」，甚至房價有上揚的趨勢。價量背離，看來政府房價政策失靈，未來成交更難，房地產業者欲哭無淚。

即將在民國103年底升格的桃園縣，挾著桃園航空城的議題，一度成為去年房價上漲寵兒。然而以交易量最多的桃園市為例，今年初碰到量縮現象之後，房市均價似乎出現下跌趨勢。難道，桃園房價的春天，這麼快就結束了嗎？

台中市西屯區則是量縮之後，價格出現更大波動，研判這波盤整仍需一段時間觀察，只是目前看來還看不到下跌趨勢。在價量背離的狀況下，台中房地產業者恐怕是要難過了。

至於古都台南，紅色子房觀察出「淺碟市場」的特性。以精華東區為例，去年底市場炒作南紡夢時代相關議題，造成東區交易爆大量，房價也噴出漲勢。只是回過來看，那段時期的激情，似乎在今年一月後又煙消雲散。

高雄市房價算是都很穩定，雖然有些新建案曾出現超高價議題，但是普遍看高雄一般房市，以交易量最大的三民區為例，價格似乎還是在某區間不動如山，呈現量縮價平的情況。

房地產市場裡，買賣雙方最關心的是價格，房地產業最關心的是交易量。經過統計後發現，量縮的實際情況比想像還嚴重許多，加上政府因應選舉持續下重手。我借用熱門美劇權力的遊戲(Game of Thrones)北國族語，房地產業者的「凜冬將至」(Winter in Coming)。

[快速結論]

看到住宅房市短期內如此蕭條，腦筋快的代銷一姐W話鋒一轉，問我：「最近我好多客戶不看豪宅了，都轉想投資旅館，你有沒有什麼建議？」

「我剛好最近辦一個商旅投資精英班課程，著眼在如何與房東、投資人、旅館經營業者的三方股權合作，讓面對房屋持有成本提高的房東有資產活化收益，投資人有穩健的股東報酬，旅館經營業者也可以加速展店需求，促成三贏的局面。」我說。

「哇，這麼快就有對策了。」W讚許說。

在過去地產投資=炒房的對立氛圍下，紅色子房曾經定義與宣揚「風格地產」，就是「讓環境生活更美好的地產」。針對惡屋改造、空地活化，提出眾多「賺錢」的案例。如辦公室改建的商務旅館，歷史街屋的文創商店、背包客棧等等。

這樣的「風格地產」，需要租金收益的房東有興趣，一般投資人也有興趣，有經營實績的風格企業有展店需求但資金不足。課程主旨是創造出三贏局面，房東出「空間」，投資人出「整建與營運開辦資金」，經營實體出「knowhow與管理人力」，並以股權持有方式設計合理分潤模式、完善進場退場機制，讓參與學員得以合作進入商旅投資地產的世界。

凜冬將至，房地產投資也需要創新的經營模式，你準備好了嗎？

本文獲「幣圖誌」授權轉載

作者簡介_紅色子房