近來金融市場出現悶悶氣氛,深究其因,股市方面,我判斷是美股道瓊工業指數、NSDAQ或是S&P500指數均處於相對歷史高點,或剛從高處下滑;債市方面卻表現得較預期來的好,油金價格也居高不下。讓人無法心安的,除了經濟數據,還有烏克蘭的情勢轉趨緊繃,看起來一些保守資金紛紛在尋求更佳出路。

台灣部分,政府宣示陸續推出打壓房市的措施,成效預料會漸漸彰顯,至少上漲的機會是降低了,觀望的買盤也增加了,加上一些房屋租金的投報率低到令人無法想像(2%以下)。然後,今年以來,國內許多保守型資金大批湧入人民幣慘遭滑鐵盧,正處於不知該攤平或是認賠的交叉路口。

綜上原因,我認為接下來穩健的、安全報酬率的商品,將會擄獲一般民眾的心。我思索了一下,國內的REITS(不動產證券化商品)確實是現階段可以強烈考慮之。

過去為人所詬病的,是國內許多掛牌上市交易的REITS除了交易量偏冷,就是市價與淨值差距不小,或者是長期報酬率偏低,因為國內只單純在收取租金,不像海外的是傾向不動產標的物的整體開發,或是抽取一定的收益比例,所以乏人問津。

不過,前幾年的三鼎REITS順利經由受益人大會召開半數同意、表決、清算之後,公開以高價標售其持有的建物,而讓股東以極佳的報酬率退場之後(清算之後的淨值較當時市價還高出三成),不少現金大戶開始搜尋其他適合的標的。國泰R1(01002T)原本是大戶狙擊標的,其標的物是喜來登飯店加上西門大樓及中華大樓,但因為新光、富邦、國泰三家大金控交互持有超過半數各自發行的REITS,所以無法通過建議清算變現案,只得五年後自行申請都更,預計5/22每股配發現金股息0.509元,以現在市價來算,現金殖利率約2.78%(採分離課稅 稅率10%),溢價13%。而且數年後仍然有開發或都更的龐大利益可期待,投資心態最保守者可以留意。

但是我最建議的卻是駿馬R1(01008T),於民國96年5月3日設立,以當時的鑑價(淨值是15.23元)相較於這幾年國內房產價格狂漲一大波的情況下,目前市價也僅較淨值溢價17%,主因是在今年4月30日已經通過受益人大會,決議清算持有標的物,而其三棟建物標的為國產實業大樓7,158坪(鄭州路整棟)、中鼎大樓 3,983坪(辦公高樓層居多)、漢偉資訊大樓6,257坪(廠辦大樓)。試想光是敦化南路中鼎大樓的增值空間,這六年來,我保守估計至少有一倍以上,預料等待時間約再三到四個月,就可以進入公開標售階段,只要處分任何一棟建物,都可以多配發現金給股東或是反應在市價,風險極低。據悉,估價如果全部處理掉,與目前淨值相較,應該還有至少五成空間(扣除目前溢價近二成來算,也還有三成),套利風險不大,一些大咖早已經卡位了,各位可以勇敢介入之。