投資心態最保守的人，可以跟著大戶買這種「冷門商品」

近來金融市場出現悶悶氣氛，深究其因，股市方面，我判斷是美股道瓊工業指數、NSDAQ或是S&P500指數均處於相對歷史高點，或剛從高處下滑；債市方面卻表現得較預期來的好，油金價格也居高不下。讓人無法心安的，除了經濟數據，還有烏克蘭的情勢轉趨緊繃，看起來一些保守資金紛紛在尋求更佳出路。

台灣部分，政府宣示陸續推出打壓房市的措施，成效預料會漸漸彰顯，至少上漲的機會是降低了，觀望的買盤也增加了，加上一些房屋租金的投報率低到令人無法想像（2%以下）。然後，今年以來，國內許多保守型資金大批湧入人民幣慘遭滑鐵盧，正處於不知該攤平或是認賠的交叉路口。

綜上原因，我認為接下來穩健的、安全報酬率的商品，將會擄獲一般民眾的心。我思索了一下，國內的REITS（不動產證券化商品）確實是現階段可以強烈考慮之。

過去為人所詬病的，是國內許多掛牌上市交易的REITS除了交易量偏冷，就是市價與淨值差距不小，或者是長期報酬率偏低，因為國內只單純在收取租金，不像海外的是傾向不動產標的物的整體開發，或是抽取一定的收益比例，所以乏人問津。

不過，前幾年的三鼎REITS順利經由受益人大會召開半數同意、表決、清算之後，公開以高價標售其持有的建物，而讓股東以極佳的報酬率退場之後（清算之後的淨值較當時市價還高出三成），不少現金大戶開始搜尋其他適合的標的。國泰R1（01002T）原本是大戶狙擊標的，其標的物是喜來登飯店加上西門大樓及中華大樓，但因為新光、富邦、國泰三家大金控交互持有超過半數各自發行的REITS，所以無法通過建議清算變現案，只得五年後自行申請都更，預計5/22每股配發現金股息0.509元，以現在市價來算，現金殖利率約2.78%（採分離課稅 稅率10%），溢價13%。而且數年後仍然有開發或都更的龐大利益可期待，投資心態最保守者可以留意。

但是我最建議的卻是駿馬R1（01008T），於民國96年5月3日設立，以當時的鑑價（淨值是15.23元）相較於這幾年國內房產價格狂漲一大波的情況下，目前市價也僅較淨值溢價17%，主因是在今年4月30日已經通過受益人大會，決議清算持有標的物，而其三棟建物標的為國產實業大樓7,158坪（鄭州路整棟）、中鼎大樓 3,983坪（辦公高樓層居多）、漢偉資訊大樓6,257坪（廠辦大樓）。試想光是敦化南路中鼎大樓的增值空間，這六年來，我保守估計至少有一倍以上，預料等待時間約再三到四個月，就可以進入公開標售階段，只要處分任何一棟建物，都可以多配發現金給股東或是反應在市價，風險極低。據悉，估價如果全部處理掉，與目前淨值相較，應該還有至少五成空間（扣除目前溢價近二成來算，也還有三成），套利風險不大，一些大咖早已經卡位了，各位可以勇敢介入之。

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