想聰明買房？下次接到銀行推銷電話別立刻回絕

讀者提問：

我們夫妻最近剛簽約買了生平第一棟房子，總算圓了買屋夢。但是碰到銀行貸款人員詢問要不要寬限期時，夫妻兩人意見就不一樣。我覺得可以用寬限期呀，這樣初期負擔不會那麼大。妻子覺得既然要背債，就趕快把房貸還一還，無債一身輕。請問哪一個比較有道理呢？

子房觀點：

回答這個問題之前，我想請每個讀者先自己回想一下。每當接到銀行專員電話行銷，告知你有優惠貸款的通知時，在目前生活財務無虞的前提下，你當下的反應是什麼？以下有兩個選擇：

A：回答「不需要，謝謝！」然後隨即掛掉電話。
B：回答「噢，這樣呀？利率是多少？」稍微花一分鐘了解內容。

如果是屬於前者，我建議這樣的讀者們，貸款不要用寬限期，趕快把房貸還清。如果是後者，才有正確使用寬限期的觀念。

怎麼說呢？寬限期基本是就是一個「套利」的觀念。套利的意思，就是借利息較低的錢，去賺利率較高的收入。比如說，有一檔基金投資報酬率每年可達5%，你借了年利率3%的錢去買這檔基金，算下來你每年可以「套」出2%的報酬收入。

紅色子房用最簡單的算術舉例：今天甲借給乙1000萬，借款10年，倘若不計利息，每年乙要還給甲100萬。

如果甲跟乙要每年2%的利息，乙除了每年要還給甲100萬，第一年還要補20萬利息(1000萬*2%)給甲，第二年除了還甲100萬外再補18萬利息(剩900萬*2%)，第三年除了還甲100萬外再補16萬利息(剩800萬*2%)。單看利息，這樣三年的利息加總共計54萬。

但如果甲給乙三年寬限期，每年只要還息不還本，乙第一年要還給甲利息20萬(1000萬*2%)，第二年的利息也是20萬(1000萬*2%)，第三年的利息也是20萬(1000萬*2%)。本金不動，這樣的利息加總共計60萬。

上述兩種情形，「有寬限期」比起「沒有寬限期」，利息加總多了6萬，代表什麼事發生？

乙使用寬限期，這三年來保留了300萬在身上，但是得多付出6萬元的代價。

因此，如果乙不拿這300萬去其他地方，用機會成本賺比6萬元還高的收入，就等於平白損失6萬元。

所以讀者要建立一個認知，「只要使用寬限期，整個借貸行為付出的利息會增加。」

回到單純買房邏輯，到底使用寬限期怎樣才有利？

簡單的說，對於「在寬限期結束後賣房，同時賣房增值收益高於因應寬限期多付的利息」，這樣就就有利！

因此，紅色子房歸納以下三種情形：

如果是「一生就買這一次房」的讀者，如果財務情況允許，其實就不需要考慮寬限期，因為這樣反而增加你的利息支出。

如果是「一生就買這一次房」的讀者，同時具有多角化的資金投資管道與頭腦，若是找到年投資報酬率比房貸利率還高的金融投資商品，也可以考慮使用寬限期省下本金，轉去投資這些金融商品，賺更多的利潤回來。這就是「套利」的觀念。

如果是打算「買了房短短幾年又換房」的讀者，在預期房價可能會上漲的區域，也可以考慮使用寬限期。因為可以用最低的利息成本，獲得更多房價增值的獲利。但是，如果房價下跌可就損失大了。除了利息增加以外，該還的本金還是要還，加上因為房價下跌造成自有資金回收的損失，將出現三重打擊。

對於自住一族，依照紅色子房曾經說的「10+25 買房成功人生公式」，前10年買房重增值換屋，後25年買房重保值養老。倘若眼光精準，拚前10年增值的這棟房子，可以考慮用不斷轉貸「借新還舊」方式，一直享有寬限期，拚到最後第10年增值出售，把所有因為使用寬限期所增加的利息成本一次賺回來。但是後25年養老的這棟房子，就不建議使用寬限期了，如果可以，甚至貸款越少越好。

因為根據富爸爸窮爸爸理論，買房自住是負債，不是投資。負債嘛，還是越少越好囉！

還有，下次接到銀行貸款行銷電話，建議讀者可以隨口問一下利率跟手續費，多想一下近期有沒有可以套利的產品。畢竟「你不理財，財不理你」呀！

作者簡介_紅色子房