最近高房價議題又再度出面救援馬政府,在「雙張會」(張金鶚和張盛和)之後,除了喊出要課征囤房稅外,依舊沒有太多新意,除了提高持有稅外,社會共識最高的就是廣建社會住宅或公屋組屋,從供給面下手。

這樣的邏輯其實是按照新加坡和香港政府,為了解決高房價所推出的方案,但提高供給就能打壓房價?這樣的說法,只存在學術空談中。實際上剛好相反,更多的組屋或者社會住宅剛好就是推高房價的元兇。不信,請看數據。

根據美國顧問公司Demographia發表的「國際房價能力負擔調查」顯示,香港已經連續4年蟬聯房價負擔最高的城市。而根據《Global Property Guide》調查,新加坡和香港都是全球前五大房價最高的地方。

笨蛋!政府蓋「社會住宅」只會讓台北房價更高

為什麼擴大供給無法將房價打下來?因為當政府擴大供給,等於是給需求方明確訊息:你一定可以在這邊住下來,等於創造現在與未來的潛在需求,而投機客也看準這點,更勇於進場掃貨,因為政府幫你找下一個傻瓜買盤,這麼好做的生意,誰不做?

如果還是想不清楚,請想想新北市。

新北市最早叫做台北縣,中南部民眾北上討生活,但住不起台北市,只好往外圍搬遷,從中和、三重、新莊、新店、土城、淡水通通都屬於這範圍,換言之,現在的新北市就是當初用來解決台北市住宅問題的方案,但最後證明,隨著新北市越來越大,反倒讓台北市房價更往上走,因為有更多「靠近台北市」的空間可以居住,對於要到台北市討生活的人,自然不擔心沒地方住,在需求不降的情況下,原本只有台北市高房價,最後就變成也把新北市房價一起拉高,出現一個大台北都會區,邊陲並沒有解決中心的困境,反倒強化中心的不可替代性。

有種理論可以解釋這樣的現象。

諾貝爾經濟學獎得主克魯曼曾對國際貿易提出的「核心—邊陲」理論,或許可以為大家指引出一個方向。依其論點,兩地區貿易成本下降後,將是經濟規模較大的市場或大國獲利,成為資本、生產的中心;經濟規模相對較小的市場或小國,則可能被邊陲化。

這套理論放在區域發展中也完全適用。有些區域,人口、資金集中,經濟活動活躍,稱為核心區;相對的,有些地區就業機會較少、人口外流嚴重、經濟活動相對落後,稱為邊陲區;介於此二區之間的過渡地帶,為核心區擴張的潛在地區,稱為半邊陲區。

這些區域間彼此的互動又分成以下兩種

1、擴張與模仿(新北市學習台北市成長模式)

(1) 擴散:核心區將其影響力擴散到邊陲區,以刺激帶動邊陲區的發展
(2) 模仿:邊陲區受到核心區的新觀念、新技術、新資本的刺激之後,極力模仿核心區的發展形式,加速其經濟發展(例如:新北市也學台北市不斷蓋聯外道路、劃定新都市計畫區)

2、反吸與退化(新北市部分區域人口不斷外移)

(1) 反吸:指核心區在發展過程,不僅不能以其較進步的技術,或較雄厚的資本協助邊陲區的發展,反而不斷吸取邊陲區的勞工與資金。
(2) 退化:指邊陲區的勞工、資源及資金不斷流向核心區,以致本身的發展停滯,甚至逐漸衰退。