我月薪四萬，有沒有可能靠投資房地產翻身？

讀者提問：

我是一個西餐廳的廚師，月薪大概4萬，工作經驗5年左右，也算是個小師父。最近幾個同梯的朋友都跑去當賣房業務，催我買房子投資賺錢。我家裡雖然不富裕，但還有一間透天厝。當初父母也是繳貸款很久才買下這棟房子，我現在也每月貢獻1萬元回去給兩老減輕負擔，盡點孝心。只是覺得自己這樣存錢很慢，連存個100萬頭期款大概也要8年吧！我在服務業裡算勞動力很大的，十年後也不知道可以再操多久，很想靠房地產翻身。朋友說我可以用現在這棟房子去貸款，再拿現金去投資預售屋賺價差，請問這樣可行性大嗎？

子房觀點：

簡單的說，想在房地產賺錢，我歸納出三桶金路線。

第一桶金，沒錢沒人脈，賺仲介顧問金

其實就像你朋友現在正在做的，賣房子賺仲介佣金。或者，只要是用技術勞力在房地產業裡賺取服務費，比如估價師或者建築師，都算是賺這種錢。

第二桶，沒錢有人脈，賺操盤整合金

這點應該算是第一桶金的升級版，有金主跟著從你的技術服務或仲介賺到幾次錢，有了一定的信任基礎後，願意拿一筆資金請你幫他操盤。這時候，你可以用技術入股的方式，或者說好從幫他賺的錢裏面抽固定比例當作獎金。有些小建商互相插股投資，或者私募基金經理人操盤，都算是賺這種錢。

第三桶，有錢有人脈，賺借力使力金

其實房地產最大的門檻在於資金。但是一旦過了門檻，許多銀行都爭相與你做生意。因為，房地產對於銀行來說，跟企業信用貸款比較起來，房地產的擔保價值更讓人看得懂，借款評估更為方便。因此，有些富人買房子投資，有人脈的往來銀行願意用房貸與信貸合併借錢給他，所以他能夠用很少的資金，賺到最大槓桿的錢。

回到你的個案，我覺得你目前的同梯朋友正在賺「第一桶金」，卻要你用「第三桶金」的投資方式誘導你買房子；坦白說，我認為這是不對的。

「第三桶金」需要投資人有很好的收入條件，否則銀行核貸的利率會偏高。同時，跟銀行借錢來投資預售屋，會有雙重壓力：第一是銀行借貸每月還款的壓力，第二是建商完工付款的壓力。如果這一切都只靠最後「預售屋換約」這件事是否成功來解決，其實是風險很高的。

舉例來說，今天餐廳來了一通電話，說一個月內可能某天要包下整個餐廳一天，打算開100桌流水席，算算若一桌1萬，就有100萬的收入，感覺很棒。但是接受訂單的前提是，你必須要準備好所有食材，一旦前晚接到通知，隔天一早就要馬上出菜。所以，你必須要先把價值約50萬的食材先買好。但是算算你手邊只有10萬，所以需要再向錢莊借40萬，利息以天計。所以為了接這一訂單，你必須先付50萬買食材，手上還多出有40萬的借貸。客戶也沒有確定說哪一天會辦流水席，萬一延到這個月最後一天才辦，錢莊利息早吃掉你利潤。萬一取消沒辦，這可賠了一屁股債。

在我看來，你朋友要你做的預售屋投資，跟上面這個例子很像。試問，你覺得餐廳接這樣的訂單合適嗎？如果你是老闆，會不會覺得風險太高？

股票圈有個擦鞋童理論（shoeshine boy theory），指當沒有什麼資金的擦鞋童也在談論股票投資時，就是市場太熱，股票將要下跌。如果現在預售屋都要慫恿廚師想辦法貸款去買了，你覺得下一手承接的買方會是誰呢？

另一方面，你若仍想在房地產方面有些額外收入，建議你短期內仍鎖定我所說的前兩桶金：專心當個廚藝精湛受歡迎的廚師，用美食吸引可能會欣賞你的金主並擴展人脈。你可知道，媲鄰「吳寶春麥方店」的住宅與店面，比起其他同等級建案，每坪單價可以貴上好幾萬。同理若有一天，倘若你發展的餐廳有了富人「集客效力」，相信未來找你談合作的建商，自然絡繹不絕了。

作者簡介_紅色子房